Рынок недвижимости занял выжидательную позицию. Покупатели не торопятся расставаться с деньгами, а продавцы не спешат снижать цены. Чья чаша весов перевесит, по всей вероятности, станет известно уже летом.

Имею желание, но не имею возможности

Еще несколько лет назад о кризисе на строительном рынке и глобальных изменениях на рынке недвижимости никто и не думал. Власти мерили благополучие региона количеством работающих строительных кранов. Ульяновцы получили возможность переселиться в комфортные и относительно недорогие, по меркам других крупных городов, квартиры. На рынке появилось элитное жилье (или, если быть точнее, дома повышенной комфортности), которое пользовалось устойчивым спросом. Из-за этого, кстати, упали продажи сталинок на улице Гончарова, которые раньше считались чуть ли не самыми престижными в городе квартирами. Как грибы, в Ульяновске выросли современные торговые центры. В 2008 году объем сданного жилья достиг уровня 1993 года — полумиллиона квадратных метров…

Но грянул кризис. Сегодня ульяновские застройщики оказались в положении «имею желание, но не имею возможности»: спрос на жилье вроде бы есть, однако воспользоваться этим в полной мере они, увы, не могут.

Глобальные планы регионального министерства строительства — ввести в строй 500 тыс. квадратных метров жилья — в этом году вряд ли осуществимы. Об этом говорят и эксперты, и сами застройщики. Причин тому много, как объективных, так и субъективных. Главная — отсутствие средств на новое строительство. Доходы застройщиков снизились, банки сейчас кредитуют их неохотно, боясь рисков. На рынке остались лишь те компании, которые имеют возможность вкладывать в новый дом собственные средства.

— Мы продаем жилье только в готовых домах. Вложить деньги на этапе строительства, особенно сегодня, — это большой риск: неизвестно, когда дом будет сдан и будет ли сдан вообще, — говорит заместитель генерального директора управляющей компании КПД-2 Алексей Гаев. — Считаем так: вы покупаете корову, корм для нее и только потом получаете от нее молоко.

Даже такая крупная, с солидным опытом работы организация переживает сегодня не лучшие времена. КПД-2 достраивает заделы прошлых лет. С конца 2008 года объем продаж компании упал на 30-40%. В прошлом году застройщики одновременно возводили десять объектов, а сейчас — всего четыре. Однако, по мнению Гаева, жилье — это тот товар, спрос на который будет всегда:

— В год в нашем регионе регистрируется более шести тысяч браков. По самым скромным подсчетам, потребность жителей Ульяновской области в жилье — не менее 200-300 тысяч квадратных метров каждый год. Сейчас два поколения под одной крышей жить не хотят — молодые семьи либо снимают жилье, либо стремятся приобрести собственное. И, как правило, это новостройки. Да, небольшой процент жилья из старого фонда высвобождается благодаря смертности населения. Но это, как правило, дома массовой застройки

60-х годов — хрущевки, которые сегодня не соответствуют требованиям к качеству жизни.

Мнение застройщиков поддерживают и аналитики.

— Рождаемость в Ульяновской области растет, многие намерены использовать средства материнского капитала на покупку жилья. Перепроизводства на строительном рынке сегодня нет. Да и люди хотят жить комфортно: назад, в коммуналки, мы уже не вернемся, — считает аналитик ЗАО «Центр недвижимости» Наталья Ярсина. — Но спрос в настоящий момент действительно снизился. К примеру, в декабре 2008 года относительно октября, по данным ульяновской мультилистинговой системы (объединенной базы данных 130 риэлторских агентств), объем продаж сократился на 12%.

Причина падения спроса на покупку жилья понятна: кризис привел к массовым сокращениям персонала и снижению зарплаты. Свою роль сыграло и уменьшение объемов ипотечного кредитования. По данным Ярсиной, в конце 2008 года треть сделок на ульяновском рынке недвижимости составляли именно продажи по ипотеке. Но сегодня банки значительно ужесточили требования — и к платежеспособности заемщиков, и к порядку оформления документов. К рассмотрению принимаются только справки об официальном заработке. Из-за малейшей неточности, допущенной бухгалтерией, банк может отказать без объяснения причин. То же — если заемщик «проштрафился» в своей прошлой кредитной истории и имел просрочки по платежам. Из десяти обратившихся за кредитом сегодня отказывают семи-восьми.

— Впрочем, говорить о том, что ипотеку получить сегодня вообще невозможно, неправильно, — считает Ярсина. — В Ульяновске есть коммерческие банки,которые кредитуют по вполне приемлемым условиям. И если человек работает, имеет официальную зарплату, шанс получить ипотеку у него достаточно большой.

