Независимо от обстоятельств, экономического, финансового и семейного положения жилье людям нужно всегда. Но вопрос, где жить, каждый решает по-своему. Кто-то строит коттедж, кто-то покупает квартиру, а кому-то она достается по наследству. Если нет возможности получить желаемое на правах собственности, квартиру приходится снимать, и таких примеров в нашем городе тысячи, особенно среди молодых пар. Разумеется, при этом все они мечтают о собственном жилье, цены на которое в последние годы стремительно росли. Мировой финансово-экономический кризис преломил эту тенденцию, и квартиры заметно подешевели, но до того, что происходит в других странах, где цены на жилье упали почти в два раза, нам еще очень далеко. Квартиры для большинства горожан остаются по-прежнему недоступными. Вот какая ситуация отмечается на димитровградском рынке недвижимости сегодня, спустя полгода после того, как нахлынула первая кризисная волна

Директор агентства недвижимости «ДУС» Нина Андреевна Выжимова:

– Если в ноябре-декабре прошлого года мы сидели вообще без дела, так как не было спроса ни на новые квартиры, ни на жилье на вторичном рынке, которое сдают наши клиенты в счет оплаты квартир в новостройках, то с начала этого года дело сдвинулось с «мертвой» точки. В январе, феврале и марте к нам приходят клиенты, желающие купить готовые квартиры и квартиры в строящихся домах, готовность которых определяется на уровне 70-80 процентов. Например, в доме, который возводится по адресу: ул.Свирская,33«в», где уже установлены лифты и доделывается крыша. По большому счету там осталось только провести отделочные работы.

Клиентов, желающих купить квартиру в доме, стены которого не достигли шестого этажа, по-прежнему немного. Видимо, люди опасаются вкладывать деньги в долгострой, ведь финансовая ситуация в стране сейчас не самая стабильная. Надо сказать, что председатель Союза предприятий ДУС Владимир Сергеевич Писарчук, разделяя эти опасения, тоже отказался от идеи начинать в нынешнем году строительство новых объектов. Если финансовая ситуация в ближайшее время не изменится к лучшему, к этим планам «Димитровградстрой» вернется только тогда, когда будет завершен последний строящийся дом. И я считаю, что это правильный подход. Люди нам доверяют, и мы должны оправдывать это доверие, своевременно и качест-венно выполняя условия заключенных договоров, а не распылять полученные средства по нескольким объектам одновременно.

Что касается стоимости нового жилья, то оно подешевело на 10 процентов еще в прошлом году. А в текущем снижения цен не планируется, поскольку строители тоже не могут работать себе в убыток. Но если в прошлом году, реализуя однокомнатные квартиры в новостройках по 1400 тысяч рублей, они еще могли рассчитывать на какую-то прибыль, то сейчас, когда такие же квартиры продаются по 1150 тысяч, она стала минимальной и не покрывает всех потребностей строительной организации.

Конечно, и такая сумма найдется не у каждого горожанина, желающего улучшить свои жилищные условия. Поэтому в счет оплаты новых квартир люди сдают нам старые, а на недостающую сумму берут кредиты в Сбербанке, который сотрудничает с нами уже два года, охотно выделяя ссуды под долевое участие в строительстве многоэтажных домов. Надо сказать, что в 2007-м и в первой половине прошлого года, когда банковская ставка для таких кредитов была на уровне 13 процентов, такая практика была очень распространена. Сейчас же, когда ставка повысилась, а доходы у основной массы горожан наоборот снизились, далеко не каждый рискует брать на себя такие обязательства. С одной стороны это сказывается на уровне продаж, а с другой – вселяет уверенность в то, что наши клиенты не останутся без жилья. Ведь сколько сейчас в стране людей, которые оказались не в состоянии выплачивать жилищные и ипотечные кредиты и вот-вот будут выброшены на улицу.

