Однако проблем у застройщиков не убавилось. И причина не только в кризисе

Совсем недавно правительство Ульяновской области бодро отрапортовало о том, что по темпам ввода индивидуальных жилых домов наш регион занимает второе место в Приволжском федеральном округе. Итоги работы строительной отрасли за девять месяцев этого года были обсуждены на уровне губернатора Сергея Морозова. Но так ли все хорошо? Рассмотрим ситуацию изнутри и узнаем от самих игроков строительного рынка, как они оценивают положение дел.

Каких успехов удалось достичь в строительстве

Говоря языком цифр, в 2009-м было построено 287,5 тысячи кв. м общей площади жилых домов, что составляет аж 106 процента к соответствующему периоду прошлого года. Индивидуальные застройщики возвели 215,2 тысячи кв. м, или 142,7 процента к 9 месяцам 2008 года. Таким образом, по темпам роста ввода жилья к предыдущему году Ульяновская область находится на 5 месте в Приволжском федеральном округе, по темпам ввода индивидуальных жилых домов – на 2 месте. Правительство Ульяновской области сообщает о том, что в сентябре 2009 года ввели в эксплуатацию 50,7 тысячи кв. м общей площади жилья, 29,6 тысячи кв. м из которых – индивидуальное жилье. Важно отметить, что в Ульяновске ввели в эксплуатацию три многоквартирных жилых дома: два площадью 10,82 тысячи кв. м – 000 «КПД-2», и один площадью 8,04 тысячи кв. м – 000 «Силен». Кроме этого, в марте 2009 сдан 35-квартирный клубный дом по ул. Корюкина, 17 – 000 «СК «Симбирский дом», в июне – 180-квартирный жилой дом по ул. Транспортной, 2 – 000 «Смарт-Инвест» общей площадью 11,3 тысячи кв. м, в октябре года введены в эксплуатацию 178-квартирный жилой дом по ул. Аблукова – 000 «ДСК», общей площадью 8,9 тысячи кв. м, два дома (корпуса 1 и 2) жилого дома по адресу: ул. Ефремова, 137 – 000 «КПД-1», общей площадью 13,5 тысячи кв. м.

Сейчас власти активно работают над разработкой детального плана действий по поддержке отрасли в следующем году. Также продумываются варианты возведения и приобретения социального жилья.

– Нестабильное финансово-экономическое положение, конечно же, отразилось на строительной отрасли, – рассказал президент Группы компаний «Симбирский дом» Ферид Аюпов. – Что, в первую очередь, касается снижения объемов вложений в это направление. Сложнее стало работать с банками. В самом начале кризиса они с неохотой выдавали кредиты. В итоге строить стали меньше. Но стоит отметить, что связано это и с покупательской способностью населения. Из-за кризиса она существенно снизилась. Что будет дальше со строительной отраслью, пока сказать сложно. Сегодня различные аналитики дают совершенно противоположные прогнозы. Безусловно, у любой медали две стороны. Кризисные явления нельзя оценивать только негативно. Сейчас самое время искать новые возможности для того, чтобы еще раз проанализировать свою деятельность, пересмотреть планы, оптимизировать издержки. И, что, на мой взгляд, очень важно, подумать над внедрением новых технологий. Это в конечном итоге позволит выходить на рынок с более качественной продукцией и меньшей себестоимостью. – Кризис, конечно же, отбросил нас немного назад, – пояснил генеральный директор ОАО «Автострой» Юрий Раськин, – но никакой трагедии в этом нет. Разорились мелкие организации, и то меньшая их часть. Ведущие строительные компании все-таки сохранили и костяк специалистов, и наработки по строительству жилья, заложенные до кризиса. И сейчас мы видим возобновление строительства.

– Сегодня строительную отрасль будоражит вступление компаний в саморегулируемые организации (СРО), – высказал свое мнение директор 000 «Смарт-Инвест» Анатолий Грылев. – Процесс этот непростой, и предстоит столкнуться с рядом трудностей. На первый взгляд вступай, куда хочешь. Между тем, создана масса различных организаций, и их учредители зачастую надумывают требования, так как деятельность СРО жестко не регламентирована. Скажу откровенно, некоторые руководители саморегулируемых организаций видят лишь одну цель этой структуры: заработать. И я уверен, что на первое января ряд лицензированных строителей не смогут удержать этот статус.

А вот директор 000 «Отделочник» Николай Семин считает, что слишком уж оптимистичные цифры приводит областная власть. По его мнению, сегодняшние времена – самые сложные.

– Кризис отбросил строительную отрасль на годы назад, – говорит Николай Андреевич. – Особенно это коснулось крупных организаций, на которые делали ставку в региональном правительстве. Ведь работа велась с привлечением кредитов, которые теперь необходимо возвращать.