А что же остальные? Ведь денежные средства никуда не делись — у многих людей есть реальная возможность приобрести жилье. Но они по определенным причинам этого не делают. Выжидательная позиция продиктована информацией, которую выдают многие СМИ: цены на жилье должны снизиться. Продавцы тоже выжидают, так как, по другим прогнозам, почерпнутым из тех же газет, телевидения и радио, квартиры подскочат в цене. Параллельно со снижением покупательского спроса снизился и объем предложений. Рынок недвижимости замер.

Неустойчивое равновесие

— Чтобы сдвинуть рынок с места, нужна ассиметрия, — утверждает Наталья Ярсина. — Необходим толчок, после которого определится, что будет с ценами: вырастут они или упадут. Тогда станет ясно, в чью сторону будет перевес — покупателей или продавцов. Есть три варианта развития событий: пессимистичный, реалистичный и оптимистичный. Первый предполагает длительное затишье — при глубоком, затяжном кризисе роста не будет. Реалистичный вариант — цены на жилье в этом году поднимутся на 13-15%, на уровень официально объявленной инфляции. И оптимистичный — жилье в этом году подорожает на 30%.

Специалисты ЗАО «Центр недвижимости» считают, что цены будут расти. Объясняют это тем, что новостроек остается очень мало: в скором времени их «подберут», и на первичном рынке жилья возникнет дефицит. Спрос перейдет на вторичный рынок. Если после этого будет очередной вброс новостроек, то уже по более высоким ценам. Насколько именно вырастет в цене жилье — зависит от застройщиков. По прогнозам Ярсиной, подорожание может произойти уже этой осенью.

К слову, темп роста стоимости квадратного метра в Ульяновской области в последний год значительно снизился. Если в 2007 году квартиры подорожали на 41,5%, то в 2008-м — чуть более 6%. В начале 2009 года средняя стоимость квадратного метра на ульяновском рынке недвижимости составила 34,6 тыс. рублей на первичном рынке и 34,1 тыс. рублей на вторичном.

Впрочем, есть мнение, что застройщики завышают стоимость жилья, ориентируясь на получение большей прибыли. А в условиях кризиса, низкой платежеспособности населения повышать цены на жилье было бы неправильно — если хочешь повысить спрос, нужно снижать цены.

— Ценам падать некуда! — парирует Алексей Гаев. — Продавать меньше 35 тысяч рублей за квадратный метр — значит работать себе в убыток.

Застройщики объясняют: рубль обесценивается, инфляция будет не 13%, как запланировано, а не менее 30, тарифы на энергоносители растут, стройматериалы дорожают…

— Чистая себестоимость квадратного метра сегодня — 24 тысячи рублей. Но это абстрактная цифра, которая складывается во время строительства дома, — продолжает Гаев. — Есть инфляционная составляющая, минимальная рентабельность… Получается прибыль в 15% годовых. Никаких сверхприбылей ульяновские застройщики не имеют. Яркое тому доказательство — то, что в Ульяновскую область иногородние девелоперы не спешат. Себестоимость строительства во всех городах примерно одинаковая. А отдача разная: к примеру, в Самаре или Казани жилье продается по 80 тысяч рублей за «квадрат». Для ульяновцев такие цены просто из ряда фантастики. Так что прибыль, которую можно получить на нашем строительном рынке, иногородним инвесторам неинтересна.

Есть еще одно мнение, которое высказал главный аналитик Российской гильдии риэлторских агентств Геннадий Стерник. В Москве цены на жилье упали. Но прежде их рост составил 40%. Таким образом, получается, что столичным застройщикам есть куда «просесть». В нашем же регионе разница между себестоимостью и прибылью невелика. Ульяновская область может похвастаться одной из самых низких стоимостью жилья среди городов, по статусу близких к нашему (см. таблицу). Хотя можно предположить, что застройщиков это отнюдь не радует.

А можно ли снизить себестоимость новых квартир? Гипотетически — да. В докризисные времена многие застройщики задумались о запуске собственных линий по производству необходимых для строительства комплектующих. Но сегодня вложить деньги в подобные инвестиционные проекты может позволить себе далеко не каждая компания. Окупаемость такого проекта — не год и не два. Так что остается только экономить: либо на качестве возводимых объектов, либо на зарплате сотрудников, что для предприятий «с именем» неприемлемо. Набирать «равшанов и джамшутов» ульяновские застройщики пока не спешат. Держат честь высокопрофессиональной строительной индустрии, которая формировалась в нашем городе не один десяток лет.

