Год назад, а если быть точным в конце июня-начале июля мне довелось участвовать в исследовании рынка жилья Ульяновской области, проводимом журналом «Деловое обозрение», и приуроченном к Дню строителя. Исследование проводилось посредством сбора экспертных оценок, по поставленным редакцией вопросам, с представителей компаний-участников жилищного рынка Ульяновской области. Я в то время также представил свое мнение по озвученным вопросам, как представитель одной из компаний.

То было время, когда кризис уже стучался в дверь, но был еще слабо осязаем, и поэтому, ни мной, ни другими участниками обзора всерьез в расчет не брался. Однако кризис настал, и настал в тех масштабах, которые, откровенно сказать никто не ожидал. В связи с этим мне стало интересно проанализировать свои мысли и оценки годичной давности и примерить к нынешним реалиям.

Кратко остановлюсь на тех оценках, которые я давал год назад.

1. Рынок жилищного строительства Ульяновской области в своем развитии вынужден «догонять» рынки других регионов, как с точки зрения чисто строительной (строительные технологии и т.д.), так и сточки зрения финансово-экономической (способы финансирования жилищного строительства, экономика жилищного строительства).

Появление на рынке новых схем финансирования жилищного строительства, как закрытые паевые фонды недвижимости, облигационная схема, позволит рынку продвинуться намного вперед и решить проблему финансового ресурса.

2. Ипотечное кредитование в Ульяновской области развивается только за счет приобретения жилья на «вторичном» рынке.

Это имеет ряд негативных последствий, выраженных в том что с одной стороны повышается спрос на жилье, с другой стороны предложение остается более-менее стабильным. Причиной этому служит как особенности технологического процесса производства такого продукта, как жилье, так и часто незаинтересованность застройщиков по экономическим причинам расширять предложение на рынке жилья.

3. Необходимо направлять ипотечные деньги на первичный рынок, а также развивать различные программы «социальной» ипотеки.

4. Рынок жилья Ульяновской области ждет иногородняя экспансия, которая позволит внедрять как новые строительные технологии, так и новые схемы финансирования жилищного строительства. Экспансия нас ожидает и на рынке оказания риэлторских услуг, причем в результате этой экспансии на рынок будет выведены абсолютно новые форматы услуг – жилищный супермаркет.

Такова была ситуация и прогнозы годичной давности. Вместе с тем, кризис, как говорится, внес свои коррективы. И влияние кризиса не всегда отрицательное, как может показаться на первый взгляд.

Скорее в случае Ульяновска это даже наоборот. «Догоняющий» характер рынка жилья Ульяновска дал возможность не наступить на те «грабли», которые больно ударили по рынкам других регионов. Мы просто до многих вещей, которые больше всего в итоге оказались подвержены влиянию кризиса, не успели дойти. И в этой части кризис нас прошел стороной. Например, как видно сейчас многие застройщики оказались «закредитованы» теми или иными финансовыми институтами в малой степени, что позволяет им оставаться «на плаву» и сдерживает их от массового выброса жилья на рынок по сниженным ценам, с целью скорейшей его продажи и получения денег для погашения кредитов. Все это в некоторой степени стабилизирует падение цен на жилье и позволяет всем участникам рынка оставаться в более-менее стабильном положении.

Слабый уровень развития в предшествующий период, по сравнению с другими регионами, областной ипотечно-строительной корпорации (регионального оператора ОАО «АИЖК»), которой является ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» лишает необходимость Правительство области экстренно наполнять деньгами корпорацию и спасать ее от банкротства, как в скором времени это придется делать по настоянию федерального центра администрациям других регионов (См.: http://credit.rbc.ru/company_news/ipoteka/…/17/75022.shtml). По заявлению же руководства ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» никакое банкротство компании не грозит.(http://73online.ru/readnews/386)

Некая стабильность не позволяет оказаться совсем уж в бедственном положение, как это случилось в других регионах, и риэлтерским компаниям.

В конечном итоге такая ситуация сказывается благоприятно и на гражданах-покупателях жилья. Определенная стабильность формирует в меньшей степени отложенный спрос, основанный на ожидании падения цен на жилье. Неразвитость в прежние годы на ульяновском ипотечном рынке продуктов в иностранной валюте и с плавающей процентной ставкой, уберегло граждан от чрезмерного повышения платежей по ипотеке, вызванных ростом курса валют и ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Таким образом, можно сделать вывод, что ульяновский жилищный рынок в предыдущие годы не так высоко «забрался», поэтому не так больно «упал». И это, конечно, имеет свои плюсы.