Легко ли взять кредит в банке

– Вся проблема в том, что сегодня у банков нет налаженной системы мониторинга и контроля за кредитами, которые они предоставляют строительным организациям, – отметил Ферид Шакирович. – Отсюда и высокие проценты. В идеале, банки могли бы выдавать кредиты и под более низкие проценты, если сумели бы точно просчитывать риски. И хочу добавить, что если бы ставки были приемлемыми, не возникало бы необходимости привлекать население в качестве долевых вложений. Сейчас ситуация совершенно иная: банки не защищены от недобросовестных кредиторов. Кстати, мы проговаривали с представителями банков возможность создания подобного контролирующего органа, но пока дело с мертвой точки не сдвинулось. Хотя в других странах озвученная мною схема работы применяется. То есть если деньги выдаются под строительство объектов, то кредитные организации стараются принимать участие в процессе.

Юрий Раськин считает, что брать кредиты стало сложнее. Везде требуют в залог имущество, поэтому в 2009-м обороты заметно упали, и баланс предприятий стал непривлекательным с точки зрения выдачи кредитов.

– Сегодня банки начинают работать, – не соглашается Анатолий Грылев, – но под давлением правительства. В тоже время хочу отметить, что выдача кредитов, прежде всего, населению, стимулирует экономику Ульяновской области. Хотя строители, в том числе и мы, не стремятся бездумно брать кредиты. Деньги мы стараемся получать в банках тогда, когда средства берут и физические лица. Это логично.

Ипотека: больше «плюсов» или «минусов»?

Существуют различные способы приобретения жилья. У жителя Ульяновска, получающего достойную зарплату, есть несколько вариантов действия. Первый – вынуть деньги из заначки, занять недостающую часть у родных и близких, выбрать застройщика, присмотреть квартиру и заплатить всю сумму сразу. К сожалению, из-за финансового кризиса так просто стать обладателем собственной квартиры могут не многие. Второй вариант более оптимальный – взять кредит в банке. В этом случае ульяновцы чаще всего выбирают банк, зарекомендовавший себя с положительной стороны. Но здесь стоит помнить, что процедура подготовки документов довольно сложная. Порой, она длится больше месяца. Поэтому наши земляки (особенно при покупке квартир на вторичном рынке) нередко берут кредит на неотложные нужды. В этом случае оформление документов несколько проще. Третий вариант: ипотечное кредитование. Его называют одним из самых выгодных для населения вариантов вот уже на протяжении долгого времени. Специалисты подчеркивают, что ипотека как вид долгосрочного кредитования под залог недвижимости – прогнозируемый и прозрачный вариант.

Ипотечный кредит в принципе исключает накладки, когда одну и ту же квартиру можно продать нескольким семьям. Есть у ипотечного кредитования и свои минусы. Во-первых, до тех пор, пока заемщик не выплатит всю сумму за квартиру (а это может длиться до 25 лет), человек не будет являться собственником жилья – со всеми вытекающими отсюда последствиями. Во-вторых, с активизацией ипотечного кредитования подскочили цены на квартиры. И все-таки оно дает возможность людям со средними доходами приобрести собственную квартиру.

Николай Семин уверен, что сегодня ипотека не выгодна людям. По его мнению, сейчас процентная ставка очень высока – 13 – 15 процентов. Чтобы стимулировать участие дольщиков в приобретении жилья, необходимо снижение до 9 – 10 процентов. В настоящее время Сбербанк пока робко, но озвучивает предложения о кредитовании вторичного жилья. Это дает стимул для реализации вторичного жилья и притока дольщиков в новостройки. – Без ипотеки невозможно себе представить, что потребность населения в приобретении собственной квартиры будет удовлетворена, -высказал свою точку зрения Ферид Аюпов. – Ведь любая крупная покупка требует инвестирования средств. Для конкретного человека приобретение жилья предполагает разовое вложение, и без кредита сегодня это сделать невозможно. Правда, здесь возникает другая проблема: насколько доступны кредиты для большинства людей. Я считаю, что однозначно необходима государственная поддержка в вопросе субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Это ускорило бы выход из кризиса жилищного строительства.

Стоит отметить, что 21 августа 2009 года правительство Ульяновской области приняло постановление «О компенсации гражданам, постоянно проживающим на территории Ульяновской области, части расходов на приобретение жилых помещений, приобретенных за счет средств ипотечных кредитов (займов)». Постановление вступает в силу с 1 января 2010 года. Документ предусматривает субсидирование из областного бюджета первоначального взноса гражданам на приобретение квартир. Из областного бюджета планируется выделение в 2010 году 35 млн. рублей, что позволит выдать кредиты на 350 квартир общей площадью 17 тысяч кв. м жилья.

Оформление разрешительной документации требует времени и нервов

Введение на территории России нового Земельного и Градостроительного кодексов стало переломным моментом для строительной отрасли, ведь существенно изменились правила игры. В соответствии с этими документами, земельные участки под возведение жилых, социальных объектов должны формироваться местными органами власти и реализовываться с аукциона. Участок должен быть реально выделен, правильно оформлен в Кадастровой палате. Здесь же должны быть выданы технические условия на подключение к нему инженерных сетей. То есть то, что ранее выполнял заказчик, теперь должна делать местная администрация. Все это требует определенных затрат. Пока эта работа идет вяло. Проблемы появились по всей России, и Ульяновск не является исключением.