Доступно и комфортно

У Министерства строительства Ульяновской области свои прогнозы: в Ульяновске будет больше строиться жилья эконом-класса, которое окупается быстрее и пользуется большим, нежели элитные дома, спросом. Власти готовы помогать как застройщикам — в решении проблем с получением кредитов, так и покупателям. В рамках федеральной программы переселения людей из ветхого и аварийного жилья будут получены 506 млн. рублей на соинвестирование незавершенных жилых домов (главное условие — они должны быть готовы не менее чем на 70%); плюс к этому, свои средства добавят и муниципалитеты. Своей очереди сейчас ждут 1632 жильца 80 домов, подлежащих сносу, — в общей сложности, по этой программе будет построено 24 тыс. квадратных метров жилья.

Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства по итогам первого квартала увеличила уставный капитал на 25 млн. рублей. А это расширит возможности по выдаче кредитов в текущем году.

— Мы надеемся, что именно в кризисные времена новый толчок получит то, о чем мы давно и долго говорили, — реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье», — говорит министр строительства Ульяновской области Владимир Никитин.

В любом случае, все аналитики сходятся в одном: сейчас самое время покупать квартиры — как на первичном, так и на вторичном рынке. Для ожиданий: «А вдруг случится чудо, и цены все же упадут» — объективных причин нет.

Вторичная недвижимость: правила игры меняются

На вторичном рынке цены складываются не из себестоимости материалов и уровня инфляции, а из личных потребностей и возможностей. Несмотря на это, «вторичка» подчиняется тем же самым законам, что и рынок новостроек.

Ненужная свобода

Главные игроки на вторичном рынке недвижимости — риэлторские агентства, которых сегодня только в одном Ульяновске более 250. Именно они формируют правила игры для покупателей. Конечно, продать квартиру можно и самостоятельно, однако не каждый сможет выдержать марафон, предшествующий получению главного документа, подтверждающего право собственности на жилье.

В те времена, когда название «риэлтор» было для ульяновцев незнакомым иностранным словом, квартиры обменивали через специализированное бюро, расположенное на улице Карла Маркса. Люди, желающие съехаться, разъехаться или просто изменить свои жилищные условия, подавали туда заявку. Далее, по имеющейся в обменном бюро базе, происходил подбор жилья.

Риэлторские агентства появились в нашем городе более 15 лет назад. По словам председателя Ульяновской гильдии риэлторов Натальи Сомовой, первой на рынке недвижимости профессионально начала работать компания «Аргостройинвест», превратившаяся в настоящую кузницу кадров для будущих маклеров. В скором времени появились агентства «по образу и подобию»: в 1994 году их было уже 12.

— А через год, когда объявили об обязательном лицензировании риэлторской деятельности, в Ульяновске работало около 20 агентств. Стоили лицензии по тем временам довольно дорого — вместе с обучением и страховкой выходило 800 долларов (для сравнения: в 1995 году цена комнаты гостиничного типа — 3000 долларов). Выдавала их представительная комиссия при администрации Ульяновской области.

По словам Натальи Сомовой, работалось в те времена намного спокойнее и легче, нежели сейчас:

— Мы знали друг друга, выстраивали взаимовыгодные цепочки: в одном агентстве, предположим, человек квартиру продавал, а в другом покупал. Но все это закончилось в 2000 году, когда стоимость лицензии снизили до двух тысяч рублей. А спустя два года лицензирование риэлторской деятельности вообще отменили.

Такое послабление на рынке недвижимости спровоцировало вал желающих получить «легкие деньги». Для многих из них работа риэлтора представлялась очень простой. Некоторые по договору брали аванс (а то и несколько за одну и ту же квартиру), но работу до конца не доводили. В правоохранительные органы все чаще стали поступать жалобы на недобросовестных «посредников». Работать, основываясь на собственной порядочности, увы, стремились немногие: поддержка имиджа стоит денег. Многие же риэлторы не обременяют себя даже офисами: работают, в буквальном смысле слова, имея в кармане сотовый телефон.

— Громкие дела, связанные с риэлторами, — это последствия данной властями «свободы», — говорит Сомова. — Мы пытаемся с этим бороться. Российская гильдия риэлторов предоставила нам аккредитацию на право сертифицировать агентства недвижимости. Эту функцию передало государство! Но в Ульяновске особый менталитет — получать сертификаты агентства не торопятся. Между тем это гарантия того, что риэлторы соглашаются играть по определенным законом правилам. Представители этой профессии должны быть подкованы, в том числе, и юридически — знать семейный, гражданский, административный кодексы, иметь определенные личностные способности, ведь человек доверяет им, как правило, самое дорогое, что у него есть. Жаль, что многие мои коллеги не стремятся учиться, получать новые знания, полагая, что знают предостаточно.

По мнению руководителя Ульяновской гильдии риэлторов, сегодня эта профессия обесценилась — «благодаря» недобросовестной работе некоторых «специалистов». И не исключено, что именно кризис поможет расставить все точки над i.

