Несмотря на то, что в последние годы на рынке коммерческой недвижимости Ульяновска произошло значительное увеличение предложения площадей различных классов, спрос по-прежнему остается на высоком уровне. По оценкам ЗАО «Центр недвижимости», с декабря 2006 по май 2008 года средняя цена предложения на продажу офисных помещений увеличилась на 64,5% — с 23400 до 38500 рублей за квадратный метр, цена предложения помещений производственного назначения выросла на 138% – с 6300 до 15000 рублей, торговых площадей — на 123% (с 16400 до 36600 рублей за квадратный метр). Данное обстоятельство, на наш взгляд, является следствием общего увеличения деловой активности в регионе, связанного с реализацией крупных инвестиционных проектов.

Торгово-офисная недвижимость

Диапазон цен на торгово-офисную недвижимость в Ульяновске достаточно широк. Так, в мае 2008 года при средней цене предложения квадратного метра офисной недвижимости в 38500 рублей, минимальная цена находилась на уровне 22200 рублей, максимальная – 56500 рублей за квадратный метр. Велик разброс и в цене аренды торгово-офисных помещений – от 180 до 2500 рублей за квадратный метр в месяц. Основная масса предложения сконцентрирована в сегменте помещений низкого качества. А крупные торговые компании федерального масштаба, приходящие в регион, предъявляют спрос именно на высококачественные помещения.

В структуре предложения рынка коммерческой недвижимости торговые и офисные помещения занимают в совокупности 76%. Такая большая доля объясняется прежде всего тем, что начиная с 2006 года в Ульяновске было построено достаточно большое количество торгово-офисных площадей. Характерной тенденцией развития сегмента торговой недвижимости является увеличение доли крупных торговых объектов (торговых центров) в общем объеме предложения. Крупнейшие из реализованных в последнее время проектов представлены в нижеследующей таблице.

Крупные проекты, реализованные начиная с 2006 года.

Название

проекта

Инициатор проекта

Адрес проекта Площадь

Многофункциональный торговый комплекс «МЕТРО» ООО “Метро Кэш энд Керри»

Ленинский р-н

10 тыс. кв.м.

Торговый центр «Самолет» DARS Заволжский р-н 21,6 тыс. кв.м

Торговый центр Enterra «АМС-групп» Ленинский р-н 13 тыс. кв.м

Торгово-административный комплекс «Версаль» ООО «Взлет-инвест»

Ленинский р-н

13 тыс. кв.м

Торговый комплекс «Звезда» ООО «Сити-Маркет» Засвияжский р-н 50 тыс. кв.м

Торгово-офисный центр «МИРАЖ» ООО «Блок»

Ленинский р-н

8 тыс. кв.м

Торговый центр “РИМ” Долгановский В. М. Заволжский р-н 6 тыс. кв.м

Торговый центр

«Вестер Гипер» ЗАО «Универмаг Заволжский» Заволжский р-н 4 тыс. кв.м

Торговый центр «Альянс» «Универсалстрой» Ленинский р-н 4 тыс. кв.м

Торговый центр «Амарант» ООО «Амарант РПК» Ленинский р-н 6 тыс. кв.м

Торгово-офисный центр «Сити»

(первая очередь) ООО «Сити- Инвест» Ленинский р-н 6 тыс. кв.м

Торгово-офисный центр «Созвездие» ООО «Институт» Ленинский р-н 7,5 тыс. кв. м

Торгово-офисный центр «Капитал» ООО «Силен» Ленинский р-н 6,6 тыс. кв.м

Несмотря на достаточно высокие темпы развития и значительную долю данного сегмента рынка недвижимости, спрос на торгово-офисные помещения остается на высоком уровне. В связи с этим неудивительно, что 2008-2010 годах планируется реализация ряда крупных проектов.

Крупные проекты, планируемые к реализации в 2008 -2010 годах

Проект Инициатор Адрес Площадь

Торгово-развлекательный центр «Пушкаревское кольцо» Максима-Х

Засвияжский р-н

28 тыс. кв.м.

Торговый комплекс «Аква Молл» DARS Засвияжский р-н 115 тыс. кв. м.

Торгово-развлекательный центр на пересечении улиц Рябикова и Промышленной ООО «Мотом» Засвияжский р-н

35 тыс. кв.м.

Торговый комплекс

«Перекресток»

(пр-т Созидателей) Х5 Retail Group Заволжский р-н

35,5 тыс. кв.м.

Торгово-развлекательный центр на перекрестке пр-тов Авиастроителей и ген. Тюленева Finstar Properties Заволжский р-н 48 тыс. кв.м.

Торговый центр на Московском шоссе (выезд из города) ОАО «КПД-2» Засвияжский р-н 100 тыс. кв.м.

Торгово-офисный центр с легкоатлетическим манежем «Спартак» ООО «Амарант РПК» Ленинский р-н 20 тыс. кв.м.

Торгово-офисный центр (бывшая площадка заволжских автобусов) ООО «Силен» Ленинский р-н 35 тыс. кв.м

Торговый центр на месте магазина №30 Группа «Грифон» Заволжский р-н 10 тыс. кв.м.

Торговый центр

по пр-ту Ульяновский,14 Finstar Properties Заволжский р-н 14 тыс. кв.м.

Торговый центр

по пр-ту Ульяновский,20 Finstar Properties Заволжский р-н 10 тыс. кв.м.

Спортивно-торговый комплекс на пересечении улиц Шолмова и Камышинской ООО «Строительный рынок Центральный»

Засвияжский р-н

6,5 тыс. кв.м.

