На вопросы читателей отвечаетгенеральныйдиректор ЗАО «Симбирское ипотечноеагентство», кандидат технических наук Яков Лупоносов.

Перед проблемой, как улучшить свои жилищные условия, стоят тысячи семей в Ульяновской области. Напуганные всевозможными «пирамидами», мы боимся отдавать свои деньги. Но сегодня наши земляки, имеющие стабильный доход, могут наконец-то безопасно для себя приобрести жилье цивилизованным способом. Создана система выдачи ипотечных займов семьям, желающим построить или приобрести на вторичном рынке квартиру или дом.

Теперь в Ульяновске это можно сделать при помощи ЗАО «Симбирское ипотечное агентство» – оператора ипотечной программы авансирования строительства жилья по нашему региону.

-Яков Алексеевич, расскажите, пожалуйста, об истории ипотеки.

Во всем мире строительство квартир или домов финансируется через выдачу кредитов жителям страны по ипотечным займам. Здесь действуют правила и законы, не позволяющие ни гражданам, ни финансовым структурам нарушать жестко установленный регламент. В результате этого в течение десятилетий послевоенного времени 80% жилья, например, в Европе и Америке приобретается с помощью ипотечных займов. Затем граждане, живущие в построенном жилье, выплачивают эти займы в течение 30 – 40 лет под 5 – 8% годовых.

В нашей стране заговорили об этом только 11 лет назад. Принимались всяческие постановления и решения руководства страны, но бессистемно и непоследовательно. Только с 2001 года, с созданием Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) со 100% капиталом Правительства РФ и назначением председателем Наблюдательного совета Германа Грефа, первые десятки миллиардов рублей ипотечных займов были выданы семьям граждан России, и тысячи квартир получили счастливых собственников. Во всех регионах страны была создана система Операторов ипотечной системы (юридические лица), которые прошли необходимую проверку и обучение единым правилам работы, согласованным с Правительством РФ. Они получили право оформлять ипотечные кредиты, заселять семьи в купленное жилье и оформлять закладную бумагу на это имущество. С 2004 года ЗАО «Симбирское ипотечное агентство», генеральным директором которого я являюсь, – один из таких Операторов. Наше право на эту деятельность подтверждается системой договоров и доверенностью АИЖК работать в регионе.

В области создана прозрачная, понятная система выдачи денег населению на покупку жилья в кредит (подчеркиваю: выдачи, а не предварительного сбора денег). Сегодня сложилась финансовая и организационная система, где по жестко установленным правилам работают банки, страховые, оценочные, риэлтерские и строительные организации. Государственные, областные и муниципальные структуры, выполняя свои функции, строго отслеживают необходимый регламент проверки и регистрации документов согласно законам и решениям Правительства РФ.

– Откуда же возьмутся деньги на удовлетворение потребностей в строительстве жилья в области?

-В августе 2005 года у губернатора Сергея Морозова прошла встреча, где была одобрена работа «Газпромбанка» по авансированию строительства жилья в Ульяновской области по стандартам, утвержденным Правительством РФ для Федерального Агентства ипотечно-жилищного кредитования с рассрочкой выплат до 30 лет. В этой встрече участвовали В.П. Козин, первый заместитель председателя правительства Ульяновской области, банкиры и я со своим директором по финансам.

Сейчас большая и трудоемкая работа по организации системы выдачи ипотечных займов на строительство жилья в нашем регионе завершается. Желающие могут, обратившись к нам, решить жилищные проблемы, в первую очередь, при желании построить новую квартиру в рассрочку или купить ее на вторичном рынке.

– Где взять стартовые деньги? И на какой объем кредита можно рассчитывать?

Кторых ведутся отделочные работы. Обычно срок вселения во вторичное жилье с момента подачи заявки составляет около 1,5 – 2 месяцев, в строящееся жилье – 1 – 1,5 года.

– Каков объем займа для одной семьи?

