Статья Президента САР (союза архитекторов России) Андрея Бокова об истории и перспективах развития жилищного строительства в России “Забытая тема, или еще раз о доступном жилье” появилась на сайте archi.ru в конце 2015 года1. Что интересного в этой статье
– Андрей Боков, как Президент Союза архитекторов РФ, представляет мнение профессионального сообщества и затрагивает одну из самых актуальных проблем – проблему доступного жилья, которая так до сих пор и не решена в нашей стране.
– В статье рассматриваются проблемы улучшения качества жизни 100 млн. людей недовольных своими жилищными условиями (по объективным и подтвержденным данным)
– Весомый прирост жилого фонда, отмечаемый в последние десятилетия, судя по всему, был поглощен представителями наиболее состоятельной части общества и не привел к существенному снижению числа граждан, неудовлетворенных условиями проживания.
– Количество нуждающихся в жилье многократно больше тех, кому доступно коммерческое жилье. Ипотека не становится более популярной. Доходы граждан и цена “квадрата”не сопоставимы.
– Ставиться под сомнение, выбранный сегодня путь решения жилищной проблемы, доказывается с цифрами, что этот путь имеет весьма косвенное отношение к её решению
– Приводятся статистические данные о диспропорциях между индивидуальным жилищным строительством и многоквартирными жилыми домами по сравнению с США и Евросоюзом
– Даются жесткие оценки современному состоянию отрасли, которая ориентирована только на незначительную часть населения страны, способного приобрести жилье по ипотеке
– Оценивается свой опыт, позитивный и негативный, и чужой – опыт послевоенной Европы с 40 кв.м. на человека и опыт США с 70 кв.м.
– Доказывается на цифрах, что сегодняшние темпы возводимого жилья недостаточны для компенсации выбывающего аварийного фонда.
– Интересы отечественного строительного сообщества сосредоточены на единовременных затратах и новом строительстве, в то время как состояние жилого фонда делает все более актуальными темы модернизации, вторичного использования, продления сроков устойчивой эксплуатации.
– Приведение в должное состояние почти половины российского жилья предполагает приложение титанических усилий: новая нормативная база, обновленное законодательство,
– Несмотря на отсутствие гос поддержки и той близости к власти, которой располагают крупные и крупнейшие производители панелей, малоэтажные и усадебные дома, по некоторым предположениям, составляет почти половину построенного в 2013 году жилья, а в перспективе выходят в несомненные лидеры. Данные по Ульяновску (ulgrad) фактически подтверждают эту тенденцию.
– Формирующееся неоиндустриальное состояние оказывает заметное воздействие на радикальное изменение отношения жилья и работы. Дом-мастерская, дом-офис, дом-хозяйство становятся реальностью, способной изменить и жилье и город. Дисперсное сетевое размещение не только приближает его к дому но и вводит в дом
– Поляризация инфраструктуры: максимальная комфортная близость одних компонентов к жилью и параллельная интеграция других в пространство городского центра. Это магазин и прачечная на первом этаже, доставка на дом, растущее число домашних устройств
2. Что предлагается
– Изменить подходы и отказаться от привычки решать все и сразу одним способом. Речь
об избавлении от извечного стремления к унификации, уничтожению сословий, классов,
конфессий, к стиранию граней между умственным и физическим трудом, преодолению
противоположности между городом и деревней и т .д. и т .п., т .е. о признании естественного
разнообразия и качественных различий не просто нормой, но благом и высокими ценностями. Город и общество в праве рассчитывать и претендовать на жилье «глобальное» и «локальное», стандартное и уникальное, традиционное и современное, дорогое и доступное, для старых и для молодых, в многоквартирном доме и на своем участке; в определенных количествах и на своем месте.
3. Какие инструменты и методы предлагаются для решения проблемы доступного жилья
– «НЭП для жилья» – новая экономическая политика модернизации: надстройка существующих домов, создание мансард, санация и использование чердаков и подвалов, перепрофилирование первых этажей и появление пристроек, использование легких и сборных конструкций, упрощение согласований, поддержка самоорганизации жителей и создание малых ремонтно-строительных предприятий и производств. Это означает формирование и запуск практически новой индустрии реконструкции и ремонта. При расчетном сроке в 10 лет ежегодно необходимо восстанавливать 150 млн. квадратных метров – более чем по метру на человека. Альтернативой существующей сегодня финансовой схемы обеспечения реконструкции и ремонта должно быть адресное финансирование из средств жителей в сочетании с доступным кредитованием и использованием ресурсов развития в виде надстроек, пристроек, санированных и модернизированных площадей.