Если говорить о спросе, то сегодня востребовано разное жилье. Большинство, конечно, ограничивается типовыми одно- или двухкомнатными квартирами, но есть и такие покупатели, которые хотят подобрать более просторные хоромы, общая площадь которых составляет 120 квадратных метров. У нас есть такие варианты в доме по улице Славского,18.

Конечно же, практикуемая нашей организацией рассрочка при покупке жилья выгодна клиентам, поскольку цена квартиры для них четко фиксируется на момент сделки и уже больше не повышается, несмотря на то, что жилье 100-процентной готовности ценится выше, чем в недостроенном доме. Но, получая деньги частями, строители испытывают некоторые трудности. Поэтому мы сейчас стараемся привлечь максимальное количество покупателей с «живыми» деньгами, предоставляя дополнительные скидки тем, кто готов внести всю сумму сразу, ведь эти средства сейчас нужны для обеспечения бесперебойной работы строителей.

Директор риэлторского агентства «Жемчужина» Олег Вячеславович Юдинских:

– Любой риэлтор на вопрос: «Как рынок недвижимости?» – сейчас ответит: «Рынок стоит». Что это означает? Это означает, что количество сделок с недвижимостью резко сократилось. Очень много продавцов жилья и мало покупателей. Основная часть продавцов не хочет снижать цену, а потенциальные покупатели либо ждут, что цены снизятся, либо у них просто нет денег для покупки жилья.

По данным нашего агентства и Центра независимой оценки «Радо», на протяжении трех предыдущих лет цена на недвижимость росла быстрыми темпами, порой до 50 процентов в год. С июня 2008 года рост цен на жилье прекратился, и ситуация стабилизировалась. С ноября 2008-го наметилась тенденция к корректировке цен в сторону снижения, а в середине января цены на жилье стали падать. В целом за последние три месяца общий уровень цен по сделкам с недвижимостью относительно июля 2008 года снизился на 10-20 процентов (в расчете на каждую квартиру в среднем от 150 до 200 тысяч рублей) и вернулся к показателям декабря 2007 года. Я говорю сейчас не о тех сделках, которые совершаются по вынужденным обстоятельствам, а о тех, которые совершаются в плановом порядке. Чаще всего сегодня это обмены через куплю-продажу.

Что касается ситуаций вынужденной продажи, в которых решающую роль играют сроки, то тут есть своя особенность. В таких случаях владельцы готовы продать квартиру еще на 10-15 процентов дешевле, чем оценивается аналогичное жилье в среднем по городу.

Всего можно выделить несколько основных причин снижения активности рынка недвижимости. Во-первых, прекращение выдачи доступных ипотечных кредитов. Это основная причина снижения платежеспособного спроса на жилье.

Во-вторых, рост курса иностранной валюты. В 2007-м и в начале 2008 года в условиях стабильного и даже растущего курса рубля люди видели в недвижимости надежный и доходный источник вложения накопленных средств. Рост курса доллара с осени 2008 года многих заставил пересмотреть свое отношение к инвестированию в недвижимость.

Третьей причиной является ожидание дальнейшего снижения цен. Это известная «ловушка» рынка, когда ожидание роста цен стимулирует спрос, и наоборот – прогнозы снижения цен его уменьшают. На рынке недвижимости это отмечалось в 2007 году, а сейчас практикуется в отношении импортных товаров и валюты.

Надо сказать, что текущая ситуация во многом повторяет ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости после августа 1998 года, ставшего кульминацией очередного финансового кризиса. И, скорее всего, дальнейшие события будут развиваться по тому же сценарию – со значительным снижением цен на недвижимость в валютном эквиваленте, незначительным снижением, стабилизацией (до одного года), а затем и ростом в рублевом эквиваленте.

Анализируя динамику спроса и предложения по отдельным категориям недвижимости, можно говорить о том, что количество сделок, заключенных в марте 2009 года, сократилось в два раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На данный момент большинство сделок – это сложные обмены через куплю-продажу.