– Объем зависит от совокупного дохода семьи, желающей приобрести квартиру, и в принципе не ограничен. Есть в Ульяновске и Димитровграде семьи, получившие уже около миллиона рублей займа каждая. Квалифицированный специалист совместно с вами проведет необходимый анализ и решит вопрос по объему кредита. Главное, что эти деньги выдаются под ваши обязательства залога квартиры или дома, в которых вы живете и которые вам принадлежат. Эта ваша собственность является обоснованием выплат.

-А не обременительна ли выплата, растягивающаяся на 30 лет? И каковы проценты по займу?

-Я уже говорил, что во всем мире существует практика приобретения жилья в рассрочку до 30 – 40 лет. Очень важно, что вы выплачиваете фиксированную сумму займа, которая не растет с учетом инфляции и не привязывается к росту стоимости одного квадратного метра жилой площади.

Приведу пример: в 2001 году в нашем регионе цена однокомнатной квартиры в новом доме площадью 40 кв. м составляла около 140-150 тысяч рублей, а сегодня она поднялась до 500 – 520 тысяч. Учитывая инфляцию, в 2010 году она будет стоить около 650 – 700 тысяч рублей. Если бы вы купили по ипотеке квартиру в 2001 году, то на сегодняшний день общая сумма, рассчитанная на 30 лет, составила бы те же 140 – 150 тыс. руб., а не 500 тыс. руб. При этом покупателю дается право досрочно погасить заем, уведомив об этом ипотечное агентство заранее – за полгода.

Процентная же ставка для физических лиц сегодня находится на уровне инфляции – от 11%.

-Все эти важные моменты отражены в юридических документах, которые оформляются обеими сторонами при составлении договоров.

-Можно ли получить ипотечный заем индивидуальному застройщику?

Конечно. Необходимо только иметь в- собственности землю или документы на долгосрочную ее аренду, проект, а также пройти собеседование на предмет получения займа и возможности его выплаты. Объем займа не ограничен (в пределах разумного), и это очень важно для сельских районов и рабочих поселков.

-Каков объем средств, который, на Ваш взгляд, можно привлечь в наш регион?

-На совещании строителей в январе 2006 года губернатор поставил задачу в ближайшие 2 – 3 года увеличить объемы строительства жилья в регионе со 150 тыс. кв. м в 2004 году до 550 – 600 тысяч кв. м в год. Мы можем предложить добрую половину этих средств. Но для этого необходимо решить ряд проблем, и сегодня мы ведем переговоры со всеми, кто участвует в программе увеличения строительства жилья у нас в регионе.

-Каковы эти проблемы?

Прежде всего – недостаточно строительных площадок с готовыми инженерными сетями. Для этого и предназначена общероссийская программа «Доступное жилье», которая, по сути своей, и должна решать совместно с регионами эту проблему через совместное финансирование. Во-вторых, необходимо резко сократить сроки согласования и выдачи разрешительной тельной документации на строительство с одного года, который сейчас фактически уходит на это, до 2 – 3 месяцев. Надо заметить, что за прошедший год достигнуты значительные успехи в этом вопросе.

Также учреждения, в чьи обязанности входит регистрация и выдача необходимых документов на подтверждение покупки квартиры или дома, договора долевого строительства, обязаны сократить сроки выдачи документов до 2 – 3 дней. Сегодня это занимает от 8 дней до 1,5 – 2 месяцев. Безусловно, государство не должно поднимать тарифы и госпошлины при регистрации жилья. К сожалению, они выросли за последние два года в несколько раз, а это – дополнительная нагрузка на жителя, покупающего квартиру.

В завершение хочу сказать, что Ульяновская область – уже никакой не кризисный регион. Анализ товарооборота (по данным Росстата) показывает, что среднемесячный доход на жителя нашей области составляет не 6000 рублей, а 10900 рублей.

Кстати, еще одно важное замечание: система ипотечных займов высвечивает и переводит так называемые «черную» и «серую» зарплату в «белую», что в целом изменяет и финансовое состояние региона.