В правительстве Ульяновской области разработали программу по сохранению объектов культурного наследия (ОКН). По ней власти рассчитывают за 10 лет привести в порядок либо законсервировать до 350 исторических памятников. Основной разработчик программы – бывший глава Счетной палаты, зампред правительства Игорь Егоров считает, что только за счет бюджета эту проблему не решить. В числе предлагаемых им мер – компенсация части затрат, налоговые льготы, “рублевая аренда”. По мнению опрошенных редакцией предпринимателей, все эти предложения окажутся не жизнеспособными, самый же привлекательный инструмент направлен на застройщиков: крупным подрядчикам предлагается инвестировать в ОКН в обмен на участки без проведения торгов.

На этой неделе на штабе по развитию региона зампред правительства Ульяновской области Игорь Егоров представил проект областной программы по сохранению объектов культурного наследия региона, рассчитанную до 2034 года. По мнению Егорова, при наличии “политической воли, желания и системной работы эту тяжелую цепь с земли можно поднять и переломить ситуацию за 10 лет”.

Всего в регионе насчитывается более 1500 объектов культурного наследия (ОКН), в том числе: 557 объектов – регионального значения, 373 объектов – местного значения и 86 – федерального. Из них 84 объекта находятся в федеральной собственности, 124 – в областной, 165 – в муниципальной, 423 объекта – в частной и 137 ОКН являются бесхозяйными.

– Основные задачи программы – сохранение в надлежащем состоянии и вовлечение в хозоборот максимального количества ОКН. Для этого нужно обеспечить утверждение документов госохраны, ежегодное финансирование ремонта приоритетных объектов и до 2030 года поставить на учет все бесхозяйные ОКН. В числе других задач –  привлечение средств частных компаний, грантов, фондов и вовлечение волонтерского движения. Только за счет бюджетных денег задачу ремонта и сохранения ОКН мы не решим, – говорит Егоров.

Прописали в программе и конечные результаты:

  1. До конца 2028 года оформить права собственности на все бесхозяйные ОКН.
  2. До конца 2034 года – обеспечить документами госохраны все ОКН, находящиеся в федеральной и региональной собственности.
  3. До конца 2034 года – отремонтировать, отреставрировать или законсервировать не менее 100 объектов культурного наследия, находящихся в частной собственности, и не менее 100 объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности. По оценке Егорова, реально можно отремонтировать/законсервировать от 250 до 300 объектов.
  4. Провести не менее 200 историко-культурных экспертиз для включения в единый государственный реестр объектов археологического наследия.

Для того, чтобы привлекать частные и внебюджетные деньги, предлагается шесть форм поддержки:

  1. Аренда на 49 лет по схеме “1 рубль за 1 квадратный метр”. Это уже действующая в регионе мера.
  2. Компенсация части затрат собственников ОКН, но не более 25% и 5 млн рублей в одни руки. Проект нормативного документа подготовлен.
  3. Субсидирование расходов муниципалитетов на сохранение ОКН. “Такой подход есть в Нижегородской области. Он позволяет спасать такие объекты как усадьба Перси-Френч в Тереньге, например”, – добавил Егоров.
  4. Предоставление льготы по налогу на имущество для юрлиц, вложивших в сохранение ОКН не менее 5 млн рублей. По словам Егорова, такая форма поддержки существует в ряде регионов.
  5. Компенсация процентной ставки (до 50% от ключевой ставки ЦБ) по кредитам, привлеченным на оплату работ по сохранению ОКН частными лицами и организациями.
  6. Предоставление земельных участков без торгов при условии инвестиций в ОКН, находящихся в областной собственности. Проект документа подготовлен.

Губернатор Алексей Русских считает, что программа “глубоко проработана” и после утверждения ее правительством “уже нужно приступать в практической реализации”.

