Предприниматели должны более активно проявлять интерес к арендуемым помещениям

Целый час дежурила на «горячей линии» в газете «Комсомольская правда. Ульяновск» председатель комитета по управлению городской собственностью мэрии Татьяна Горюнова. Татьяна Владимировна рассказала о том, кто имеет преимущественное право на приобретение муниципального имущества, смогут ли предприниматели выкупить муниципальную недвижимость при наличии просрочек по арендной плате, и каким образом КУГИ реализовывается закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов России или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». К сожалению, бизнесмены к открытому диалогу оказались не готовы. Хотя те, кто хотел напрямую пообщаться с Татьяной Горюновой, дозвонились даже из области.

Кто может приобрести арендуемые площади

– Меня зовут Светлана Александровна. Расскажите, пожалуйста, кто имеет преимущественное право на приобретение муниципального имущества?

– В настоящее время им могут воспользоваться практически все арендаторы помещений. Право прописано в федеральном законе № 159. Правда, здесь стоит отметить, что преимущественным правом смогут воспользоваться лишь те предприниматели, которые арендуют площади непрерывно в течение трех и более лет со дня вступления в силу вышеназванного документа и надлежащим образом платят за помещение. Также приобретаемое имущество должно быть площадью менее пяти тысяч квадратных метров и не должно находится в списке муниципальной собственности, предназначенной для передачи во владение и пользование субъектами малого и среднего предпринимательства. Нужно сказать, что закон устанавливает требования не только к порядку, сроку аренды и характеристике имущества, но и к самим арендаторам. Кстати, характеристика субъекта малого и среднего бизнеса также четко прописана в документе.-Так, у предпринимателя средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать 250 человек. Выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов за предшествующий год не должна превышать одного миллиарда рублей. Дополнительным условием для юридических лиц является то, что суммарная доля иностранных граждан, религиозных организаций и субъектов страны не должна превышать 25 процентов.

– Это всё условия?

– Нет. Кроме этого, арендатор муниципального имущества не должен являться кредитной или страховой организацией (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционным фондом, негосударственным пенсионным фондом, профессиональным участником рынка ценных бумаг, ломбардом. К тому же предприниматель, претендующий на приобретение арендуемых площадей, не может заниматься добычей и переработкой полезных ископаемых и игорным бизнесом.

А если есть долги?

– Здравствуйте, Татьяна Владимировна. Я – представитель так называемого малого бизнеса. Зовут меня Анатолий Смирнов. Расскажите, смогут ли предприниматели выкупить муниципальную недвижимость при наличии просрочек по арендной плате?

– Хочу процитировать закон. Арендатор имеет преимущественное право, если «арендная плата за аренду имущества перечислялась надлежащим образом». В данном случае возможны два варианта трактовки указанного понятия. Во-первых, согласно ст. 614 Гражданского кодекса России, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения средств определяются договором. По этому документу, предприниматель обязан платить до 10 числа текущего (либо следующего за прошедшим) месяца. Таким образом, неисполнение этого пункта можно трактовать как «ненадлежащее перечисление арендной платы». Согласно второй трактовке, в соответствии с пунктом 3 ст. 619 Гражданского кодекса, договор аренды по требованию владельца может быть расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не внес арендную плату. То есть если бизнесмен пропустил сроки арендной платы дважды, это также можно квалифицировать как «ненадлежащее перечисление арендной платы». Комитет согласен со вторым вариантом, и, следовательно, при наличии просрочек по арендной плате менее двух сроков подряд преимущественное право может быть реализовано.

– А если просрочка образовалась по уважительной причине? К примеру, в начале года был очень тяжелый период, и мы сработали не особо хорошо…

– Рекомендую вам обратиться в суд. На сегодняшний момент пять предпринимателей оформили исковые заявления в суд, двоим из них суд удовлетворил исковые требования. Хочу обратиться ко всем бизнесменам: не стоит бояться идти в суд. Это обычная практика. Сейчас суды очень внимательно относятся к доводам арендаторов. Приведу несколько примеров. По мнению арбитражного суда республики Удмуртия, наличие уважительных причин несвоевременного перечисления арендной платы снимает ограничение с использования преимущественного права. К таким причинам Фемида относит рождение детей, болезнь и другие. Этого же мнения придерживаются и самарские судьи. Здесь суд посчитал, что, если просрочки носили нерегулярный характер и имеются извиняющие обстоятельства (главбух отсутствовал по семейным причинам), то это можно считать незначительным фактом, и предприниматель может смело претендовать на выкуп имущества.

– Это хорошо, что в судах бизнесмены выигрывают. Но неужели нам придется постоянно отстаивать свои права в суде?

– Надеюсь, что нет. В начале июня Государственной Думой России в первом чтении был принят законопроект, в котором будут более четко прописаны условия приобретения арендатором имущества. В частности, предлагается вместо строки о ненадлежащем перечислении арендной платы вставить другую строку. Выкупить площади бизнесмен сможет, если у него не будет долгов по арендной плате, штрафам, пеней на день подачи заявления о желании приобрести арендуемое имущество. Кроме этого, планируется внести еще несколько поправок. Очередное заседание Думы намечено на начало июля этого года. Если большинство парламентариев проголосуют «за», документ может вступить в силу. Но нельзя исключать и вариант того, что закон отправят на доработку.

Информацию о новом законе можно найти на сайте или в комитете

– Анастасия Петрова вас беспокоит. Расскажите, пожалуйста, каким образом комитет по управлению городским имуществом реализует Федеральный закон № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…»?

– С первых дней вступления в силу этого документа КУГИ старается довести до арендаторов информацию о порядке реализации преимущественного права приобретения муниципального имущества. Так, в здании комитета, а также на официальном сайте мэрии Ульяновска (www.ufineria.ru) размещена информация об условиях и порядке реализации арендаторами преимущественного права. Здесь же можно найти и образец заявления. Также мы составили список документов, необходимых бизнесмену для того, чтобы реализовать свое право. В случае несоответствия документации арендатора условиям документа отказ ему направляется в тридцатидневный срок. Если же проблем не возникнет, то закон начнет работать дальше. Как только необходимая документация будет оформлена, осуществляется оценка рыночной стоимости объекта. Здесь стоит оговориться, что оценка делается независимой экспертной комиссией, которую нанимает хозяин имущества – муниципальное образование. Если же предприниматель возьмет инициативу в свои руки, то рискует, что сделку (куплю-продажу) могут признать недействительной. После того, как будет сделана оценка рыночной стоимости, принимается решение об условиях приватизации. Арендатору направляется копия указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а также проекты этого договора. Оплата может быть единовременной или в рассрочку до пяти лет. Способ оплаты и срок рассрочки определяется по желанию арендатора.

– Что бы вам хотелось сказать потенциальным покупателям имущества у муниципалитетов?

– В настоящее время хочется призвать арендаторов, имеющих преимущественное право покупки, более активно проявлять интерес к судьбе занимаемого объекта, а именно обращаться в КУГИ, выяснять степень готовности документов, определиться с проблемами, которые возникают при реализации права на выкуп, так как законом время определено не большое.

– Спасибо вам большое за интересный разговор! Удачи и успехов в вашей работе!

Вырежи и сохрани

Комитет по управлению городским имуществом находится по адресу: 432063 г. Ульяновск, ул. Гончарова, 38/8.

Дополнительную информацию можно получить по телефонам: (8422) 41-13-64, 44-03-48, 42-16-52.