Уважаемые ульяновцы! Вы и ваши соседи уже знаете, что тема управления многоквартирным домом все настойчивей стучится в жизнь и быт каждой семьи.

Приватизировав квартиру или комнату, купив ее, получив по дарственной или наследовав, вы стали владельцами, собственниками жилого помещения. Собственник – значит хозяин. И распоряжаться своим «владением» надо по-хозяйски.

В большинстве своем мы неплохо осведомлены о правах собственников жилого помещения. А вот об обязанностях, кроме уплаты налогов, еще совсем недавно не задумывались. Так что давайте разберемся, как жить в доме так, чтобы нам было комфортно, безопасно и, что немаловажно, чтобы наша недвижимость не обесценивалась, стремительно ветшая, как у нерадивых хозяев.

Самый простой способ – следить за сохранностью жилья. Сложнее, но тоже вполне доступно, – управлять так, чтобы дом приносил доход. Да-да, вы правильно обратили внимание: ДОМ.

Ведь, приобретая жилье, мы становимся собственниками не только квартиры, но и невыделяемой части общего имущества дома, того многоквартирного дома, где она расположена.

Что такое общее имущество?

Это помещения, в которых размещено инженерное оборудование и коммуникации дома (включая технические подвалы), чердаки, все конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытия, крыша и т.д.; кроме того – все оборудование: трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, – словом, ВЕСЬ дом со ВСЕМ его оборудованием. И все это хозяйство теперь НАШЕ. За все мы отвечаем. Отвечаем, прежде всего, перед самими собой.

Жилищный кодекс РФ не просто установил новые принципы организации управления многоквартирными домами: документ предоставил гражданам УНИКАЛЬНУЮ, историческую возможность непосредственно влиять на становление молодого, формирующегося в настоящее время, рынка сферы жилищно-коммунальных услуг, а также на ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ на этом рынке.

Чтобы не возмущаться впоследствии, не «кивать» на соседа, пора разбудить в себе «хозяина», использовать право и обязанность, закрепленную Жилищным кодексом РФ, – принять участие в управлении своим многоквартирным домом. Всего способов управления домом три:

1) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

2) управление управляющей организацией;

3) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Мы постараемся дать ответы на вопросы о ТСЖ, возникающие у прогрессивных хозяев – собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое товарищество собственников жилья?

Товарищество собственников жилья, или сокращенно ТСЖ, – некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых помещений) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Что такое управление многоквартирным домом?

Это деятельность, направленная на реализацию следующих целей:

1) обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;

3) обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом.

Как создать ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений большинством голосов от общего числа голосов всех собственников. Также на данном собрании необходимо принять решение о передаче дома в управление созданному ТСЖ.

Как определить, сколько голосов принадлежит каждому собственнику помещения?

Количество голосов (долю), принадлежащих собственнику помещения, можно рассчитать так:

D = S кв. или н/п / S общ., где:

S кв. или н/п – общая площадь квартиры или нежилого помещения (без учета балконов и лоджий), находящегося в собственности какого-либо лица или государства;

S общ. – сумма площадей всех квартир и нежилых помещений, находящихся в собственности какого-либо лица или государство.

При голосовании по вопросу создания ТСЖ и участию в деятельности ТСЖ собственники квартир и нежилых помещений имеют равные права.

Кто может быть членом ТСЖ?

Членом ТСЖ может быть любой гражданин, юридическое лицо, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, а также уполномоченные государственные органы (представителем собственника города Ульяновска в отношении жилых помещений является Комитет жилищно-коммунального хозяйства мэрии города Ульяновска, в отношении нежилых – Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска).

Наниматели квартир не могут голосовать за создание ТСЖ и не могут быть членами товарищества. Их интересы представляет Комитет жилищно-коммунального хозяйства мэрии города Ульяновска. Собственники помещений, которые вступили в ТСЖ, должны составлять большинство, иначе ТСЖ подлежит ликвидации по решению общего собрания собственников.

