Более 60% жителей Ульяновской области нуждаются в улучшении жилищных условий. Общая их потребность в жилье составляет около 10 млн. кв. м. В позапрошлом году в области ввели только 157 тыс. кв. м, в прошлом – 292 тыс. кв. м. Что же мешает нашим строителям строить больше?

В прошлом году Кремль заявил о национальной программе «Доступное жилье». Идея проста: те, кто имеет работу, должны брать кредиты и сами решать квартирную проблему, а государство им в этом поможет. Однако пока действует «закон Черномырдина»: получается как всегда.

Чужие здесь не строят

Государство из этой сферы вроде бы ушло, все строительные компании, инвесторы, застройщики в России частные. Но власть определяет правила игры – раздает землю, наделяет лицензиями, разрешает, следит и контролирует. Десятки ведомств обновляют технические нормативы и ужесточают требования к строителям. «Чужому» в эти джунгли лучше не соваться. «Разрешение на строительство получить крайне сложно, все слишком забюрокрачено и коррумпировано, – отметил на недавнем совещании по нацпроектам Владимир Путин. – Для того чтобы легальным образом получить это разрешение, требуются месяцы, без преувеличения сотни тысяч рублей».

Неудивительно, что тон задают только «свои». За фасадом строгих правил – атмосфера почти семейного бизнеса. Богатые приумножают собственность, инвесторы считают барыши, строительные бонзы богатеют, чиновники пухнут от сытости – все довольны, кроме простых граждан.

Внедриться в эту систему, сделать ее прозрачной и развернуть лицом к рядовому потребителю – задачи потруднее, чем у сицилийской полиции. Если взяться всерьез, не взирая на должности и лица, – пошатнется хваленая властная вертикаль. Бунт региональной бюрократии может оказаться страшнее народного гнева. Недаром первый вице-премьер Медведев (милый, но столь не похожий на комиссара Каттаньи) страдальчески морщился и сетовал на то, что попытки изучить ситуацию в регионах «разворошили улей», поскольку там на каждом шагу – «циничное, повседневное мздоимство».

Кто земельный барон Ульяновска?

– Какие аукционы?! – воскликнул на вопрос «УМ»а о порядке распределения земли финансовый директор строительной фирмы Алексей ГАЕВ. – Нет никаких аукционов. Получить участок очень просто. Земля нам достается по-разному, здесь много нюансов.

После разговора с нашими строителями создается впечатление, что весь рынок в регионе принадлежит одному хозяину, который, так сказать, с барского плеча раздает землю «своим». А монополия и коррупция – главные двигатели цен на недвижимость.

– По факту незаконной передачи участков в аренду без проведения конкурсных процедур мы возбудили 11 дел, – рассказал «УМ» начальник управления Федеральной антимонопольной службы по Ульяновской области Геннадий СПИРЧАГОВ. – По результатам их рассмотрения мэрия города Ульяновска признана нарушившей статью 7 Закона РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках». В соответствии с данной нормой «органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) совершать действия, которые ограничивают самостоятельность хозяйствующих субъектов, создают дискриминационные условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, если такие акты или действия имеют либо могут иметь своим результатом недопущение, ограничение, устранение конкуренции и ущемление интересов хозяйствующих субъектов».

12 апреля 2006 года мэрии

г. Ульяновска были выданы предписания об отмене постановлений о предварительном согласовании по передаче двух участков. Уже на следующий день, 13 апреля, глава города добровольно отменил остальные 9 аналогичных постановлений. В настоящий момент Управлением ФАС выявлено еще три факта незаконного выделения земель.

– Наряду с волокитой в оформлении земельно-правовых документов установлены факты неправомерного отказа в предоставлении земельных участков, – поведал «УМ» старший помощник прокурора области Василий ЗИМА. – Практически во всех районах установлены факты использования земельных участков без правоустанавливающих документов. Выявлены массовые нарушения закона, в связи с чем прокурорами внесено 30 представлений, возбуждено 46 дел об административных правонарушениях, опротестовано 43 незаконных правовых акта.

Например, в Железнодорожном районе с нарушением закона в аренду ТСЖ «Волжское» были переданы земельные участки для строительства жилых домов в оползневой зоне Волжского косогора.

Квартирный невроз

Первой реакцией на жилищные инициативы Кремля было резкое повышение цен на квартиры. Эк-сперты объяснили это экономическими причинами: дескать, спрос на жилье возрос, а предложение не изменилось, вот все и подорожало. Однако со стороны обычных граждан спрос остался прежним – государство еще не успело выделить деньги на эту программу.

– Цена на жилье у нас вырастает за год на 25-35% при инфляции 13-14%, – пояснил «УМ» первый заместитель губернатора Владимир КОЗИН. – К сожалению, пока цены будут расти гораздо быстрее инфляции. И этому есть много причин, в том числе неумелые попытки отдельных государственных структур регулировать рынок. Динамика же роста цен, по сравнению с другими регионами, в Ульяновске гораздо ниже. Стоимость одного квадратного метра у нас в среднем – 15 тыс. рублей.

