Сегмент коммерческой недвижимости все увереннее завоевывает позиции в строительном комплексе Ульяновска. Лидерами же по объему инвестиций и вводу площадей становятся торговые центры. А кто лидер, тот, известно, в выигрыше.

Регионы наступают

Основными тенденциями российского рынка коммерческой недвижимости аналитики называют увеличение площадей торговых объектов и децентрализацию. Последняя проявляется как в том, что все больше торговых центров запускается на окраинах крупных городов, так и в активном развитии рынка торговой недвижимости в регионах.

Причем ряд регионов по объему и качеству предлагаемых площадей уже серьезно соперничает с Москвой. В рейтинге наличия профессиональных торговых объектов (данные Colliers International на третий квартал 2006 года) первые три места занимают Омск, Челябинск и Новосибирск. Самаре досталась почетная восьмая позиция, Нижнему Новгороду — девятая, Казани — двенадцатая.

— Тот путь, который Москва прошла за 10-11 лет, другие города России проходят за два-три года. Сейчас уже можно говорить о том, что предложение стремительно догоняет спрос, — заявляют эксперты компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Уровень запускаемых сегодня торговых объектов принципиально иной, чем у центров, открытых семь-десять лет назад, — как по масштабу площадей, так и по сложности структуры. Повышенным спросом пользуются ТЦ, отвечающие современным стандартам. Поэтому еще одной тенденцией рынка называется повсеместная реконцепция и перепозиционирование тех торговых объектов, которые действуют на рынке уже много лет.

Выход на региональные рынки московских и международных девелоперов и консультантов ведет к обострению конкуренции и развитию принципиально новых форматов — торгово-развлекательные центры и многофункциональные ТЦ.

А что в Ульяновске

— Сегодняшний бум торговых центров — это естественный процесс, который связан с развитием рынка коммерческой недвижимости и потребительскими ожиданиями, — говорит генеральный директор компании «Коммерческая недвижимость» Владимир Анисимов. — Этот процесс сегодня идет во всех городах России. Однако по темпам и объемам строительства торговых центров мы отстаем от наших ближайших соседей — Самары, Казани, Нижнего Новгорода. По последним данным, торговые площади современного формата в Нижнем Новгороде составляют порядка 700 тыс. кв. метров, в Казани — приближаются к 1 млн. «квадратов», а Самара уже преодолела миллионную планку.

Неплохие, на первый взгляд, статистические показатели обеспеченности торговыми площадями в расчете на душу ульяновского населения не должны вводить в заблуждение. Статистика учитывает общий метраж, включая магазины и магазинчики советских времен. Если же говорить о торговых площадях нового формата, то простор для деятельности девелоперов в Ульяновске очень широк.

Современные ТЦ в нашем городе можно пересчитать по пальцам. В рейтинг торговых комплексов Ульяновска (составленный на основе исследования потребительских предпочтений горожан аналитическим центром «Перспектива») в конце 2005 года вошли восемь объектов: ЦУМ, «Детский мир», «Торговые ряды», «Садко», «Симбирский привоз», Заволжский универмаг, «Вертикаль», «Альянс».

Полтора года спустя к этому списку можно добавить «Палладу», «Амарант», «DARS», «Мираж», «Созвездие», «Альянс-Центральный» — новые торговые центры, работающие сегодня в Засвияжье и центральной части Ульяновска. В апреле провела техническое открытие своего торгового комплекса компания «Сити-инвест». Обещано, что он примет первых покупателей через полтора месяца. Пока же общие торговые площади правобережной части Ульяновска, действительно соответствующие современному формату, только приблизились к 40 тыс. кв. метров.

А в Заволжье к 12 тысячам общих «квадратов» торговых комплексов «Рим» и «Гранд» (реконструированный универмаг «Заволжский») в апреле прибавились 22 тыс. кв. метров торгово-развлекательного комплекса «Самолет». Население Заволжья немногим превышает 200 тысяч человек, а значит, удельный вес торговых площадей нового формата на душу населения в левобережье сегодня значительно выше, чем в правобережной части Ульяновска (где проживает 460 тысяч горожан).

Активный рост востребованной торговой недвижимости в Заволжском районе аналитики считают косвенным доказательством того, что в ульяновском правобережье торговых центров будет еще больше. И для каждого найдется свой покупатель.

Согласно оценкам, в ближайшие три-четыре года в Ульяновске откроется до десяти крупных торговых комплексов общей площадью 200-250 тыс. кв. метров. Но нужно ли нашему городу такое их количество? Нужно, убеждены операторы рынка. С вводом большого числа современных торговых комплексов между ними начнется реальная конкуренция, а у покупателей действительно появится возможность выбора. «Миграция» покупателей в более комфортабельные и действительно многопрофильные центры станет стимулом для развития по-настоящему современных форматов торговли. Например, тех же торгово-развлекательных комплексов, на отсутствие которых так сетуют ульяновцы.

