Marriott: компромисс нашли в суде?

Эпопея с иском прокуратуры к администрации Ульяновска о признании разрешения на строительство закончилась решением, которое, на первый взгляд, всех должно было устроить. Застройщик отеля в ближайшее время получит новый участок земли под строительство и, вероятно, некую компенсацию, а защитники городской зелени моральное удовлетворение от победы – суд занял сторону прокуратуры, разрешение на строительство признано незаконным.

История конфликта

Кратко напомним суть конфликта. На улице Минаева в районе сквера имени Ильи Ульянова администрацией города в 2006 году ООО «Сувар-Казань» был выделен участок под строительство спортивного центра. На тот момент, согласно документам, участок попадал в зону застройки ЗРЗ Р-2 (зеленая зона). По этому поводу проводились общественные слушания. После этого «Сувар-Казань» передал участок Корпорации развития Ульяновской области, а в 2009 году постановлением областного Правительства территории, в которую попадает участок, была присвоена зона ЗРЗ Р-12, что позволяет возводить здания до 12 этажей. В 2011 году этот факт после очередных общественных слушаний был подтвержден на муниципальном уровне. После этого Корпорация, в свою очередь, передала земельный участок ООО «Нью-Сити», которое выступило в роли застройщика отеля «Марриотт». К этому моменту вид использования участка был поменян на «для строительства гостиницы». При этом в зону застройки попадало не менее 50 взрослых деревьев.

Инициативные жители района начали следить за ситуацией после общественных слушаний 2011 года. Тогда же началось и достаточно вялое недовольство со стороны жителей района возможной застройкой зеленой зоны на улице Минаева. Конфликт разгорелся с новой силой после того, как весной этого года было официально объявлено о строительстве отеля. Тогда протест удалось погасить областным властям, которые пообещали, что гостиницы в парке не будет. Тем не менее, летом ООО «Нью-Сити» получило разрешение на строительство, и сразу после региональных выборов приступило к началу работ на земельном участке. Ситуация мгновенно накалилась – к группе протестующих, которые у тому моменту успели разбить около стройплощадки палаточный городок, присоединились местные коммунисты. Возглавил протестное движение избранный депутатом Законодательного собрания региона Алексей Куринный. Главной причиной возмущения стал факт того, что в зону застройки попали деревья зеленой зоны, среди которых есть и ценные насаждения. Протестующие потребовали запретить строительство и сохранить парк.

Доводы застройщика относительно того, что деревья будут пересажены, а общий объем зелени останется неизменным, не были приняты протестующими. Кроме того, свои сомнения в приживаемости деревьев высказал уважаемый ботаник, член экологической палаты области, Андрей Масленников. Конфликт урегулировать не удалось, сходы граждан стали постоянными.

В итоге свое разрешение на перенос деревьев отозвала администрация Ленинского района, а после этого администрацией города было отозвано и разрешение на строительство. Через несколько дней после этого прокуратурой и был подан иск к администрации города о признании выдачи разрешения на строительство незаконным.

Аргументы сторон

Подробнее про процесс – http://ulgrad.ru/?p=114398 и http://ulgrad.ru/?p=115533

Основных доводов у истца оказалось несколько. Во-первых, прокуратура оспаривала правомерность подписания разрешения на строительство заместителем председателя комитета архитектуры и градостроительства города Татьяной Трифоновой, которая замещала находящуюся в отпуске главу (на тот момент) комитета Алсу Сатретдинову. Во-вторых, прокуратура обратила внимание на то, что зона ЗРЗ Р-12 в постановлении Правительства области установлена как охранная для объектов культурного наследия, а соответствующего проработанного раздела в проекте, представленном в Комитет для получения разрешения на строительство, нет. В-третьих, было указано на несоответствие областной и городской разрешительных документаций. Фактически, речь идет о том, что зона ЗРЗ Р-12 не нашла своего отображения в генеральном плане города, а графическая и текстовая части правил землепользования и застройки для спорного участка различаются. В-четвертых, прокурор обратил внимание суда на заключение негосударственной экспертизы, в которой указано, что участок, выделенный под строительство, находится в зоне с риском оползня. Кроме того, нашлись и другие доводы. В частности, прокуратура выяснила, что общественные слушания по поводу выделения участка ООО «Сувар-Казань» в 2006 году проходили не в тот день, на который анонсировались, что ограничило права желающих в них участвовать, а также несоответствие количества деревьев, попадающих в зону застройки, в различных документах.

Администрация неизменно придерживалась довода о том, что иск вообще не должен рассматриваться по причине того, что на момент его подачи разрешение на строительство было отменено. Следовательно, по мнению юристов администрации, нет и предмета спора. Прокурор по этому поводу напомнил, что разрешение было не отменено, а лишь отозвано.

Кроме того, администрация представила документы, подтверждающие (по ее мнению) полномочия госпожи Трифоновой для подписания разрешения на строительство. По поводу остальных претензий основным доводом администрации стала 44 статья Градостроительного кодекса РФ, регламентирующая процедуру выдачи разрешения. По мнению ответчика, все нормы статьи были соблюдены, а требовать дополнительные документы от застройщика город был не в праве.

Не увидели проблемы представители администрации и в несоответствии между собой документов генерального плана, правил землепользования и застройки и областного постановления по установлению охранной зоны объектов культурного наследия. По словам ответчика, документы приводятся в единый вид в рабочем порядке и будут соответствовать друг-другу после принятия нового генплана.

Медиации не вышло

Прения сторон по этому поводу были переведены в иное русло вчера, когда администрация заявила о своем намерении разрешить конфликт путем медиации и подписать с прокуратурой мировое соглашение. Поводом для этого послужило трехстороннее соглашение между администрацией города, застройщиком и областной властью как гарантом его исполнения. Согласно этому документу, застройщик обязуется обратиться в администрацию за получением другого устраивающего его участка и в месячный срок отказаться от прав на участок в зеленой зоне улицы Минаева. Соглашение вчера было подписано со стороны застройщика и администрации города, но подписи губернатора не было. На мировую прокуратура не пошла, продолжив настаивать на выдвинутых требованиях. В итоге суд отложил заседание до сегодняшнего утра.

Сегодня соглашение было представлено суду уже с подписью губернатора, но прокуратура позиции не изменила. В итоге дело рассматривалось по существу и после очередных прений сторон (аргументы описаны выше) суд принял решение удовлетворить иск прокуратуры и признать выдачу ООО «Нью-Сити» разрешения на строительство незаконным. Решение было встречено бурными эмоциями находящихся в зале защитников зеленой зоны, к которым к моменту оглашения решения присоединился и Алексей Куринный.

Какими именно доводами прокуратуры руководствовался суд, принимая решение, мы узнаем после его оглашения в полном объеме через неделю.

Отметим, что защитницей парка Анной Волобуевой недавно был подан еще один иск по «проблеме Марриотта». В качестве искового требования заявлено признание незаконным самого первого договора аренды земельного участка между Министерством государственного имущества области (ныне – департамент) и ООО «Сувар-Казань». Поводом для этого, по мнению подателя, является отсутствие в договоре обязательств о сохранении зеленых насаждений при том, что участок находился на тот момент в зоне Р-2 (зеленая зона).