Новый Жилищный кодекс Российской Федерации, по которому мы живем вот уже несколько лет, предусматривает три формы управления многоквартирным домом. В свое время мы немало писали о том, какие процедуры предусматривает закон для принятия жильцами того или иного решения. Публиковали подробные комментарии специалистов комитета по управлению имуществом городской администрации, касающиеся проведения общих собраний жильцов, их прав и обязанностей, много внимания было уделено взаимоотношениям собственников жилья и управляющих компаний. А в конце прошлого года начали публикацию цикла статей ведущего специалиста-эксперта (юрисконсульта) комитета по управлению имуществом городской администрации М.Глушковой о товариществах собственников жилья

Однако теории теориями, а как все происходит на деле? О практике работы управляющих компаний наши читатели, думается, осведомлены неплохо. А вот о ТСЖ мы почти не писали. Между тем многие считают ТСЖ самой действенной формой управления домом. Нельзя сказать, что все товарищества в нашем городе работают одинаково эффективно. Тем не менее, показательные примеры успешной работы все же есть.

Хоть и не принято сразу говорить о «секретах» подобных успехов, считаем все же нужным начать именно с них. «Секрет» ТСЖ, о которых пойдет сегодня речь, прост: активность самих жителей, их неравнодушие, трезвый и основательный подход к выполнению этой ответственной задачи – ведению хозяйства. Мы встретились с председателями двух товариществ, где со всей очевидностью понимают, что лучшего результата можно добиться, только если за дело берешься сам. Думаем, рассказ об их деятельности будет интересен, а главное – полезен всем собственникам жилья в многоквартирных домах. Их опыт достоин изучения.

Встреча с председателями ТСЖ «Альтернатива» (ул.Королева,9) Натальей Абдуловной Анисимовой и «Единство» (ул. Гончарова,7) Иваном Михайловичем Тихоновым состоялась 11 февраля. Организовали ее и участвовали в беседе ведущий специалист-эксперт (юрисконсульт) комитета по управлению имуществом городской администрации Мария Алексеевна Глушкова и старший инспектор комитета по управлению имуществом, отвечающая за организацию и регистрацию товариществ собственников жилья, Диана Николаевна Афанасьева.

Вопросов, на которые хотелось получить ответы от председателей, на самом деле достаточно много. Мы же для первого раза решили ограничиться лишь основными: с чего начинались эти ТСЖ, когда были созданы, с какими трудностями довелось столкнуться при организации и в процессе работы, каким образом строятся отношения с поставщиками коммунальных услуг, как жильцы определяют приоритеты по содержанию и ремонту дома, участвуют ли в реализации программы капитального ремонта, финансирование которого осуществляется в рамках закона №185? Наконец, что бы руководители этих ТСЖ порекомендовали собственникам жилья, задумывающимся над этим непростым вопросом – идти или не идти в «автономное плавание»?

Товарищество собственников жилья «Альтернатива» в 2006 году создано в пятиэтажном 60-квартирном доме, сданном в эксплуатацию в 1973 году. ТСЖ «Единство» (четырех-этажный 40-квартирный дом, построенный в 1956 году) – молодое, создано в декабре 2008 года. Тем не менее, у этих ТСЖ есть нечто общее: жильцы этих домов поняли, что благополучие «под крышей дома своего» – в их руках. А кроме того, в обоих домах нашлись активные (а по словам Натальи Абдуловны – даже суперактивные) люди, которые, собственно, и стали инициаторами создания данных ТСЖ. Беседа показала, что и председателей собственники выбрали подходящих, обладающих несомненным авторитетом, способных вникнуть в любые юридические, организационные и даже технические тонкости. Но обратимся к фактам.

Как уже было сказано выше, товарищество «Альтернатива» (ул.Королева, 9) было создано сразу после появления нового Жилищного кодекса РФ. Здесь не стали затягивать с определением формы управления домом. Собрались, провели по всем правилам заочное собрание и начали оформлять документы. На свои деньги, опять же не дожидаясь манны небесной. В три с половиной тысячи рублей обошлись жильцам необходимые формальности. В банке появился свой счет.

Непросто было уходить от управляющей компании, которая должна была сразу после решения собрания передать дому всю техническую документацию. Это требование закона было выполнено лишь после обращения жильцов в областную жилищную инспекцию. Да и обслуживающие организации поставили немало своих условий. В числе их требований была установка счетчиков. Чтобы скорее решить эту задачу, одна из семей, проживающих в доме, взяла кредит в банке, на который и были приобретены и установлены счетчики. Заменили двери в подъезде, в подвалах…

Дом стал платить только за то количество воды и тепла, которое получал от энергетиков. Между жильцами (разумеется, если в квартире нет индивидуальных счетчиков) плата распределяется в соответствии с количеством живущих (вода) и площадью помещений (тепло). Само собой, при наличии счетчиков в квартирах оплата осуществляется по их показаниям. Наталья Абдуловна отметила, что за время существования ТСЖ количество таких квартир в доме увеличилось с четырех до 22.

«Единство», как уже говорилось выше, ТСЖ молодое – возникло в конце прошлого года. Однако опыт – дело наживное. Важнее другое – идея создания ТСЖ была поддержана. Иван Михайлович Тихонов, возглавивший товарищество по просьбе жильцов дома, считает, что рано или поздно многие сами придут к этой простой мысли – никто лучше живущего в доме не знает о его состоянии.