— Рынок еще очень емкий, и нас ждет много новых торговых комплексов, — убежден Владимир Анисимов. — Причем это проекты не только ульяновских компаний. Уже заявили о своем намерении выйти на рынок Ульяновской области несколько крупнейших ритейлеров российского и международного масштаба. Планируется строительство гипермаркетов площадью от 40 до 150 тыс. кв. метров. И это хорошо для всех: и для жителей, и для города, и для бизнеса.

Для бизнеса — прежде всего, как образец профессионального и технологичного ведения дела. Пока же примеров действительно грамотного подхода к организации торгового бизнес-проекта в Ульяновске немного.

Когда мы задали операторам рынка вопрос о том, какие торговые центры города они считают наиболее успешными, мнения разделились. Однако большинство относят к неудачным проекты, выполненные по принципу «большое собрание множества бутиков» или «огромные торговые площади на территории облагороженных заводских корпусов». Оба этих варианта — пример отсутствия продуманной торговой политики и внятной архитектурной концепции.

Склады и офисы

На фоне бурного роста торговой недвижимости нехватка современных офисных и складских площадей становится все заметнее. Косвенным свидетельством недостатка офисов в Ульяновске является наибольший темп роста цен на этот сегмент недвижимости. Так, по оценкам ЗАО «Центр недвижимости», с декабря 2005 по декабрь 2006 года средняя по городу цена предложения офисных помещений увеличилась на 72% — с 13600 до 23400 рублей за квадратный метр. При этом цена предложения помещений производственного назначения выросла с 4900 до 6300 рублей (на 28,6%), а торговых площадей — на 21,5% (с 13500 до 16400 рублей за квадратный метр).

Высокая доля офисных помещений в общем количестве предлагаемых на продажу коммерческих помещений отнюдь не является показателем развитости этого сегмента рынка. Как правило, на продажу выставляются объекты старого фонда.

Рынок современной офисной недвижимости в Ульяновске только зарождается. Появляющиеся в городе новые торгово-офисные здания предлагают пока лишь набор помещений для арендаторов. Специализированных офисных комплексов, настоящих деловых центров в городе нет. Говорить, что время их не пришло, — неверно. Предложение здесь явно отстает от спроса.

Сегмент складской недвижимости в Ульяновске представлен рядом складских площадей, сохранившихся еще с доперестроечных времен. О модернизации их речь, как правило, не идет. Складских помещений, соответствующих современным требованиям — особенно специализированных, современных, оснащенных по последнему слову техники, позволяющих соблюдать технологии размещения и движения товара, — в городе катастрофически недостает.

Поэтому каждый новый инвестиционный проект в этом сегменте коммерческой недвижимости вызывает большой интерес. В конце прошлого года компания «Каскад» заявила о создании логистического центра на площадях бывшего завода «Профиль» в Заволжье. А компания «Максима Х» презентовала в Каннах проект крупного логистического центра в Засвияжье.

На апрельском форуме в Москве «Инвестиции в недвижимость регионов России-2007» губернатор Ульяновской области Сергей Морозов заявил, что одно из перспективных направлений для инвестирования в нашем регионе связано именно с объектами складской недвижимости, логистическими комплексами.

— Уверен, что наши предложения заинтересуют деловых людей, обладающих здравым смыслом и способных оценить, что выгоды от их реализации многократно превышают коммерческие риски, — говорит губернатор.

Какова же емкость рынка коммерческой недвижимости в Ульяновске? Насколько он близок к точке насыщения?

— Этот рынок целиком зависит от состояния региональной экономики, — считает директор ООО «Опора» Хамза Ямбаев. — Если все губернаторские программы реализуются, то через два года рынок «перегреется».

Однако далеко не все операторы рынка разделяют такую оценку. Большинство считает, что рынку коммерческой недвижимости в Ульяновске до насыщения еще далеко.

Если же говорить о диапазоне цен на офисную, торговую и складскую недвижимость в Ульяновске, то он достаточно широк.

— Уровень цен варьируется в зависимости от района города, в котором расположен объект недвижимости, с учетом его индивидуальных характеристик (в зависимости от площади помещения, этажа и интенсивности потребительского потока, — говорит генеральный директор «Правового центра недвижимости» Юлия Ким.

И приводит следующие данные. Складская недвижимость: продажа — от 1500 до 5000 руб. за квадратный метр, аренда — от 50 до 200 рублей. Офисная: продажа — от 2500 до 45000 и выше, аренда — от 150 до 2500 рублей. Торговая: продажа — от 3000 до 55000 и выше, аренда — от 200 до 4000 руб. за квадратный метр.

