Уже несколько месяцев ульяновцы наблюдают за подготовкой строительства на территории бывшего завода «Контактор». Эта застройка могла бы стать хорошим примером реализации в городе проекта комплексного развития, но пока, похоже, мы вновь получаем квартал с нерешенными проблемами. Чего не достает «Контактору», где еще есть потенциал развития региональной столицы и хватает ли городской власти компетенций для управления этими изменениями? Поговорили об этом с главой юрагентства «Кучембаев и партнеры» Алмазом Кучембаевым.

— Алмаз, сейчас в большинстве случаев, когда в ульяновских СМИ появляется слово «застройщик», речь идет о конфликте вокруг какого-то объекта. Строительство повсеместно становится поводом для споров или это особенность градостроительной ситуации в Ульяновске?

— Я бы не сказал, что застройщики – это враги для жителей и уже тем более для города. Стройки — это, в первую очередь, инвестиции, это возможность развития.

Ее нужно использовать, чтобы решить важнейшую задачу для Ульяновска — удержать экономически активное население, рабочие руки и специалистов, которые могут уехать в другие регионы не только за бОльшими зарплатами, но и за более комфортной средой. Для ее создания в Ульяновске уже многое есть: расположение по сути в центральной России, камерность города. Но не хватает качества — в том числе в инфраструктуре и в жилье.

— Строек при этом немало. Не то качество?

— Ульяновск нужно оценивать по сравнению с другими городами. В первую очередь, лоск города должен чувствоваться в центре. Центры городов — это всегда уже застроенная территория, часть которой, как правило, занята промпредпртчтиями, а в Ульяновске – еще и военными объектами. Решением для этого призван быть институт комплексного развития территорий – КРТ, но в Ульяновске он почти не реализуется.

Застройка «Контактора», вопрос с бывшим Суворовским училищем, судьба территории бывшего Училища связи, огромная территория 31 Арсенала в Заволжье, переезд молочного завода «Молвест» с улицы Можайского — все это стоит и все это можно решить через институт комплексного развития.

— Но пока КРТ мы не видим. По застройке бывшей территории «Контактора» идет согласование изменений в проект планировки территории. Недавно общественные обсуждения по ним закончились одобрением. Вы наверняка знакомы с основными параметрами планируемой застройки.

— Мы в определенной момент как консультанты плотно изучали возможности освоения этого участка. Напомню, как он перешел к ГК DARS.

«Контактор» ушел в Заволжье, когда владельцы предприятия поняли, что дешевле построить новые цеха, чем модернизировать имеющиеся. Территорию в центре передали «Проминвестстрой — У». Это компания, которая строила новые цеха. Она намерена была продать участок и обратилась в агентство «Кучембаев и партнеры» за анализом градостроительной ситуации на этой территории. Потенциальный покупатель хотел поставить на этой территорию многоквартирную башню, чтобы набрать максимальную квадратуру.

— Но в центре Ульяновска действуют ограничения по высотности.

— Да, башня – это нормальная история с точки зрения застройки центра, доминанта. Во многих городах центр прирастает вверх. В Москве вовсе отменены ограничения в этажности и создаются два района небоскребов – вокруг Москва-сити и вокруг Южного речного порта. В Ульяновске же с  2009 года действует постановление Правительства области № 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Ульяновска». В нем прописана объединенная зона объектов культурного наследия для центра города, в которой есть ограничения параметров застройки.

По сути, Ульяновск этой зоной превратили в историческое поселение. При этом прописана она без каких-либо расчетов или проекта. В то же время в Ульяновске далеко не везде большая плотность зданий-памятников, как, например, в Питере. И непонятно, что защищается этой зоной на территории «Контактора» или Дамбы? Это пятна без ОКН. Ближайшие объекты наследия – за пределами территорий.