– Нужно сравнить проект с успешными практиками других регионов. Допустим, нужно просчитать, какие последуют выпадающие доходы от вашего предложения по уменьшению налога на собственность. Потому что часть ОКН уже давно находится в успешных руках, объекты  хорошо функционируют и мы с них получаем налоги. В целом считаю, что программа глубоко проработана. Надо активно работать с инвесторами и застройщиками, теми, кто получает подряды – пусть берут и курируют эти объекты, – заключил глава региона.

Что думает об этой программе бизнес? Генеральный директор MN Group Владислав Перфильев отметил лаконично: “эта программа лучше, чем ничего”. К слову, у застройщика в собственности уже есть два объекта культурного наследия, которые сейчас находятся в ремонте. Это усадьба купцов Масленниковых на Красноармейской – его сейчас реставрируют под офис, и двухэтажный объект на улице Федерации.

Продюсер, ресторатор Александр Крутов считает, что большинство пунктов программы в части поддержки инвесторов подходит для собственников объектов площадью не более 200 квадратных метров, находящихся в более-менее приличном состоянии.

–  Рассмотрим на примере кинотеатра “Художественный”. Сметная стоимость ремонта, а там свыше одной тыс. кв. метров, на начало 2023 года составила более 200 млн рублей – это без оборудования для кинотеатра или театра. Компенсация в 5 миллионов рублей – ни о чем. Да, объект запущенный и большой, но тем не менее. Остальные пункты – по тому же принципу. Наверное, первые четыре пункта программы по привлечению инвесторов интересны для зданий площадью не  более 200 кв метров, которые находятся в более-менее нормальном состоянии.

Далее: инвестор должен понимать, для каких целей он берет этот объект, то есть считать бизнес-модель. Где будут учитываться и кредиты, и ставки, и компенсации.

По моему мнению, здесь серьезным застройщикам, которые занимаются и жилыми, и коммерческими помещениями,  интересен только последний пункт . Там совершенно другие деньги и масштабы. Это похоже, например, на обязательство. Построить в рамках ЖК больницу или детский сад, но оставив это помещение себе, извлекая возможную прибыль в будущем. Чего нельзя, например, сделать с детским садиком, переданным в муниципальное или областное управление.

Экс-директор Дворца спорта «Волга-Спорт-Арена» и Ленинского Мемориала, предприниматель Эдуард Шабалин о проекте программы высказался критично. По его мнению, собственникам ОКН реально подсобит только одно – бессрочное освобождение от всех имущественных налогов:

– Я этой проблематикой занимаюсь 20 с лишним лет, и что это такое я не просто знаю изнутри, это вымучено и выболено по несколько кругов. Давайте по пунктам. 

Первое. Аренда на 49 лет по цене 1 рубль за кв.м. Уже давно аренда никому не интересна.  Зачем мне инвестировать в объект, если при любой непредвиденной ситуации договор аренды может быть расторгнут по многочисленным основаниям. Нужно не сдавать в аренду, а продавать за 1 рубль. В этом случае собственник будет понимать, что он вкладывает деньги в своё имущество.

Второе. Компенсации части затрат собственника ОКН, но не более 25% и 5 000 000 рублей в одни руки. Возьмем наглядный пример – дом Юргенса на улице Ленина. Там участок где-то 30 соток и несколько зданий. Этот комплекс зданий и территорий, по очень укрупненной смете, потребует минимум  300-350 млн рублей инвестиций. В 2012 году на реставрацию рядом стоящего дома Гончарова ушло 220 млн  рублей.  И вот представь, что ты вкладываешь 350 млн рублей, а правительство тебе не более 5 млн  компенсирует. Это полнейший бред.