– Лет пять тому назад мы действительно начинали строить без документов, – пояснил Анатолий Грылев. – Так как процедура оформления бумаг была длительной. Сегодня законодательство изменилось, и ни один из застройщиков не начнет возводить объект без документов. Хотя административных барьеров меньше не стало.

– Безусловно, с 2006 года, когда начали работать новые градостроительные документы, положительные сдвиги произошли, – отметил Ферид Аюпов. – В идеале работа должна строиться по следующим правилам. Есть генеральный план Ульяновска, в котором четко обозначено, на каких участках планируется возведение того или иного объекта. И никаких неожиданных или внезапных изменений происходить не должно. Ведь строительство – это процесс длительный, а постоянная смена правил игры тормозит его. А то зачастую ситуация разворачивается следующим образом: застройщик выбирает площадку под многоэтажный дом, начинает отселять людей, а позже выясняется, что строить такой дом здесь нельзя. Из-за этого приходится корректировать планы. К примеру, улицы Корюкина и Радищева причислили к охранным территориям, и сейчас строить здания выше трех этажей здесь нельзя. Хотя в то же время все еще продолжают выдавать разрешение на строительство коттеджей там, где генеральным планом площадки предусмотрены под многоэтажное строительство. То есть сами себе противоречим.

Юрий Раськин отмечает, что вопрос оформления разрешительной документации – это ахиллесова пята, но в последнее время власти города в этом вопросе повернулись лицом к застройщикам, и все чаще они встречают понимание.

Николай Семин согласен со своими коллегами: сроки оформления разрешительной документации, к сожалению, еще достаточно велики. Приходится тратить от 4 до 6 месяцев. Между тем, Николай Андреевич отмечает, что представители мэрии все-таки кардинально пересмотрели свое отношение к подготовке бумаг. Перед кабинетами нет огромных очередей, а сотрудники очень внимательно и благожелательно относятся к посетителям.

В 2010 году финансирование строительной отрасли планируют увеличить в два раза

Региональные чиновники считают, что сегодня темпы строительства набраны неплохие. И в 2010 году необходимо не ударить в грязь лицом, сохранить уже достигнутые результаты. Такую задачу губернатор Сергей Морозов поставил перед и. о. министра Андреем Пашенцевым. В соответствии с прогнозным планом, в следующем году хотят ввести в эксплуатацию 330 тысяч квадратных метров. Цифра хорошая. Но было бы неплохо, если бы удалось выйти на уровень в 550 тысяч квадратных метров.

– Необходимо поддержать местных застройщиков и создать условия для прихода в регион новых крупных строительных организаций, – высказал свою позицию Сергей Морозов. – Кроме этого, нужно сократить в ходе реализации федеральных программ приобретение жилья на вторичном рынке и так же активно сотрудничать со строительными компаниями.

– Деньги не должны вкладываться в развитие строительной отрасли, – говорит Анатолий Грылев. – Их нужно тратить на улучшение жилищных условий населения. Тогда и у за стройщиков проблем не будет.

– В связи с кризисными явлениями правительство страны, региона и муниципалитета стало оказывать большую поддержку строительной отрасли, – пояснил Ферид Аюпов. -Главное, чтобы она (поддержка – ред.) не стала для властей самоцелью. Мы должны выйти из кризиса обновленными. Если мы будем рассчитывать только на государственную поддержку, то рискуем развалить отрасль. Важно делать ставку на обновление, модернизацию и внедрение новых технологий. С другой стороны, необходимо выстроить систему работы: человек – банк – строительная организация – государство. Ведь только в том случае, если она будет представлять собой слаженный механизм, система начнет эффективно функционировать.

Юрий Раськин считает, что строить и находить финансирование – это дело строительных компаний, а помощь властей хотелось бы видеть в выделении перспективных участков, целенаправленно отведенных под жилье в счет построенных в будущем части квартир для малоимущих. Правда, с оговоркой, что земля должна быть в районах с уже развитой инфраструктурой.

Анатолий Грылев посетовал на то, что, несмотря на принятие генерального плана города, районной застройки у нас нет. Зачастую дома возводят там, где есть место, методом тыка.

В завершение стоит сказать о планах. В следующем году хотят завершить строительство начатых в 2008 – 2009 годах многоквартирных и индивидуальных жилых домов, продолжить реализацию программы «Переселение граждан, проживающих на территории Ульяновской области, с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья». Также в следующем году регион продолжит участвовать в подпрограммах федеральной целевой программы «Жилище». На 2010 год предварительно определены лимиты финансирования из федерального бюджета для приобретения жилья для военнослужащих, уволенных в запас, – 43,5 млн. рублей, участников ликвидации аварии на ЧАЭС – 9,5 млн. рублей, вынужденных переселенцев – 8,1 млн. рублей. Планируется приобретение на первичном рынке в сданном в эксплуатацию жилье общей площадью 4 тысячи кв. м для этих категорий граждан. Обговаривается возможность покупки жилья для 300 семей военнослужащих, что позволит построить 16 тысяч кв. м жилья. Продолжат обеспечивать квартирами и сельских жителей. Стоит отметить, что в следующем году продолжат приобретать жилье для обманутых соинвесторов долевого строительства.

Подготовила Ольга КОВАЛЕНКОВА