Например, в прошлом месяце снижение цен на жилье сильнее всего отразилось на однокомнатных (особенно малосемейной планировки) и двухкомнатных квартирах. Это связано с тем, что здесь больше реальных сделок, а также с тем, что эти квартиры были основными объектами ипотеки, но на данный момент спрос на них резко упал.

На текущий момент цены на квартиры одного типа могут значительно различаться, в зависимости от района, состояния, ситуации продажи. Например, однокомнатная «хрущевка» выставляется на продажу по стоимости от 800 до 1120 тысяч рублей, а однокомнатная квартира улучшенной планировки – за 920-1250 тысяч. Малосемейка же со всеми удобствами обойдется покупателю гораздо дешевле – от 450 до 900 тысяч рублей.

Двухкомнатные «хрущевки» оцениваются в пределах от 950 до 1370 тысяч рублей, квартира с таким же числом комнат улучшенной планировки – от 1400 до 1750 тысяч. Лишь немного дешевле – за 1450-1700 тысяч – выставляют на продажу трехкомнатную квартиру в «хрущевке», а в доме улучшенной планировки она ценится уже в 1770-2200 тысяч рублей.

Стоимость четырехкомнатной «хрущевки», как правило, не превышает 1750 тысяч рублей. Нижняя планка при этом держится на уровне 1550 тысяч. А вот на четырехкомнатные квартиры улучшенной планировки цены сложились в пределах от 1800 до 2500 тысяч рублей.

Менее всего подешевело дорогое элитное жилье. Причина в том, что такие объекты редко приобретались в кредит. В марте 2009 года стоимость двухкомнатной квартиры в элитном кирпичном доме составляла 2,5-3 миллиона рублей, а стоимость трехкомнатной квартиры – от 3,5 до 4 миллионов. Причем спрос на элитные квартиры снизился незначительно. Многие покупатели охотно приобретают такое жилье, пользуясь тем, что в сложившихся обстоятельствах продавцы вынуждены соглашаться на торг.

Следует отметить, что при снижении конъюнктуры рынка квартир на рынке земельных участков не отмечается заметного снижения. Здесь играет роль как тот факт, что земельные участки не являлись объектами ипотеки, так и тот факт, что в нашем городе ограничено количество земельных участков с выгодным расположением и развитой инфраструктурой.

Что касается динамики рынка недвижимости для отдельных районов Димитровграда, то классификация районов на «дешевые» и «дорогие» сохраняется. Стоит отметить, что цены предложений в «дорогих» районах снизились более значительно, чем в «дешевых». Однако это вовсе не означает, что жилье в недорогих районах стало более привлекательным. Дело в том, что там просто проходит меньше сделок, и продавцы пока не видят причин для снижения цен.

Директор агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Людмила Алек- сандровна Свитич:

– На рынке вторичного жилья ситуация сейчас складывается следующая: объемы реализации, равно как и цены на квартиры снизились примерно до уровня позапрошлого года. Если еще в прошлом году однокомнатные «хрущевки» продавались в среднем по 1200 тысяч рублей, то сегодня их стоимость оценивается в среднем в 1050 тысяч. Причина в том, что резко упал спрос на жилье, которое до недавних пор дорожало и сулило хорошую прибыль владельцу даже в том случае, если он покупал квартиру в кредит. Теперь же, когда кредиты подорожали, а цены на недвижимость пошли на убыль, ситуация кардинально изменилась. Теперь на таких сделках стали возможны потери – банк в любом случае возьмет свое, даже если клиент не сможет выплачивать взятый кредит, а вот заемщик вполне может оказаться в минусе, если не сможет справляться со своими финансовыми обязательствами и будет вынужден продать эту квартиру в ближайшие год-полтора.