Защитная зона должна охранять объекты культурного наследия от диссонанса. Чтобы при застройке вокруг он доминировал, определял характер улицы. «Контактор» должен быть застроен так, чтобы не диссонировать объектам наследия на Карла Маркса и Энгельса, но Ульяновск – не Питер, а любая высотка в центре – не Лахта-центр.

Встал вопрос, можно ли переделать охранную зону для этого участка. Однако мы не увидели, что отдельно взятый застройщик-инвестор способен самостоятельно за внебюджетный счет сделать такую работу. Причем по многим причинам: и денег жалко, и невозможно, будучи конкурентом,  согласовать интересы всех правообладателей.

—  Поменять объединенную охранную зону возможно. В случае с «Контактором» объекты культурного наследия на его территории не находятся. Мы должны иметь возможность увидеть их со всех сторон, к ним подойти и так далее, данная территория не должна мешать в восприятии объектов культурного наследия.

Технология должна быть такая: есть мнение разработчиков, которые выдвинут проект. Дальше подключаются три эксперта, проводящие его государственную историко-культурную экспертизу. Они делают своё заключение, есть ли обоснование к изменению этих зон. Затем документы должны быть размещены на сайте управления по охране ОКН для общественной экспертизы. Плюс у управления есть еще экспертный совет. Вопрос действительно сложный, скорее всего, его ещё и на экспертный совет вынесут. Дальше делается постановление по изменению зон. Оно направляется в министерство культуры Российской Федерации, которое тоже рассмотрит и своё мнение выскажет. Поэтому, если будет на одном из этих этапов какое-то сопротивление, достаточно тяжело что-то сделать. Стоить такая работа, я думаю, будет несколько миллионов рублей, даже по одному участку, — директор ООО «Средневолжское предприятие «Спецпроектреставрация» Артем Климов.

—  Очевидно, за эти изменения нужно браться власти, которая должна бы иметь цельную картину развития центра города. Облправительство уже пыталось поменять требования объединенной зоны. В 2022 году ее хотели просто отменить, но по рукам дала генпрокуратура. В 2024-м собрались разработать новые режимы использования земель. Но эксперты пришли к выводу, что без нового проекта зон охраны для объектов культурного наследия это невозможно. На этом вопрос встал. У правительства региона нет денег на такую работу? Или нет понимания, каким должен быть центр города?

Тогда мы перевернули ситуацию для владельца участка: пересчитали квадраты для застройки без высотной доминанты —  как для спального квартала в существующих ограничениях по этажам. Такой спокойный центр европейского города, вполне элит- или бизнес-класс, его можно сделать красиво, с перепадом этажности. И получилось, что набираются те же квадратные метры, что и с высотной доминантой.

Сейчас мы видим, что именно этот вариант реализуется — стройка заявлена до 10 этажей.

— Но одной высотности для качественного жилья недостаточно.

— Тут стоит говорить о ценности территории города. У пустующего «Контактора» ценность даже не нулевая, а минусовая. Это самый центр города, и он не живет. Вспомните, еще при переезде завода шла речь о том, чтобы разместить здесь общественную территорию, а на ней открыть текущую сейчас под землей Симбирку. Это бы преобразило квартал. Но участок в руках у частника, у города на него нет конкретных планов — и мы получаем только жилье.

— Еще детсад на 50 мест, но в последнем по срокам строительства доме.

— А что со школой? Застройщик пишет, что места есть в шестой школе. Она расположена вне нормативной зоны доступности — детей туда якобы будут возить на автобусе за счет денег застройщика. Надо понимать, что с юридической точки зрения такое заявление в проекте планировки территории ничего не стоит. Это обязательство ничем не закреплено. Застройщик сегодня есть, а сдал дом — и нет его. Я бы сказал, что это уловка, на которую строители идут вместе с чиновниками от образования.

