Сегодня, продолжая цикл материалов, посвященных товариществам собственников жилья, ведущий специалист-эксперт(юрисконсульт) комитета по управлению имуществом городской администрации Мария Алексеевна Глушкова рассказывает о механизмах управления ТСЖ

Этап реализации способа управления многоквартирным домом ТСЖ считается завершенным с момента государственной регистрации ТСЖ.

Одна из основных целей, ради которых и создается товарищество, – это достижение экономии и снижение затрат в многоквартирном жилом доме для собственников помещений как по содержанию и ремонту дома, так и на коммунальные услуги.

При управлении многоквартирным домом ТСЖ вправе заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие.

Наиболее распространены две следующие схемы договорных взаимоотношений между ТСЖ и организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

В схеме 1 исключены отношения с управляющей организацией по управлению домом. При этом происходит снижение таких составляющих затрат, как услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание общего имущества, затраты по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, что уменьшает общие затраты собственников помещений. Это и есть основное преимущество такого способа управления многоквартирным домом, как ТСЖ, перед другими формами управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом ТСЖ представляет собственникам помещений многоквартирного дома разнообразные возможности управления своим домом.

Из представленных выше схем видно, что у ТСЖ возникает достаточно большой круг договорных отношений: с организациями, предоставляющими услуги; с членами товарищества собственников жилья; собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества; арендаторами; иными заинтересованными лицами. А также с другими организациями, обеспечивающими деятельность ТСЖ (ремонтные, охранные, кредитные организации, банки и т.д.). То есть у ТСЖ как юридического лица появляется достаточно много дел, связанных с заключением, сопровождением и контролем за исполнением договорных обязательств.

Одной из сторон указанных договоров являются ТСЖ, несмотря на то, что в качестве стороны договоров в Жилищном кодексе Российской Федерации указаны органы этих юридических лиц, то есть ТСЖ (ч. 2 ст. 162, п. п. 4, 6 ст. 148 Жилищного кодекса РФ). При этом, например, договор управления или иные договоры с третьими лицами подписываются председателем правления ТСЖ (п. п. 4, 6 ст. 148, ч. 2 ст. 149, п. 2 ч. 2 ст. 119 Жилищного кодекса РФ).

Жилищный кодекс РФ исходит из того, что собственников помещений многоквартирного дома и ТСЖ могут связывать два вида отношений по поводу управления многоквартирным домом: отношения членства и договорные отношения (с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ).

Рассмотрим отношения членства подробнее. Если собственник помещения является членом ТСЖ, то он обязан вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке и в размере, которые установлены органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155, ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ).

Если собственник помещения не является членом ТСЖ, то он вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ). Причем плата за жилое помещение включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ).

На практике ТСЖ целесообразно заключать договоры со всеми собственниками помещений независимо от того, являются они членами ТСЖ или нет. В этом случае денежные средства, поступающие от собственников в ТСЖ в возмещение расходов на ремонт и содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг, будут являться не членскими взносами, а платежами по гражданско-правовым договорам.

Независимо от схемы управления многоквартирным домом необходимо помнить, что каждый договор должен содержать предмет договора, права и обязанности сторон, порядок взаиморасчетов, сроки исполнения обязательств, а также ответственность сторон в случае нарушения ими своих обязательств, размер неустойки, порядок ее неуплаты и иные существенные условия.