Региональный оператор отказывается от абонирования специальных счетов на капитальный ремонт и предлагает МКД обратиться к своим управляющим компаниям.

На страничке в социальной сети «ВКонтакте» появился текст, в котором очень витиеватым юридическим языком сообщается, что с 1 января 2025 года Фондом модернизации ЖКК Ульяновской области планируется расторжение договоров на прием, перечисление, начисление и перерасчет взносов на капремонт по МКД, выбравшим фонд в качестве владельца своего спецсчета.

РЕГОПЕРАТОР НЕ ОБЯЗАН

– У нас в Ульяновской области каким-либо законом или нормативным актом нигде не сказано, что региональный оператор обязан выставлять платежные документы по спецсчетам. А из трактовки Жилищного кодекса РФ следует, что если иное не установлено, то это обязанность органа, осуществляющего управление многоквартирным домом: ТСЖ, ЖСК или управляющая организация. Почему этот вопрос возник сейчас? Дело в том, что действующие сейчас договоры по начислению и выставлению платежек заключались давно – с 2014 года. А информацию о лице, уполномоченном на предоставление платежных документов, в ЖК РФ внесли позже. Сейчас мы, по сути, лишь приводим ситуацию в соответствие с законодательством, – пояснил заместитель директора Фонда модернизации ЖКК Ульяновской области Виталий МАГНИЦКИЙ.

В свое время фонд выбирали владельцем спецсчета в тех МКД, где жильцы не хотят подпускать к своим деньгам на капитальный ремонт УК. Есть несколько способов формирования фонда капремонта. Можно перечислять взносы на счет регионального оператора в так называемый «общий котел». Тогда всеми вопросами, от того, что и когда ремонтировать, и до выбора технологии и подрядчика, занимается региональный оператор – Фонд модернизации ЖКК, действуя в интересах жильцов и по согласованию с ними. Можно перечислять средства на специальный счет в свою управляющую организацию. Тогда все вопросы капремонта берет на себя УК.

Но был и третий вариант: открыть спецсчет, выбрав владельцем регионального оператора. Тогда все ложится на плечи собственников, которые сами принимают решение: что и в какие сроки они будут ремонтировать, сами ищут подрядчиков, договариваются с ними, заключают договоры и прочее. УК при этом не имеет возможности повлиять на процесс, впрочем, как и регоператор, – они выступают лишь в роли наблюдателей, а делают все сами собственники. Такой способ подходит, конечно же, лишь самым активным МКД, где избраны совет и председатель, способные организовать работы.

Подчеркнем! При любом способе – не важно, «общий котел» или спецсчет, УК или регоператор, – для проведения капитального ремонта в МКД требуется решение общего собрания собственников. Это в назначают УК. Однако при этом качестве важной оговорки, для напоминания.

С1 сентября 2024 года вступают в силу поправки в ЖК РФ, согласно которым капремонт в МКД смогут выполнять лишь те предприятия и ИП, которые состоят в строительных СРО (саморегулируемых организациях), исключение – государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения. Неквалифицированных шабашников станет меньше, но и стоимость работ вырастет

РАСПОРЯЖАЙТЕСЬ САМИ!

Но вот теперь, по прошествии многих лет, региональный оператор нам вдруг заявляет, что отныне больше не будет заниматься выставлением платежек на своих спецсчетах МКД, где он является владельцем. Предлагает заниматься этим УК, чего, собственно, и хотели избежать жильцы тех МКД, которые выбирали владельцем
спецсчета Фонд модернизации ЖКК.

– По формальному признаку Фонд модернизации ЖКК абсолютно прав. Это не входит в его обязанности. То есть он может этим заниматься по собственной инициативе и доброй воле. Но какая добрая воля, когда у него половина МКД на спецсчетах и у него совершенно другие функции?! То есть он ответственности за эти спецсчета никакой не несет, даже если он их владелец. Нигде обязательства владельца спецсчета не прописаны. Единственное, указано, что владелец спецсчета обязан передавать информацию о поступлениях в Госжилнадзор. Ситуация, по сути, отдана на откуп самим собственникам: вы хотели спецсчет, ну так и распоряжайтесь! – прокомментировал председатель президиума областного Координационного совета собственников помещений в многоквартирных домах Геннадий АНТОНЦЕВ.