– “Жилые лоукостеры” – решение для тех, кому не по карману дорогое ипотечное жилье и кто не вправе рассчитывать на жилье социальное. Жилые лоукостеры должны ограничивать все возможные траты и расходы необходимым минимумом не пренебрегая главным – безопасностью. Первое направление – малоэтажные и усадебные дома с ценой квадратного метра на порядок ниже сложившейся на рынке. Они собираются на основе новых технологий без применения дорогостоящих машин и механизмов из индустриально изготовленных изделий наподобие деталей мебели из “Икеа”. Второе направление опирается на уникальный, но забытый опыт “минимальных жилых ячеек”, которые появились почти сто лет назад. Минимальное жилье для одиночек и семей бюджетное, остроумное и рациональное пользуется популярностью во многих странах, но не у нас.
– “Управляемый самострой” – форма оплаты за доступное жилье не деньгами, а рабочим временем. Цивилизованный самострой сегодня – целая индустрия, обеспечивающая строительство, отделку и ремонт по вечерам и в выходные силами самих жителей. Речь идет о когда-то существовавших, но забытых жилищных кооперативах, молодежных жилых комплексах, соседских сообществах, групп взаимопомощи.
– Коммерческая аренда жилья – воссоздание особого рода предпринимательства, опирающегося на специальный тип жилья, который сегодня практически отсутствует.
– Социальная аренда – не только для бюджетников и очередников, но и для тех кого необходимо вернуть к нормальной жизни с помощью социально-общественных и государственно-общественных программ и фондов.
– Специальный тип жилья для молодых и пожилых – с чертами и компонентами временного жилья – гостиниц, социальных учреждений, учреждений здравоохранения. Создание в стране индустрии специального жилья для пенсионеров в форме коллективных малоэтажных домов и деревень. Типы жилья для молодых людей: современные общежития, дома гостиничного типа или апарт-отели, коридорные, галерейные дома, дома-башни, с блоками обслуживания, включающими ясли и детские сады, приближенные к местам приложения труда, входящие в комплексы учебных заведений или деловых центров, рассчитанные на разные вкусы и доходы. Такое жилье популярно во всем мире, но в России по-прежнему практически отсутствует .
– Разумная планировочная организация территорий — применение широкого спектра проверенных временем градостроительных решений: свободная планировка малоэтажной застройки, возврат к малому кварталу как к приемнику микрорайона, вбирающему в себя лучшее и от традиционного исторического квартала с формированием улиц и площадей и идею микрорайона с внутренним общественным пространством.
– Легализация российской субурбии превращение российского загорода в пространство мечты
– и многое другое
Еще один очень интересный материал о доступном жилье, который разработан Институтом экономики города и был презентован на московском урбанистическом форуме в 2015 году.
“Приоритеты жилищной и градостроительной политики Москвы как крупнейшего мегаполиса”
Жилищная политика – зарубежные мегаполисы:
– Предложение жилья сегментировано в соответствии со спросом на жилье
– Доступное жилье включено в общую застройку, а не вынесено на периферию
– Широкий набор инструментов: программы по инклюзивному зонингу, реабилитации брошенного жилья, переформатированию бывших коммерческих помещений в жилые, налоговые стимулы.
– Требования по разработке комплексных планов увязки градостроительных решений и целей жилищной политики – обязательное условие получения государственной поддержки.
– Специальные законы, на основании которых от 10% до 50% жилищного строительства – доступное жилье
Городское планирование и жилищная политика – российские города:
– Предложение жилья только в собственность
– Доступное жилье понимается как массовое жилье на периферии городов
– Целевые индикаторы государственных программ – количество введенных квадратных метров, отсутствуют качественные параметры и параметры доступности
– Государственная поддержка только собственности на жилье – в России 200 млрд.руб. в год на налоговые вычеты (можно было бы построить 6,7 млн.кв.м наемного жилья для 140 тысяч семей)
– Градостроительные решения следуют за интересами инвесторов
Приоритеты жилищной политики Москвы как крупнейшего мегаполиса:
– приоритет качества жилья и городской среды над количеством ввода метров жилья
– приоритет редевелопмента территорий города над расширением его границ
– приоритет доступности найма жилья над доступностью приобретения его в собственность.
Думаю, в силу инерции строительного комплекса и сложившейся системы управления градостроительными процессами ожидать в ближайшее время каких-то реальных изменений довольно трудно. Тем не менее, в длительной перспективе структурные изменения рынка неизбежны и лучше понимать, в каком направлении они будут происходить.