Офис для малого бизнеса

Для представителей малого бизнеса, нуждающихся в небольших офисных помещениях, ситуация на рынке коммерческой недвижимости нестабильна и в некотором смысле плачевна. Большинство зданий, в которых предоставляются офисные помещения, относится к старому фонду, цена же аренды в новых торгово-офисных комплексах достаточно высока.

Специалисты Маркетингового Центра «Артефакт» провели мини-исследование на тему «Удовлетворенность субъектов малого бизнеса арендуемыми офисными помещениями». В опросе приняли участие руководители 30 организаций — представители малого предпринимательства, арендующие офисные помещения в центре города (старый фонд). 55% из них арендуют площади от 15 до 30 кв. м, 20% — менее 15 кв. м, 25% — от 30 до 100 кв. м.

Как выяснилось, стоимость аренды полностью устраивает 45% респондентов. 55% считают ее высокой, однако вынуждены соглашаться на предложенные условия, поскольку «более дешевый вариант отсутствует». Перебираться в современные офисные здания большинство участников опроса не готовы: такие офисы им не по карману. Поэтому руководители опрошенных организаций считают, что, несмотря на активное строительство в Ульяновске новых торгово-офисных центров, ситуация с подбором подходящего помещения для малого бизнеса осталась на прежнем уровне.

Арендные ставки для «якорных арендаторов»

А устраивает ли «малых» арендаторов уровень представительности офисных зданий? 47% опрошенных руководителей не удовлетворены состоянием парковки, 63% не устраивает внешний и внутренний ремонт зданий («В такой ситуации очень и очень трудно убедить клиентов в серьезности и надежности своей компании, статус здания отрицательно влияет на статус компании».)

Условия, в которых работают малые организации, не самые приятные: 33% компаний не удовлетворены обустройством санузлов, а сотрудникам 27% опрошенных организаций зимой приходится думать не о работе, а о том, как совсем не замерзнуть.

60% организаций, опрошенных Маркетинговым Центром «Артефакт», арендуют свои помещения менее двух лет, что свидетельствует о частой смене компаниями места своего расположения. «Куда пойти, куда податься» малым предприятиям, когда арендодатели то и дело повышают арендную ставку, перепродают площади и совсем не собираются тратить хоть часть доходов на поддержание и реконструкцию эксплуатируемых зданий? Респонденты отмечают: если рынок не стабилизируется и ситуация со зданиями старого фонда не изменится, им придется переходить в новые офисные центры и вводить баснословные затраты на аренду в себестоимость своих товаров и услуг, что в конечном итоге отразится на покупателях.

Основное пожелание всех опрошенных руководителей — строительство в Ульяновске как можно большего количества офисных центров, что позволит создать здоровую конкуренцию и оптимизировать соотношение цены и качества на рынке коммерческой недвижимости. Причем абсолютное большинство респондентов Маркетингового Центра «Артефакт» заявляют о необходимости такого строительства в центральной части города (нахождение офиса в центре города для руководителей этих малых предприятий принципиально важно).

Инфраструктура рынка

Конечно же, говорить о сложившейся инфраструктуре ульянов-ского рынка коммерческой недвижимости еще рано. Круг ключевых участников этого рынка, традиционно включающий девелоперов, инвесторов, арендаторов, управляющие и консалтинговые компании, обслуживающие интересы игроков, не сформирован.

Если девелоперы (они же, как правило, и инвесторы) — компании «DARS», «Универсалстрой», «Взлет-инвест», «Амарант», «Сити-инвест» — ведут активную деятельность, вводя в строй объекты коммерческой недвижимости и публично заявляя о новых проектах, то агентств коммерческой недвижимости, которые бы специализировались на продаже и сдаче в аренду торговых, офисных или складских площадей, в Ульяновске практически нет. Как правило, предложения по объектам коммерческой недвижимости можно найти у риэлторских фирм, занимающихся преимущественно жильем.

Практически нет в сфере коммерческой недвижимости и управляющих компаний. Между тем их значение нельзя недооценивать. Мировая практика убедительно доказывает необходимость привлечения профессиональной управляющей компании еще на начальных стадиях реализации проекта. Стоит ли говорить, что успешность проекта зависит от правильно выбранного места строительства, удачного архитектурного решения, верной концепции развития, грамотного подбора якорных арендаторов?

В функции управляющих компаний входит и оказание брокер-ских услуг. Они, как правило, привлекают мировые и российские сетевые компании с известными брендами. Ряд ульяновских девелоперов сегодня работает с московскими управляющими и консалтинговыми компаниями. Большинство же берет функции управляющих компаний на себя, занимаясь, в том числе, и обслуживанием своих торгово-офисных центров. Услуга управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости в Ульяновске только зарождается.

В целом же рынок коммерческой недвижимости оценивается экспертами как стабильно растущий и достаточно интересный как для инвесторов и девелоперов, так и для арендаторов и управляющих компаний.