Почему же взлетели цены? От испуга и жадности. Мафия, «схватившая» рынок, ощутила тревогу и решила по максимуму снять сливки. Больше всего проиграли те, кто терпеливо копил на квартиру: только-только набрали денег на комнату, глядь – а их уже и на сортир не хватает. В нелепом свете выставлена федеральная власть: стоило ей радостно заявить о проекте «Доступное жилье», как жилье подорожало вдвое, став вообще неприступным. Президент расхвалил ипотеку – и тут строители, как назло, перестали строить. Нам обещают ложку побольше, а на кухне пусто.

– Мы поженились чуть больше двух лет назад, – поделилась с «УМ» жительница Нового города Наталья ТРИШКИНА. – Я студентка, у моего мужа Паши тоже постоянной работы нет: то здесь, то там подрабатывает. В общем, если бы не поддержка родителей, жить, откровенно говоря, было бы не на что. А квартиру мы пока себе не можем позволить не то, чтобы купить, а даже снимать. Об ипотеке я вообще молчу: ну где мы возьмем 80 тысяч на первый взнос?! Да и имеющееся жилье мы в залог не можем предложить, потому что его нет.

Даже если Тришкины воспользуются помощью государства, которое через программу «Молодой семье – доступное жилье» согласится заплатить первоначальный взнос, то банк все равно им откажет в кредитовании, так как по условиям совокупный ежемесячный доход семьи заемщика должен превышать 30 тысяч рублей. Тришкины же никогда в руках не держали и половину этой суммы.

Ипотека, конечно же, сама по себе вовсе не обеспечивает доступность жилья. Призывать бездомных к ипотеке – все равно, что сказать нищему: возьми кредит – станешь богатым!

– Никто и не заявлял, что ипотека – для бедных, – считает Владимир КОЗИН. – Государство взяло на себя обязательства сделать ипотеку понятной, прозрачной и доступной. Однако слово «доступной» не говорит о том, что она должна быть дешевая.

– На доступность ипотеки влияет множество факторов, – сказала «УМ» заведующая кафедрой финансов и кредита, кандидат экономических наук Зайтуна ГАРИПОВА. – Для начала нужно оптимизировать предложение. Сегодня покупатели квартир стоят перед выбором: либо вторичный рынок, либо элитное жилье. Чего-то среднего по стоимости и качеству им предложить не могут. Для нас эта проблема более актуальна, чем, скажем, для Москвы, из-за низкой платежеспособности населения. Плюс неразвитость региональной банковской системы. Это, в свою очередь, приводит к высоким процентным ставкам: по рублевым кредитам – 14-16% годовых, по валютным – 9-12%, в то время как в зарубежных странах это 3-6% годовых.

Главное, даже не снизить ставку, а сократить первоначальный взнос. Мало кто может выложить сразу 30% стоимости квартиры. К этой сумме добавляется пошлина за регистрацию договора, страхование квартиры (0,75% от непогашенной части кредита), оплата услуг риэлтора, нотариальное заверение сделки – 1,5% от суммы договора. Абсолютному большинству ульяновских семей такие траты не потянуть.

Миссия невыполнима?

Губернатором Сергеем Морозовым озвучена амбициозная задача – довести в 2006 году объемы вводимого в строй жилья до 500 тысяч квадратных метров в год, причем доступного для жителей области. Планируется создать некую строительную ипотечную корпорацию, полностью подконтрольную Правительству региона. Она будет заниматься строительством жилья, а также выдачей ипотечных кредитов, это позволит создать конкуренцию на рынке строительства и регулировать уровень стоимости квадратного метра жилья.

Однако единственный способ сделать жилье доступным – это насытить рынок дешевыми метрами. По европейским нормам Россия должна строить 200 миллионов квадратных метров в год, мы строим в пять раз меньше. Неудивительно, что реальная потребность в жилье зашкаливает за полтора миллиарда квадратов, а две трети российских семей мечтают о новоселье (как раз те 65 процентов, которые попадают в категорию «на грани бедности»).

Как им помочь? Даже если Кремль разморозит священный Стабилизационный фонд – пройдет несколько лет, пока производство стройматериалов возрастет в два-три раза, пока на стройках найдутся сотни тысяч новых рабочих рук. Но есть альтернативные идеи. В глубинке, где с участками полегче, можно развернуть индустрию малоэтажных типовых домов, которые будут собираться, как детский конструктор. Покупай такой дом – и делай его сам, инструкция прилагается. Другой эффективный путь: пригласить к нам иностранные строительные компании со своими материалами и своей рабочей силой – они охотно напекут сотни тысяч недорогих, но вполне пригодных для жизни строений, только дай под них землю.

Но тогда начнется настоящая война: «чужие» слишком многим встанут поперек горла, поскольку собьют цены и покажут, как надо работать. Жилищный спрут не позволит без боя разрушить сложившуюся коррупционную монополию. Доступное для народа жилье – это, конечно, хорошо, но для власти важнее политическая стабильность, при которой волки сыты, а овец никто не считает.