Торгово-развлекательный комплекс

по ул. 40-летия Победы ООО ПКФ «Левый берег» Заволжский р-н 5,7 тыс. кв.м.

Торгово-офисный комплекс «СИТИ»

(вторая очередь) ООО «Сити-Инвест»

Ленинский р-н

8 тыс. кв.м.

Торгово-развлекательный центр на Рябикова,21 ЗАО «Возрождение +» Засвияжский р-н 4,8 тыс. кв.м.

Как видно из таблицы, значительная часть вновь создаваемых торгово – офисных площадей будет введена в Заволжском районе города. По экспертным оценкам к 2010 году общий объём торгово-офисной недвижимости в этом районе превысит 140 тысяч квадратных метров. Причём большая часть – это так называемая «качественная» торговая недвижимость, т.е. недвижимость в современных торгово-развлекательных центрах, общая площадь которых превышает 10 тысяч квадратных метров. Таким образом, по уровню обеспеченности качественной торговой недвижимостью на душу населения Заволжский район сравняется с сегодняшним российским лидером – Казанью.

Следует отметить, что в настоящее время в уже построенных центрах доля торговых площадей значительно превышает долю офисных. Связано это, прежде всего с низким уровнем спроса на качественные офисные помещения со стороны коммерческих структур – крупные организации стремятся построить свои собственные здания, средним и в особенности мелким компаниям аренда высококлассных офисных помещений зачастую не по карману. Но ситуация начинает меняться растущий местный бизнес, и особенно международные и крупные российские компании, начавшие в Ульяновской области реализацию своих инвестиционных проектов (такие как SABMiller, MARS, «САХО», «Промтехинвест» и др.) являются источником спроса на качественные офисные площади. А также в связи с развитием создаваемых региональным Правительством промышленных зон и портовой особой экономической зоны – наличие крупных действующих промышленных предприятий приводит к общему увеличению экономической активности, поэтому в кратко- и среднесрочной перспективе девелоперам следует быть готовыми к значительному увеличению спроса на офисные помещения. И Министерство инвестиций готово оказать поддержку в реализации проектов в сфере строительства офисной недвижимости, особенно в Заволжском районе города Ульяновска, где на сегодняшний день нет предложений высококачественных офисных помещений.

Складская недвижимость

Современный складской рынок Ульяновска характеризуется невысокой степенью развития. Его доля в общей структуре предложения на рынке коммерческой недвижимости города составляет по оценке ЗАО «Центр недвижимости» – 5%. Складские комплексы в большинстве представляют собой перестроенные и переоборудованные здания в неудовлетворительном состоянии. Складских помещений, соответствующих современным требованиям и позволяющих соблюдать технологии размещения и движения товара, в настоящее время в Ульяновской области достаточно мало. Это связано и с высокой стоимостью строительства складов класса «А» и с тем, что многие компании ещё не оценили преимущества хранения на качественных складах.

Создание промышленной зоны «Заволжье», на территории которой планируется разместить до 10 предприятий, и общий рост промышленного производства в Ульяновской области привели к заметному увеличению активности на данном рынке. В 2007 году был реализован проект ООО «Каскад» по реконструкции бывших производственных помещений в Заволжском районе и созданию нового современного складского комплекса общей площадью 66 тысяч квадратных метров. На 2009 год запланировано открытие первой очереди (18 тысяч квадратных метров) логистического комплекса класса «А», строительством которого занимается известная французская компания «FM Logistic», в дальнейшем комплекс будет расширен до 85 тысяч квадратных метров. В том же 2009 году будет реализован проект по созданию логистического и мясоперерабатывающего комплекса компании «Митлэнд Фуд Групп» (общая площадь участка под строительство комплекса составляет 100 тысяч квадратных метров). На 2010 год запланировано открытие логистического комплекса класса «А» компании «Алиди» (площадь комплекса 10 тысяч квадратных метров).

Дополнительным фактором, который будет способствовать увеличению объёмов складской недвижимости, является победа Ульяновской области в конкурсе Правительства РФ на право создания портовой особой экономической зоны. В настоящее время потенциальными резидентами ПОЭЗ планируется создание на её территории объектов терминально-складской инфраструктуры на сумму 4,4 миллиарда рублей.

Отдельно следует отметить высокую вероятность увеличения спроса на складские комплексы в связи с вводом в эксплуатацию в 2009 году нового мостового перехода через реку Волга. В настоящее время Правительством области ведется работа по подготовке к строительству обходной автодороги с трассы Ульяновск-Саранск-Москва на новый мост. В результате объём трафика грузовых автомашин через Ульяновск может увеличиться до 70 тысяч автомобилей в сутки.

Гостиницы

Гостиничный комплекс Ульяновска в настоящее время находится в неудовлетворительном состоянии. Гостиницы «Венец» (на 261 номер), «Октябрьская» (54 номер), «Советская» (73 номера) и «Волга» (118 номеров), расположенные в центре города не способны удовлетворить имеющийся спрос. В городе просто нет современных гостиничных комплексов, в которых можно разместить большие делегации и провести крупные бизнес-мероприятия.

Развитие экономики области приводит к увеличению спроса на гостиничные услуги. Но, несмотря на имеющийся интерес к строительству новых гостиничных комплексов и управлению имеющимися гостиницами у таких компаний как «Хилтон», «Мэриот», «Интурист», «Азимут», «Амакс» отсутствие готовых к предложению земельных участков и концепции развития гостиничной сети в городе Ульяновске сдерживает развитие данного сегмента рынка.

Благодарим за предоставленную информацию Министерство инвестиций и внешних связей Правительства Ульяновской области