Законодательство предписывает ежегодные отчеты управляющих компаний перед жителями. Это очень важный момент, так как по итогам отчета жители принимают решение не только о размере платы на следующий год, но и думают, оставаться ли им дальше с этой УК или поискать новую, а то и вовсе сменить форму управления домом. Очень часто управляющие организации вообще никак не отчитываются перед собственниками или делают это настолько формально, что люди не могут связать набор работ и услуг, их периодичность, объем и качество с деньгами, которые они платят. За советом и разъяснениями мы обратились в Контакт-центр при Главе города Ульяновска.
Управляющие компании часто жалуются, что собственники не хотят принимать участие в управлении собственным домом. Между тем грамотный и подробный отчет – залог того, что как можно больше людей будет вовлечено в этот процесс. Опять же отчет помогает жителям помочь понять, что содержание дома стоит денег. Поэтому в пассивности граждан виноваты сами управляющие компании, которые либо не до конца разглашают информацию о своей работе, либо дают ее в такой форме, что понять ничего не возможно. Соответственно, и интереса у собственника что-либо предпринимать в такой ситуации не возникает, ведь, как многие думают, «все равно правды не добьемся, только нервы себе испортим».
– В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, – комментирует директор Контакт-центра Илья НОЖЕЧКИН. – При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% площади, находящейся у них в собственности, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Исходя из вышеизложенного, следует, что полномочным лицом, имеющим право определять порядок осуществления контроля за выполнением работ и оказанием услуг, являются сами собственники помещений. Для этого достаточно на общем собрании принять решение об утверждении условий договора управления, в котором будет содержаться данный порядок.
– Одной из форм контроля является, в том числе, и проверка ежегодного отчета управляющей организации за предыдущий год, – говорит заместитель директора Контакт-центра Димитрий ФЕДОТОВ. – В случае, если форма ежегодного отчета не будет включена в договор управления многоквартирным домом, то управляющая организация фактически становится вольной предоставлять информацию по любой форме.
К примеру, УК даже может предоставить сведения в следующей форме: начислено за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества столько-то, оплачено столько-то, выполнено работ на сумму такую-то. И все! И в этом случае вы даже не сможете сопоставить фактический объем и качество работ и услуг.
– Дополнительной мерой защиты граждан – потребителей услуг и работ управляющей организации – является закон «О защите прав потребителей», который предусматривает в статье 33 право на получение смет,
– говорит Илья НОЖЕЧКИН. – Дополнительно на выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно.
Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель – ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке.
– Если возникла необходимость выполнения дополнительных работ (оказания дополнительных услуг) и по этой причине существенного превышения приблизительной сметы, то исполнитель, то есть УК, обязан своевременно предупредить об этом потребителя, то есть собственников, – поясняет Димитрий ФЕДОТОВ. -Если потребитель не дал согласие на превышение приблизительной сметы, то он вправе отказаться от исполнения договора. В этом случае исполнитель может требовать от потребителя уплаты цены за выполненную работу (оказанную услугу). Исполнитель, своевременно не предупредивший потребителя о необходимости превышения приблизительной сметы, обязан исполнить договор, сохраняя право на оплату работы (услуги) в пределах сметы.
Несмотря на то, что закон предусматривает условия изменения стоимости работ/услуг частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год. Соответственно, установить размер можно 1 раз и на 1 год, но при этом законодатель не указал запрета на возможность изменения его в течение данного года в зависимости от фактического объема выполненных работ и оказанных услуг.
Существует мнение, что в зависимости от сезона года стоимость работ и услуг в течение всего года должна изменяться исходя из фактических затрат ресурсов. Следовательно, в случае принятия решения собственниками помещений в многоквартирном доме об установлении ежемесячного дифференцированного размера платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества, то контроль за исполнением обязательств управляющей организацией по договору управления будет более прозрачным. На сегодняшний день существует практика применения абонентского размера платы. В результате данная ситуация невыгодна ни управляющей организации (в зимний период года несет в большем количестве расходы, чем в летний период, тем самым инвестируя/авансируя работы и услуги с условием возмещения расходов в летнем периоде), ни потребителям (отсутствует прозрачность системы соразмерности платежей – в зимний период граждане фактически недоплачивают, а в летний период возмещают часть расходов управляющей организации на выполненные работы и оказанные услуги в зимний период).
– Гражданам необходимо обратить внимание на факт об обязательном включении в условия договора управления многоквартирным домом порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств и формы ежегодного отчета, – резюмирует Илья НОЖЕЧКИН. – Договор управления и соответствующий отчет – это два основополагающих документа, от которых зависит эффективность управления вашим домом.