В данный момент в некоторых МКД уже проходят общие собрания, где уполномоченным выставлять платежи по капремонту назначают УК. Однако при этом предлагается проголосовать за пункт о вознаграждении в 2% от перечисляемых средств. Насколько это правомочно?

– Абсолютно правомочно. Какие-то УК делают это бесплатно и самостоятельно. Другие решили брать за это деньги. Но надо понимать, что, как правило, большинство управляющих компаний не сами занимаются начислениями и сбором платежей, а привлекают для этого платежного агента, который требует оплату за свои услуги, – отметил Виталий МАГНИЦКИЙ.

Большинство УК в Ульяновске пользуются услугами РИЦ, который за свою работу берет процент с начислений. Хотя есть и примеры того, как управляющие компании создают собственные центры обслуживания клиентов, правда, это тоже требует финансирования. А иных денег, кроме тех, что мы им платим, в УК не поступает. Поэтому так или иначе, через общий тариф на содержание или через отдельную строчку, в конечном итоге все оплатит собственник помещений в МКД.

При проведении капремонта у собственников возникает масса претензий к подрядчику, зачастую решить их удается, лишь привлекая депутатов и специалистов регоператора в качестве экспертов и защитников интересов

ГОЛОСУЙ ИЛИ ЗАДОЛЖАЕШЬ

Сейчас в Ульяновске насчитывается 1570 спецсчетов, владельцами которых выступают управляющие организации (УК, ТСЖ, ЖСК). Однако 660 домов выбрали владельцем своего спецсчета именно регионального оператора. Что будет, если собственники этих МКД откажутся давать разрешение на то, чтобы начислениями на капремонт занималась их УК, либо вообще не примут никакого решения?

– Возможность оплатить в РИЦ сохранится, но при этом не будет указано, какую сумму. Начислять платежки в таком случае, если они не уполномочили УК, ложится на самих собственников, – подчеркнул Виталий МАГНИЦКИЙ.

Скорее всего, без начислений большинство собственников вообще прекратят уплачивать взносы, даже несмотря на то, что эта обязанность закреплена в федеральном законе. Если в платежке нет такой строки, то и платить никто не станет! Рассматривая самый худший вариант, когда собственники не примут никакого решения, после того как на спецсчете образуется долг, его закроют, а МКД переведут в «общий котел». В итоге жильцы получат платежки с огромными суммами за весь срок задолженности плюс пеня. В совсем плохом варианте они получат судебный приказ и, помимо прочего, будут обязаны погасить еще и госпошлину, которая сейчас очень значительная. В общем, картина безрадостная. В интересах людей все же провести голосование и выбрать лицо, уполномоченное производить начисления.

– Согласно части 3.1 статьи 175 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним, – отметил председатель Комитета по жилищной политике и коммунальному хозяйству Законодательного Собрания Ульяновской области Денис СЕДОВ.

Он также указал, что на регионального оператора возлагается обязанность по выставлению платежных документов в следующих случаях:

• если в качестве способа формирования фонда капитального ремонта избран счет регионального оператора;

• при избрании способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого определен региональный оператор, а также принятии на общем собрании собственников помещений в МКД решения о возложении на регоператора обязанности по начислению и сбору взносов на капитальный ремонт.

Во всех остальных случаях обязанность по предоставлению платежных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД возлагается на лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом. Данный вывод подтверждается судебной практикой (например, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 08.11.2024 №Ф06-8907/2024 по делу№А49-10958/2023).

– Для изменения лица, уполномоченного на выставление платежных документов на уплату взносов на капремонт на спецсчете, необходимо соответствующее решение общего собрания собственников. При этом согласие лица, осуществляющего управление МКД, не требуется, так как данная обязанность лежит на управляющей организации, – добавил Денис СЕДОВ.