Вместе с тем, такая ситуация дает ульяновскому рынку жилья уникальную возможность развиваться ускоренными темпами, а во многом, может быть даже и стать новатором российского масштаба. Ведь, действительно, пока все другие регионы будут выбираться «из сетей», в которые их завел кризис, Ульяновская область, как свободная от всех этих «пут» может смело идти вперед уже сейчас.

Однако, изучив ульяновские СМИ и Интернет, я пришел к выводу, что сложившейся ситуацией никто не пользуется и все предоставленные ситуацией «выгоды» пока игнорируются

Например, на сайте областного Министерства строительства (http://www.build.ulgov.ru/) все как то больше про памятники, да семинары по архитектурному облику пишут. Про направления работы в жилищной политике, мне найти информацию почти не удалось. Есть информация по капремонту и ветхому жилью, но это, на мой взгляд, не совсем жилищная политика.

Все что более менее удалось найти – это публичные высказывания, относящиеся к деятельности ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства». Эти высказывания исходят как из уст областных чиновников, так и от руководства корпорации. Но эти комментарии у меня, почему то, вызвали лишь недоумение. То посредством «вливания» денег в корпорацию хотят снизить процентную ставку. (http://73online.ru/article/798). Хотя корпорация, по сути, продает на территории Ульяновской области ипотечные продукты Федерального ипотечного агентства, которое вряд ли уменьшит ставку по той причине, что в Ульяновске дали весьма небольшие деньги местной ипотечной корпорации.

То, на вышеозвученное мною заявление федералов о том, что региональные власти должны поддерживать областные корпорации-банкроты заявляют мы мол не банкроты, но деньги нам все равно дают. Это решение принято всеми и Правительством и Губернатором. (http://73online.ru/readnews/386).

Новостей и комментариев от ульяновских застройщиков и риэлторских компаний вообще найти не удалось.

Таким образом, можно сделать вывод, что рынок жилья Ульяновска находится в каком то «спящем» состоянии. «Докризисные» рецепты уже вроде как и непригодны, а посткризисных никто и не дает.

Хотя эти самые посткризисные рецепты, надо искать, на мой взгляд, как раз таки в «докризисных», с поправкой на те ошибки которые выявил кризис.

В самом начале своей статьи как раз я и указывал на те самые докризисные тенденции. Принципиально сейчас ничего не поменялось. Скажу точнее, не поменялся вектор необходимого движения, но необходима смена инструментов.

Необходимо, как и раньше, искать инструменты эффективного финансирования жилищного строительства. Только искать их надо не в «надувании» кредитного пузыря, а, например, более активно работать с гражданами-дольщиками, что в свою очередь влечет необходимость сделать деятельность компаний-застройщиков более открытой.

Необходимо, как и раньше, развивать ипотечное жилищное кредитование. Вместе с тем, и в этой сфере необходимо провести некую корректировку целеполагания, а не пользоваться «докризисными» штампами. Ипотеку в первую очередь необходимо связать со стройкой, и с теми же дольщиками. Может быть стоит отказаться от классической ипотеки и сделать акцент на накопительной. Конечно, накопительная ипотека в чистом виде имеет и свои минусы, но если подумать, посчитать, и «скрестить» эту ипотеку с другими инструментами жилищной политики, то может выйти весьма перспективная и новаторская вещь.

Про риэлтерский рынок Ульяновской области я вообще не хочу говорить. Из моего опыта работы с ульяновскими риэлтерами у меня сложилось впечатление, что любого риэлтора можно заменить легко, одним кликом на сайт «Симбирский дом», где самому можно подобрать любую квартиру из базы данных. Все те ульяновские риэлторы, с которыми мне приходилось сталкиваться, по сути, предлагают только эту услугу- подбор жилья. Но согласитесь с развитием Интернета любой желающий сам, кликнув на сайт, может найти себе подходящий вариант жилья. Задача риэлтора должна быть иная. Риэлтор должен делать то, что сам гражданин самостоятельно сделать не может. Это должен быть правовой анализ приобретаемого жилья, который должен заключаться не только в получении практически бесполезной выписки за 100 рублей в Регистрационной службе, но и в анализе всех предшествующих сделок с жильем, особенно если эти сделки были связаны с приватизацией. Риэлтор должен помогать гражданам определиться с ипотечной программой и т.д. Все это в Ульяновске находится пока в самом зачаточном состоянии.

Конечно, посткризисный анализ перспектив развития региональных рынков жилья (в том числе и рынка жилья Ульяновской области) тема объемная, которую в краткой статье не раскроешь. Выше я попытался лишь тезисно обозначить проблемы. В дальнейшем планирую подготовить материал о возможных путях решения проблем.