Еще один вопрос — места для парковок. Это самый центр города, на Карла Маркса в этом районе регулярно встает движение. Несколько лет назад мы судились за строительство на улице Воробьева, где многоквартирный дом встал на нарисованной в старом Генплане Ульяновска транзитной магистрали. Она должна была позволить проехать с 12 Сентября на Карла Маркса ниже самого центра. Мы говорили о необходимости сдвинуть эту дорогу. Но ее просто отменили — не перенесли из старого Генплана в новый.

В том числе поэтому жителям нового квартала придется мириться с пробками под боком и забитыми автомобилями улицами. Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» изучало ситуацию с машино-местами в разных регионах. Мы  посчитали, что для РФ средний норматив парковок на квартиру в новостройке составляет 0,8. В Ульяновске, по региональным нормативам,  он был всего 0,4 места.

— Эти нормативы оспорены в суде. Регион будет принимать новые?

— Да, 4 августа Четвертый апелляционный суд отклонил жалобу ульяновского минимущества на решение облсуда, который еще в мае признал недействующими Региональные нормативы градостроительного проектирования в части числа машино-мест. Сейчас встал важный вопрос: как пересчитать норматив, чтобы он был законным, и что делать со стройками, на которые оформляются разрешения и другая документация. Я считаю, что отмена региональных нормативов ведет к мораторию на выдачу разрешений на строительство.

—  А каким может быть новый норматив?

— В СНиПе написано, что в таких условиях должен быть расчет «одна машина на квартиру». Если  жилье претендует на бизнес-класс — то две машины на одну квартиру. Если говорить о застройке в полях, о новых районах, там нормы ещё жёстче. Потому что там больше земли и больше возможности застолбить за собой парковки. Там норма в 1,2 машины на одну квартиру, — истец по делу о незаконности нормативов по машино-местам Константин Сосин.

—  На мой взгляд, он должен быть не менее среднего по стране. В проекте планировки для DARS прописано 735 парковочных мест на 1561 квартиру, и это с учетом мест для коммерческих объектов. Это меньше 0,8. Как именно рассчитать норматив? Минимущества не смогло дать суду цифр, которые бы подтвердили прежний норматив. Как вычислить новый — тоже вопрос, потому что разумно учитывать не просто число автомобилей на регион, но и плотность застройки и населения.

Но проблема даже не в том, как рассчитать. Мы видим, что власти не нужен этот перерасчет — иначе она бы его уже сделала. то же происходит и по проблеме с другими нормативами —  со школой и  соцобъектами в целом.

Механизм КРТ, о котором я уже говорил, позволил бы снять эти проблемы. При нем обязательства по соцобъектам, инфраструктуре и так далее ложатся на застройщика в обмен на право использовать участок. Городская власть имеет право относить к территории КРТ любые участки, обладающие признаками деградации, в том числе и территорию «Контактора», и военные объекты. Москва этот механизм использует по полной. Я часто провожу семинары по комплексному развитию территорий, в том числе через Минстрой РФ, и к ним присоединяются как региональные власти, так и застройщики. Например, представители ГК DARS у нас были не раз, но местные чиновники — никогда.

Ульяновск мог бы отработать КРТ на «Контакторе». Если по полной — то и с учебным заведением, и с фишкой в виде открытого наконец русла Симбирки.  Но этого не происходит.

Не было со стороны власти и настройки зон с особыми условиями использования, в том числе объединенной охранной зоны. Между тем, этот вопрос тормозит развитие города. Чем раньше облправительство его отрегулирует, тем раньше инвесторы смогут по-настоящему вложиться в город.

Но у власти нет такой инициативы. А может, нет и компетенций? Та же советник губернатора по архитектуре Евгения Муринец, по своему опыту работы в Москве могла бы работать с КРТ и у нас, но и она этого не делает.

Пример с «Контактором» подсветил две проблемы — нежелание областной власти проработать вопрос регулирования объединенной охранной зоны и неумение городского руководства работать по КРТ на сложных территориях.  Мы уже видим, сколько проблем это влечет. Город оказался  в ситуации, когда у него есть и инвесторы, и интересные площадки, но использовать их для развития нельзя.