В сентябре 2008 года И.Тихонов стал старшим по дому. Первым делом по желанию жильцов перед началом отопительного сезона провели основательную работу по полномасштабной регулировке системы отопления. И сразу же приступили к сбору документов для участия в федеральной программе капитального ремонта. Памятуя о том, что для вхождения в программу пять процентов всех затрат необходимо понести самим собственникам жилья, в программу включили почти все виды капитальных работ – ремонт крыши, системы ВДО, утепление и ремонт фасада, ремонт системы водоотведения.

Можно сказать, что ТСЖ в этом доме родилось самым естественным образом. Тихонов говорит большое спасибо специалистам комитета по управлению имуществом, которые самым настоящим образом «вынянчили создание ТСЖ».

Опыт других товариществ оказался очень кстати. Сегодня в ближайших планах ТСЖ «Единство» установка коллективных счетчиков. Причем решили: если и ставить счетчики, то только с возможностью компьютерного учета всех расходов, чтобы точно знать, когда, при каких условиях происходит перерасход энергии.

Возвращаясь к вопросу капремонта, следует сказать, что он здесь просто необходим. С 1956 года мало что изменилось, дом практически не ремонтировался. Но «спасибо отцам – хорошо строили». Как говорит председатель, схема распределения тепла и воды оказалась очень удачной. Тем не менее, коммуникации стареют и нуждаются в замене.

Много предложений в адрес ТСЖ «Единство» стало поступать от подрядных организаций после того, как жильцы взяли управление собственным домом в собственные руки: предлагают… надстроить дополнительный мансардный этаж, оборудовать каждую квартиру индивидуальными отопительными системами и так далее. «При выборе исполнителей всех работ мы будем руководствоваться, прежде всего, репутацией фирмы, заработанной ею на прежних объектах», – говорит И.Тихонов.

И тут уместно будет сказать об основном принципе, на котором строится работа товариществ. В обоих ТСЖ жильцы приняли решение заключать договор на обслуживание дома не через ту или иную управляющую компанию, а напрямую – с обслуживающими организациями.

Как управляют хозяйством в этих ТСЖ? Через совет, правление, председателя. Есть, разумеется, и бухгалтер.

Как здесь следят за качест-вом работ, выполняемых по договорам? Не настолько это и сложно, убеждены Наталья Абдуловна и Иван Михайлович. С одной стороны, есть законы, нормативные акты, СНиПы, ГОСТы – нужно просто знать их и следить за изменениями в законодательстве. С другой – в любом доме найдутся (по крайней мере, в этих – нашлись) люди, разбирающиеся в методиках, расчетах и технологии. «У нас, например, – говорит И.Тихонов, – среди жильцов есть и бывшие сметчики, и бывшие бухгалтеры, и бывшие строители». «А мы, – продолжает Н.Анисимова, – даже создали специальную техническую комиссию из жильцов дома – бывших специалис-тов. Во время капремонта, который проводился в прошлом году, они, образно говоря, с крыши не слезали и из подвала не выходили, не проконтролировав все этапы работ. Они следили даже за тем, как ведутся так называемые скрытые работы. И только после того, как убеждались, что все выполнено с учетом требований нормативов, подписывали акты. В тех же случаях, когда сами не могли в чем-то разобраться, консультировались».

Сталкивались ли с трудностями психологического характера? Наталья Абдуловна говорит, что все-таки многие азбучные истины приходилось объяснять и жильцам. В частности, о том, что мы теперь живем в новых условиях, и ждать, что наши проблемы будет решать кто-то, уже нельзя. Однако и эффективность такой самостоятельности вполне осязаема. По словам Н.Анисимовой, коллективные счетчики, установленные в доме, уже два раза окупились: «Только за 2008 год мы заплатили на 64 тысячи рублей меньше, нежели бы мы продолжали платить по тарифу».

Ну а рекомендации вступающим на эту стезю?.. Наталья Абдуловна не устает повторять, что, прежде всего, всем следует понять, что страна перешла к новой жизни, появились собственники, которые должны заботиться о своем благополучии сами. Недавно она прочла, что в России приватизировано уже больше 77 процентов жилья, в то время как в богатой Швейцарии – лишь 40 процентов. «В таких условиях, – убеждена она, – жизнь не может не измениться. Когда мне говорят о том, что кто-то нам что-то должен, я всегда спрашиваю: о чем вы? Квартиры нам при советской власти достались практически даром. Нам их фактически подарили. Но вместе с частью лестничной клетки, лифта, крыши… А значит, все это – часть вашей личной собственности. И слова эти заставляют многих задумываться».

А еще Наталья Абдуловна рассказала о своих мечтах, которые уже начинают воплощаться. Во всех городах существуют ассоциации товариществ собственников жилья, объединяющие несколько домов. Это очень помогает. ТСЖ, входящие в такие ассоциации, кооперируются, складываются для проведения каких-то масштабных внеплановых работ в том или ином доме – словно дают друг другу в долг, который потом обязательно надо вернуть, то есть потратить деньги на нужды того, кто помог прежде. Такая ассоциация создается у нас и председателем ТСЖ «Альтернатива» Н.Анисимовой. Называться она будет некоммерческим партнерством «Содействие развитию ТСЖ».

Кроме того, Н.Анисимова хочет создать школу молодого председателя ТСЖ.

Иван Михайлович Тихонов поддерживает своего опытного коллегу в убеждении, что жильцам многоквартирных домов необходимо культивировать в себе чувство хозяина. «Время обяжет учиться управлять самим, – говорит он. – Приватизируя квартиру, мы автоматически приватизируем и часть лестничной площадки, лифта, подвала. И содержать все это имущество становится уже не только обязанностью, но и необходимостью. Всем, кто на распутье, могу сказать одно – мы всегда готовы помочь».

Сергей СЛЮНЯЕВ