Более того, пункт о компенсации затрат как форма поддержки собственников ОКН существует в регионе с 2008 года. Я 16 лет пишу в Управление по охране ОКН заявки на компенсации мне части затрат по моим памятникам. Как ты думаешь, какие ответы я получал все эти 16 лет? “Денег в бюджете не заложено”. У меня целая пачка этих ответов где-то в офисе валялась. Все 16 лет ни разу не было денег, которые могли бы получить предприниматели. Стоимость реставрации 1 кв.м. серьезного объекта, например, усадьбы Перси-Френч, филармонии, дома Языковых, Юргенса, составляет около 200 тысяч рублей. Это совокупные расходы, которые включают в себя фасад, кровлю, перекрытия, гипсовый декор, печную фасонину и тп.  Вот меня, например, кинотеатр “Пионер” площадью 1500 квадратов. То есть реставрация обойдется примерно в 300 000 000 рублей.

Третье.  Субсидирование расходов муниципальных образований. Ну это мы не рассматриваем, потому что муниципальные образования ничего никогда не получали и не получат.

Четвертое. Предоставление льготы по налогу на имущество для юридических и физлиц, проинвестировавших в содержание ОКН не менее 5 000 000 рублей.  Вот у нас сейчас на Дворцовой, 7 компания “Медпрофи” реставрирует флигель, делает капремонт фасада и кровли. На маленький флигелёк они потратят, я думаю, 2,5-3 млн. То есть под освобождение от налога на имущество они не подпадают. У них маленький объект, смета до 5 000 000 не дотянет, но при этом они полностью сделают фасад, кровлю, поменяют окна, двери. И таких небольших ОКН, особенно деревянных домиков площадью 40-50 кв. м., немерено на Радищева, на Мира, на Красноармейской. 5 000 000 – это планка, которую многие собственники ОКН просто не преодолеют.

Пятое.  Предоставление льготы по налогу на имущество. В этой формулировке кроется вся суть: льготы какой? Освободить на 5%, на 10% или на 100%? Во-вторых, льгота насколько лет? Ты понимаешь, насколько данный пункт стирает всякие нормы понимания? Исполнительная власть оставляет себе люфт.

Далее идём. Компенсация процентной ставки до 50% от ключевой ставки ЦБ по кредитам. В этом пункте сразу два косяка. Например, я беру кредит 100 000 000 ₽ на реставрацию памятника. Реставрация идёт года 3. Какой сегодня процент по кредитам? Это ключевая ставка пока 16%, а коммерческие, ипотечные и другие кредиты – 28% и более. Я в этом году три заявки подавал в ВТБ, Сбер и Альфу – давали 28% и до 36%. То есть мне из 28% правительство планирует скомпенсировать 8%. Получается, у меня остаётся 20% годового кредита на 100 000 000.  Это за три года я должен заплатить 60 млн и параллельно делать ремонт в объекте, который не приносит прибыль.

Шестое. Предоставление земельных участков без торгов при условии инвестирования в ОКН. Самый последний наглядный пример – Суворовское училище, гд  хотели на восьми гектарах застроить жилой комплекс. Застройщику была предложена именно эта схема: забирайте землю, стройте ЖК,  а вот на прибыль восстанавливайте Суворовское училище. Вот это чисто коррупционная, бесконтрольная схема. У нас сегодня земля в центре города стоит от 1,5 до 3 млн рублей за сотку.  Вот чтобы купить, например, те же самые 5-8 га, застройщику без всяких кулуарных схем можно было бы заплатить области 1,5 млрд рублей. Этих денег хватило бы на училище с лихвой.

Отсюда вывод. Исходя из тех финансовых возможностей, которые есть и будут у региона, в силу экономического развития и демографического снижения численности населения, военных действий, надо сделать единственное – обеспечить исполнительную власть рычагами влияния на собственников ОКН. Это освободить всех от имущественных налогов, включая налога на землю и налога на имущество. Бессрочно, навсегда. Потому что вот эта социальная нагрузка, которую собственники несут, она навсегда. Памятник не поменяет своего значения через год-два, он всегда будет оставаться памятником. И в любом случае эта ответственность, наложенная на собственника государством, будет сохраняться.