Кому по зубам ипотека

Облегченный механизм получения кредитов еще не гарантирует революцию на рынке жилья.

Более 70 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Однако доля ипотечных кредитов во всех сделках с куплей-продажей жилья составляет менее 2 процентов. Принятые недавно документы по развитию ипотеки в нашей стране по замыслу разработчиков должны вот-вот заработать и вызвать если не бум на рынке, то уж приличное оживление во всяком случае. Главное ведь – законы должны снизить ставки по ипотечным кредитам, которые могут составить 10 процентов вместо нынешних 15.

Рынок замер в ожидании большого скачка, а вот эксперты говорят, что его может не быть вовсе, ведь помимо ставок по кредитам есть еще и цены на жилье, а они у нас при наших зарплатах просто неподъемные. Проанализировав официальную статистику, эксперты выяснили, что у москвича со средней зарплатой на выплату ссуды на квартиру в 30 квадратных метров, если ни на что другое денег не тратить, уйдет 12,5 лет (это без банковских процентов). А чтобы купить один квадратный метр по средней цене в Москве, человек со средней зарплатой должен работать 5 месяцев. А в Тюменской области, где зарплаты почти такие же, как в столице, а квартиры намного дешевле, гражданин может купить такую же жилплощадь всего за 2-2,5 года. Если же еще и тратить деньги на еду, одежду и коммунальные услуги, то выкупить “однушку” в столице можно за 30 лет, а в Тюмени – за четыре года.

Если бы все россияне жили как тюменцы, тогда, конечно, можно было бы рассчитывать на ипотечный бум, но беда в том, что уровень зарплат в других регионах чуть ли не в десятки раз ниже тюменского. Есть регионы, где срок выплаты кредита в несколько раз превышает продолжительность человеческой жизни. Ульяновцы, например, за “однушку” будут выплачивать 333 года. Свыше 50 лет придется отдавать кредит жителям Рязани и Калуги, Нижнего Новгорода, Тулы и Ростова.

Для нормальной покупки жилья в Москве доход потенциального заемщика должен составлять 43 тысячи рублей в месяц. Таких людей в столице почти сто тысяч, но большинство из них уже не нуждаются в жилье. В Подмосковье купить жилье в кредит сможет человек, получающий 19 тысяч рублей, но таких в регионе тоже не густо.

Всего россиян, которые хоть в какой-то степени могут претендовать на ипотечные кредиты, наберется 4,3 миллиона. Однако далеко не каждому из этих счастливчиков нужна однокомнатная квартира. Cкорее всего, они уже давно владеют существенно большей жилплощадью.

Ипотека в России создается по западным образцам, при этом не учитывается решающий фактор – уровень доходов населения. В Германии, например, любой желающий приобрести квартиру или дом может в течение 6-8 лет накопить часть необходимой ему суммы, а уже остальное – на весьма льготных условиях – ему предоставит банк. Государство со своей стороны также всячески поощряет приобретение собственного жилья, освобождая его владельцев на четыре-шесть лет от уплаты части налогов или предоставляя им возможность списывать кое-какие расходы. Сегодня в стране идет дискуссия об изменении этой системы и предоставлении таких льгот лишь семьям с детьми. Но пока этой системой могут пользоваться практически все.

Теперь о кредитах. Конечно, величина кредита и его “длина” имеют очень важное значение, чем длиннее и дешевле кредит, тем он подъемнее. Сегодня самый длинный кредит – до 20 лет под 15 процентов годовых. Начальный взнос – 25 процентов. Такой кредит в Испании, например, будет стоить всего 3 процента годовых, и это при средней зарплате 1200 долларов в месяц. Кредит на 30 лет обойдется уже в 4-5 процентов.

В Германии минимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, – один год, а максимальный – 30 лет. Кредит на 10 лет предоставляется сегодня под 5 процентов годовых, а минимальная сумма, которая должна быть выплачена в течение года, скажем, в первые год-два, составляет лишь 1 процент от всего кредита. Но одновременно, если у человека есть такая возможность, то он имеет право погасить свой долг уже через год. В США в среднем процентные ставки по 30-летним обязательствам составляют 5,65 процента.

Так что при наших низких зарплатах, высоких ценах на жилье и стоимости кредитов трудно рассчитывать на массовость ипотеки, даже если механизм, заложенный в принятых документах, заработает на полную катушку.