Если же рассматривать приобретение квартиры не как способ выгодного вложения денег, а как решение наболевшего квартирного вопроса, что более актуально для нашего города, то покупать ее, конечно же, сейчас выгодно, ведь цены на жилье заметно снизились. Но далеко не у всех нуждающихся в улучшении жилищных условий есть необходимые для этого суммы, а брать на себя повышенные кредитные обязательства в сложившейся финансово-экономической ситуации люди просто не рискуют, ведь заработки резко упали, и что будет дальше, никто точно не знает. Отчасти и этим, а не только нежеланием банков расставаться с деньгами объясняется тот факт, что объемы кредитования населения в России снизились в два раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По этой причине прогнозировать какое-либо оживление на ближайшее время не представляется возможным. Скорее всего, рынок недвижимости будет стоять как минимум до осени, ведь и при хороших обстоятельствах в период с мая по октябрь совершалось меньше всего сделок, а пик продаж приходился на конец года. Такая практика сохранялась на протяжении почти десятилетия. Но в ноябре прошлого года, как вы знаете, рынок полностью замер. Теперь он понемногу оживает, но еще очень далек от обычной активности. Лишь когда будет пройден порог ожидания, последует повышение спроса.

Директор агентства недвижимости «Стандарт-М» Людмила Васильевна Винник:

– Несмотря на то, что квартирный вопрос перед димитровградцами стоит по-прежнему остро, желающих снять квартиру сейчас стало в два раза меньше, чем было еще в январе. Если судить по нашей базе данных, то многие люди освободили и те квартиры, которые снимали раньше. Особенно это распространенно среди молодых даазовских семей, которые прежде, имея совокупный доход в пределах 20 тысяч рублей, вполне могли себе позволить жить отдельно, а теперь вынуждены снова вернуться к родителям.

Конечно, те, кому деваться больше некуда, продолжают снимать жилье. Но и среди них появилось немало желающих сменить квартиру на меньшую по площади, поскольку она обходится дешевле. Если еще полгода назад семьи из трех-четырех человек подбирали для себя двухкомнатные либо трехкомнатные квартиры, то сегодня люди готовы тесниться не только в однокомнатных, но и в «малосемейках», причем даже с частичными удобствами. Что касается одиноких людей, то многие из них из отдельных съемных квартир уже переехали в общежития и комнаты, которые чаще всего сдают пенсионеры, вынужденные таким образом хоть немного повышать свой скудный бюджет.

Разумеется, в общей массе есть исключения. Я имею в виду богатых людей, которые снимают просторные чистые квартиры, чаще всего с евроремонтом. Но таких клиентов немного, поэтому на общую картину они практически не влияют. Зато сказывается то, что снизилось количество командировочных, которые раньше приезжали работать в наш город из Самары, Санкт-Петербурга, Москвы и обращались к нам десятками.

Из-за всеобщего падения спроса снизились и цены на аренду жилья. Причем заметно – рублей на 500, хотя коммунальные услуги с начала этого года снова подорожали. Но если еще в январе двухкомнатная «хрущевка» сдавалась за 4500 рублей, теперь мы ее предлагаем за 4000, а то и за 3800 рублей. Аренда однокомнатной квартиры в среднем подешевела с четырех до трех с половиной тысяч.

На этом фоне с учетом уменьшения числа клиентов – люди, не имея возможности оплачивать агентские услуги, которые составляют 40 процентов от месячной стоимости аренды, стараются теперь самостоятельно подбирать себе квартиры – доходы нашего агентства тоже снизились. Хотя выбор вариантов велик как никогда: сегодня даже те, кто и не помышлял о сдаче квартиры, придерживая ее для детей или внуков, обращаются в агентство с просьбой подобрать надежных квартирантов.

Такая ситуация, думаю, продлится еще не один месяц, поскольку горожанам, заработки которых внезапно уменьшились в разы, нужно не только чтобы повысились доходы, но и чтобы появилась твердая уверенность в завтрашнем дне. Лишь тогда они снова решаться на съем отдельного жилья.

Светлана КНЯГИНИНА