В отличие от многих субъектов РФ в Ульяновской области не стоит проблема ограниченного предложения жилья, ПРОБЛЕМЫ возникают СО СПРОСОМ на него… Перечитайте этот вывод еще раз. Перечитали? О таком необычном соотношении спроса и предложения заявил министр строительства и ЖКК Валерий Малиновский. Сказано это было в конце октября, на заседании Совета по реализации приоритетных национальных проектов в Ульяновской области. Конечно, речь шла о реализации проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Казалось бы, если возникают проблемы со спросом – то стоит ли строить еще больше?.. Или оттого, что появятся новые микрорайоны, жилье станет доступнее?

Обратиться к теме доступного жилья меня заставил визит в Ульяновск солидной московской делегации на прошлой неделе. Официальную делегацию правительства столицы возглавлял первый заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы Петр Аксенов. Побывали гости и на презентации строительной площадки в Заволжском районе. Членам делегации представили проект микрорайона «Москва» в новом городе (118 гектар, 650 тысяч квадратных метров – на 30 тысяч человек). По окончании визита Аксенов заявил, что Правительство столицы готово уже сегодня начать работу по подбору инвестиционной компании для застройки этой площадки…

Столичные «штучки»

В этой статье я не стану подробно анализировать состояние рынка жилья в Ульяновске. Я постараюсь отразить лишь некоторые тенденции этого рынка в России, столице и регионах. Все факты и комментарии взяты из открытых источников. Если вы обнаружите некоторое несовпадение цифр в таблицах и тексте – это не вина автора и, тем более, источников. Просто рынок недвижимости развивается столь стремительно, что такое несовпадение просто обязано быть. Но главное – не абсолютные данные. Важнее – тенденция, ибо именно тенденция определяет динамику и, стало быть, абсолютное значение цены. И поэтому цифры в таблицах оказываются красноречивее любых комментариев…

Возвращаюсь к Москве. Высококвалифицированный строительный менеджмент столицы сегодня успешно реализуется в 57 субъектах Российской Федерации. Ранее сообщалось о том, что московский мэр Юрий Лужков подписал соглашения на реализацию масштабных строительных проектов с администрацией Калининграда. В сентябре 2006 года президент Белоруссии предложил московскому стройкомплексу начать строительство жилого комплекса в Минске общей площадью 2 миллиона квадратных метров. До конца этого года московские строители должны завершить строительство трех жилых домов и сдать в эксплуатацию 25 тысяч квадратных метров жилья в Грозном. В следующем году будут сданы 95 тысяч квадратных метров жилья, а затем каждый год планируется строить по 300 тысяч.

В самой столице стоимость жилья в конце сентября преодолела психологический барьер $4 тыс. за квадратный метр. А верхняя планка цены 1 квадратного метра в доме в Хилковом переулке, например, перешагнула отметку $33 тысячи. Средняя минимальная цена квадратного метра в новостройках Центрального административного округа превысила $11 тысяч, а значительная часть предложений расположена в интервале от 20 до 25 тысяч долларов.

Эксперты утверждают, что в столице сложился изощренный рынок посредников. Помимо первого звена оптовых покупателей есть и второе: мелкооптовые покупатели, риэлторы, граждане, что покупают жилье на уровне «котлована». И к тому времени, когда дом сдается в эксплуатацию, все они зарабатывают еще порядка 90%. Итог – рыночная стоимость квартир в Москве почти в три раза больше их себестоимости (см. табл. 1). В других городах, где ситуация с предложением жилья на рынке не столь напряженная, посредники зарабатывают лишь 10%.

Мнения о доступности

Думаю, не ошибусь, что для подавляющего большинства цель национального проекта «Доступное и комфортное жилье…» представляется как снижение цены на жилье. Ибо сегодняшняя недоступность жилья для большинства обусловлена именно его дороговизной.

Однако некоторые политики предостерегают: доступное не значит дешевое. Это утверждает, например, Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ: «Хочу подчеркнуть, чтобы все понимали: доступное жилье не значит дешевое. Только за последний год выдано ипотечных кредитов в шесть раз больше, чем в прошлом году. Опять же, в этом году новые квартиры получат 21 тысяча молодых семей. Все эти и другие факторы вместе и определяют уровень доступности жилья в России. В Москве о снижении цен на жилье говорить не приходится. Дай бог, чтобы цены хотя бы стабилизировались. А в других городах России в силу различных обстоятельств стоимость квадратных метров действительно может несколько снизиться. Значит, рынок жилья станет доступнее».

Мартин Шаккум, председатель Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям: «Повысить доступность жилья можно в первую очередь за счет наращивания темпов строительства. Реализации этой цели, я считаю, препятствуют два основных фактора – административные барьеры на пути застройщиков при получении земельных участков и трудности, связанные с оснащением участков под строительство инженерной инфраструктурой».

Регионы не отстают от столицы

Итак, аналитики рынка недвижимости отмечают, что рыночная стоимость квартир в Москве почти в три раза больше их себестоимости. Не проходит и недели, чтобы цены на жилье в Москве не установили очередной исторический рекорд. Но в 2006 году эта болезнь поразила не только столицу. Сумасшедший рост цен начался и в регионах, потому что они, регионы, оказались отличной альтернативой столичному жилью. Вложения в региональную недвижимость по привлекательности и доходности не уступают столичному. Главное — не упустить момент…

Что же касается увеличения объемов ипотечного кредитования, то риэлторы утверждают, что ипотека и в дальнейшем будет подстегивать рост цен: даже один случай приобретения квартиры по завышенной цене по кредиту способен заставить потенциальных продавцов повышать цены.

Несмотря на то, что в Ульяновске практически самый дешевый квадратный метр жилья в России, его стоимость растет с такими же темпами, как в других регионах (см. табл. 2). И, наконец, аналитики делают окончательный вывод: самый удачный объект для вложений — массовая застройка в динамично развивающемся областном центре…

Тенденция, однако

Ульяновск – хоть пока и не динамично развивающийся областной центр, но также подвержен общим тенденциям. Что подтверждается не только намерением московских властей строить жилье в нашем городе (хотя мне пока непонятно: неужели своих мощностей для строительства не хватает?).

Совсем недавно впервые цены на жилье правого берега сравнялись с ценами левого. В течение сентября-октября даже цены нового города невиданно подпрыгнули: на 3-комнатные квартиры – на 100-150 тысяч, 2-комнатные – на 70-100, 1-комнатные – на 50 тысяч. Ульяновске риэлторы связывают скачёк цен с несколькими причинами: пристрастными освещением темы «доступного» жилья на центральном телевидении, участившимися обещаниями сдать новый мост в эксплуатацию в 2009 году, проектом нового микрорайона «Москва» и, наконец… непорядочностью некоторых риэлторов.

В общем, то, что строительство доступного и комфортного жилья объявлено национальным проектом, на наш взгляд, мало влияет на появление такого жилья. Доступность не достигается политическими заявлениями. И тенденции развития рынка недвижимости лишь подтверждают это.

А для того, чтобы жилье стало доступным, как это ни парадоксально, необходимо разрабатывать механизмы, позволяющие бороться с рынком.

И, опять же, как это ни парадоксально, такие механизмы есть. Об этом – в ближайших номерах «ДЗ».