Что будет с рынком недвижимости в 2016 году?

Все ждали, что рынок упадет, а он не падает, – мы проанализировали огромную базу данных по ценам и ключевым экономическим индикаторам, смоделировали поведение регионального рынка недвижимости в наступившем году, и выяснили, что все будет хорошо.

В ближайшее время мы планируем запустить новый раздел «Улград.Недвижимость», одним из основных сервисов которого станет ежедневный мониторинг цен на недвижимость в Ульяновске, данные для которого мы собираем с 2013 года на основе парсинга баз данных региональных риэлторов, Irr.ru и avito.ru. Собранные за три года данные позволили нам выявить определенные закономерности в поведении регионального рынка недвижимости и составить функцию математического ожидания поведения рынка.

Анализ показал, что основными факторами, влияющими на ценообразование, являются:

1. Реакция на изменение стоимости бивалютной корзины (с опозданием на 1,5-2 месяца).
2. Динамика изменения индекса потребительских цен.
3. «Интегральная» стоимость «корзины» строительных материалов.
4. Динамика баланса спроса и предложения (которую можно выразить как средний срок ожидания продажи).

Соответственно, нами была разработана функция, которая учитывает все эти факторы, и позволяет предсказывать поведение рынка на основе его реакции на них. Сравнив полученные результаты с данными из нашей базы данных цен, мы выяснили, что до середины 2015 года поведение рынка полностью соответствовало математическому ожиданию. Проще говоря, рынок недвижимости реагировал на внешние условия абсолютно ожидаемо — цены менялись под влиянием изменений баланса спроса и предложения, с учетом реальной инфляции и курса валют, а также стоимости строительных материалов. При этом время запаздывания на серьезные изменения внешних условий составляло около 45 дней.

Даже резкий скачок инфляции или быстрое падение курса доллара не способны быстро повлиять на региональный рынок недвижимости — время реакции ныне задается в первую очередь временем ожидания продажи.

Стоит особо отметить, что выявленная зависимость не оказалась линейной — все рассматриваемые факторы влияют друг на друга. Так, например, баланс спроса и предложения не позволял ценам на недвижимость следовать за уровнем инфляции, что нашло свое прямое отражение в том, что с 2013 года «накопительные» вложения в недвижимость потеряли смысл — её удорожание оказалось ниже уровня инфляции (http://ulgrad.ru/?p=122528). То же относится и к влиянию динамики индекса потребительских цен и стоимости бивалютной корзины. Вопреки ожиданиям, совместное влияние этих факторов приводит ни к уменьшению или увеличению спроса, а к росту предложения (http://ulgrad.ru/?p=137245), что, в свою очередь, отражается на балансе спрос/предложение и приводит к инфляционным ожиданиям. Тем не менее, поведение как продавцов, так и покупателей, до середины 2014 года было вполне рыночным — математическое ожидание и поведение рынка совпадали практически полностью.

Падает, да не упадет

Ситуация резко изменилась с момента начала резкого роста курса доллара. Разговоры про «кризис» привели к аннулированию рыночного поведения. Баланс спроса и предложения изменился крайне сильно, но не в следствии тех условий, которые влияли на рынок до этого, а вследствие каких-то иных факторов. Несложно понять, что факторы эти имеют прямое отношение к ожиданиям — проще говоря, рынок недвижимости охватила истерия на основе логики «покупать, пока не подорожало», которая привела к обратному результату – «продавать, пока покупают», что привело к падению рынка. При этом обе логики выглядят сугубо иррациональными — к моменту начала 2015 года недвижимость уже 3 года как перестала быть надежным инструментом вложений, а неудовлетворенный спрос в принципе не мог быть удовлетворен за 1-2 месяца.

Все ждали, что рынок резко упадет, а он, вопреки ожиданиям, не падает, а всего лишь демонстрирует отложенное предложение.

К весне рынок «устаканился» и вновь стал следовать той логике, которую мы выявили, т. е. отражать понятные большинству экономические ожидания с определенным запаздыванием. Так продолжалось до начала осени. По-видимому, этот период стал временем удовлетворения отложенного спроса.

С осени тренд был продолжен, но уже с возникновением явно прослеживаемой разницы между реальными ценами на рынке и их математическим ожиданием. Фактически, рынок сохранил свою логику, но сильно «сжался» в размере реакций на внешние факторы, причем при сохранении того же баланса спроса и предложения, но при накоплении роста среднего срока ожидания продажи. Рынок недвижимости пока не упал как ожидалось, но поменял свою ключевую характеристику с отложенного спроса на отложенное предложение, что и привело к явному демпфированию реакций на экономические ожидания. Проще говоря, и продавцы и покупатели замерли в ожидании того, когда же все встанет, отражая свои опасения в виде цен. Фактически, сохранение рыночного тренда в этих условиях говорит о том, что все ждали, что рынок резко упадет, а он, вопреки ожиданиям, не падает, а всего лишь демонстрирует отложенное предложение — срок ожидания продажи вырос с 3,5 до 6 месяцев, но сами продажи вовсе не встали полностью, как ожидалось.

Прогнозы

При сохранении существующих тенденций в ближайшие два-три месяца ничего особенного ожидать не приходится — баланс отложенного предложения и отложенного спроса сохранится, что позволит ценам на недвижимость сохраняться практически неизменными несмотря на изменение внешних условий.

Дальнейшего роста цен также не ожидается, равно как и серьезного их падения, но только до тех пор, пока в промежутке ожидания продажи не возникнет явного и сильного изменения внешних условий. Вопреки обычным прогнозам, мы можем утверждать, что в существующих условиях даже резкий скачок инфляции или быстрое падение курса доллара не способны быстро повлиять на региональный рынок недвижимости — время реакции ныне задается в первую очередь временем ожидания продажи.

В логике застройщиков это фактически означает ответ на вопрос «есть у людей деньги или нет, и будут ли они?»

Именно с этим временем связано и влияние ипотечной политики государства и банков — прямого отражения в ценах она не получит даже при условии сворачивания программ государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам или их резком росте.

Важнейшую роль будут играть ожидания спада отложенного спроса, который никто не берется предсказывать, так как в логике застройщиков это фактически означает ответ на вопрос «есть у людей деньги или нет, и будут ли они?»

Но в логике рынка вопрос стоит поставить иначе – «будут люди строить или будут покупать?» Ответ на этот вопрос не так прост – инвестиционные покупки квартир почти сошли на нет, а вот стоимость земельных участков падает, причем на фоне умеренного роста цен на стройматериалы. Вполне вероятно, что спрос сместится именно в сторону земель под ИЖС, что заставит сработать другой фактор — наличие обширного отложенного предложения в этом направлении.