Конкуренты объединяются

По прогнозам экспертов, в ближайшее время количество риэлторских агентств на ульяновском рынке уменьшится. Если посмотреть любую газету, в которой опубликованы предложения рынка недвижимости и данные риэлторов, то можно заметить интересную вещь — некоторые агентства перестали указывать адреса своих офисов. Пошатнувшееся финансовое положение не позволяет им тратить деньги на аренду офиса. Риэлторы работают дома, что можно себе позволить только в том случае, если есть база постоянных клиентов. В противном случае эффективность «надомных» продаж резко падает.

Не исключен и такой вариант, что мелкие агентства, дабы не потерять бизнес, сольются с более крупными и успешными. В этом случае они, возможно, могут потерять часть своей клиентской базы. Однако это лучше, чем потерять все, а потом восставать по крупицам из пепла: с большой вероятностью, удастся такое далеко не всем.

Кризис уже «подчистил» ряды риэлторов. Вот только вопрос: действительно ли это проверка на прочность для настоящих профи? Правда ли, что на рынке останутся лучшие, а непрофессионалы будут вынуждены уйти? Не получится ли так, что преимущество, напротив, получат те, кто не обременен налогами и выдачей заработной платы, обеспечением социального пакета (а значит, имеет меньше расходов), а крупные компании разорятся?

Яркий пример — прошлогоднее банкротство одного из ведущих игроков ульяновского рынка недвижимости — агентства «Золотой ключ», оказывающего услуги с 2002 года. На главу агентства заведено уголовное дело по факту мошенничества. Известно, что более 170 человек связали свои финансовые интересы с «Золотым ключом» и потеряли деньги. Среди пострадавших были и сами сотрудники компании: на обычную аферу фирмы-«однодневки» это никак не тянет. Однако в один прекрасный день, когда кризис только-только разгорался, руководство агентства заявило, что денег больше нет. Свыше 100 млн. рублей канули как в бездну… Гарантии, что такое не повторится и с другими агентствами недвижимости, сегодня не даст никто. Как показывает пример, не спасает даже солидная репутация.

Впрочем, в любом случае, доверять можно и нужно только проверенным компаниям. Демпингующие маклеры, на первый взгляд, предлагают более выгодные условия. Но они могут обернуться столь же невыгодными проблемами.

Еще один способ защититься от обмана — покупать квартиры напрямую у застройщиков. В этом случае (если только квартира не приобретена на стадии строительства дома) защита гарантирована: как правило, сами компании ставят перед собой определенные обязательства, гарантирующие качество приобретаемого жилья и, соответственно, поднимающие их имидж. Кстати, зачастую застройщики работают в связке с риэлторами — человек может продавать квартиру через агентства недвижимости, а покупать «из первых рук». В этом случае упрощается порядок оформления документов, что для покупателей играет немаловажную роль.

Назад, к альтернативе

Ситуацию на рынке вторичного жилья Наталья Сомова охарактеризовала одним словом — коллапс:

— Не все понимают, что продать жилье по докризисным ценам сегодня невозможно — его просто никто не купит. Мы рекомендуем снижать цены. И не на 5-10 тысяч рублей, а на 10-20% от стоимости. Цены на комнаты в коммуналках сейчас снизились до 30% от стоимости! В некоторых случаях снижение цен очень значительное: например, трехкомнатная квартира в спальном микрорайоне Засвияжья может стоить на 500 тыс. рублей дешевле, чем в докризисные времена! Те, кому нужно продать квартиру именно здесь и сейчас, цены снижают. Стоимость жилья на вторичном рынке будет падать и дальше. Но я не рекомендую покупателям ждать долго. Рынок — это саморегулирующаяся система, и бесконечно процесс удешевления продолжаться не может. Наступит предел, после которого цены падать уже не будут — только расти.

И это случится, по прогнозам, уже в нынешнем году.

Сегодня самое ликвидное жилье на вторичном рынке — двухкомнатные квартиры в спальных районах. Они недороги, но и не тесны, как «однушки»: все же люди, несмотря на кризис, стремятся жить комфортно, улучшить свои жилищные условия.

По сравнению с докризисными временами спрос в настоящий момент упал наполовину. Для некоторых ульяновских агентств отдельные месяцы стали «черными». Например, в феврале желающих купить квартиру были единицы. Этот месяц традиционно является самым безденежным, а сейчас добавились депрессивные настроения из-за продолжающегося кризиса. Однако уже в марте на рынке недвижимости началось оживление, связанное, в том числе, с надеждами на лучшее, которые всегда просыпаются с приходом весны.

И уже сегодня риэлторы вернулись к так называемым альтернативным продажам, когда люди не продают-покупают, а меняют квартиры — с доплатой либо вообще без участия наличных денег. До кризиса от таких схем отошли полностью: быстрее и выгоднее было продавать квартиры. Но время внесло свои коррективы.

Виктория Чернышева