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления.

Собственник помещения, не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора. Члены ТСЖ с товариществом договоров не заключают, так как они подчиняются уставу ТСЖ и решениям общего собрания членов ТСЖ.

Вырастет ли в связи с созданием ТСЖ размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

Нет, не вырастет. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Правительством Ульяновской области и мэрией города Ульяновска и не могут быть изменены. Размер платы за содержание и ремонт (ранее – техобслуживание) устанавливается на общем собрании членов ТСЖ.

На общем собрании членов ТСЖ может быть принято решение о создании фонда капитального ремонта, в который город Ульяновск, как собственник жилых и нежилых помещении, также будет обязан перечислять денежные средства согласно принятым на общем собрании решениям.

ТСЖ вправе определить любую форму управления домом:

1. Самостоятельно выполнять функции управляющей и обслуживающей эксплуатирующей организации (создав собственное домоуправление), нанимая работников и заключая прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

2. Самостоятельно выполнять функции управляющей организации, передавая по договору о содержании и ремонте общего имущества функции технического обслуживания и эксплуатации дома выбранной товариществом эксплуатирующей организации.

3. Передать все функции управления профессиональной управляющей организации, заключив с ней договор управления и осуществляя только контроль за ее работой.

Плата за жилищно-коммунальные услуги от пользователей (нанимателей, арендаторов) и собственников квартир и нежилых помещений поступают непосредственно на счет ТСЖ, если товарищество не заключило договор управления с другой организацией, по условиям которого передало ей функции по проведению расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Собственники помещений перечисляют плату за жилищно-коммунальные услуги на счет ТСЖ независимо от членства в товариществе.

Передача земельных участков, на которых расположены дома, в общую долевую собственность собственников помещений осуществляется в несколько этапов. Сначала собственники помещений на своем общем собрании принимают решение о формировании земельного участка и выбирают лицо, которое от их имени подаст заявку в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству мэрии города Ульяновска. Таким лицом может быть и председатель правления ТСЖ. Затем на основании указанного заявления проводится межевание квартала, в котором расположен многоквартирный дом. Заканчивается процедура формирования земельного участка и передача его в собственность собственникам помещений выдачей уполномоченному лицу кадастрового плана земельного участка, которому должен быть присвоен кадастровый номер.

Кварталы, где расположены дома, в которых созданы ТСЖ, в приоритетном порядке включаются в планы межевания с целью формирования земельного участка.

ТСЖ может управлять и одним домом, и несколькими. Управление несколькими домами более эффективно и экономически выгодно.

По решению общего собрания членов ТСЖ (большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании) можно передать в пользование иным лицам некоторые объекты общего имущества (например, стену дома для размещения рекламы и т.п.) и таким образом получать дополнительные доходы, которые должны быть направлены на нужды дома.

Также ТСЖ вправе проводить реконструкцию дома, в том числе с его расширением и надстройкой. Полученные таким образом площади могут быть использованы ТСЖ для получения дополнительного дохода.

Органами управления ТСЖ являются:

1. Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы жизнедеятельности дома.

2. Правление ТСЖ, которое избирает из своего состава председателя для решения текущих вопросов. Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ не более чем на два года. Правление ТСЖ ежегодно обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

Также в ТСЖ создается контролирующий орган – ревизионная комиссия или выбирается ревизор. Комиссия (ревизор), так же, как и правление ТСЖ, избирается на два года. Комиссия (ревизор) ежегодно докладывают общему собранию членов ТСЖ о состоянии дел в товариществе.

Какие полномочия имеет председатель правления ТСЖ?

Председатель правления ТСЖ выступает от лица ТСЖ во взаимоотношениях с обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями, судебными органами, органами власти и с любыми иными лицами. Он подписывает от имени ТСЖ договоры и платежные документы, которые не требуют одобрения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ. Выполняет иные функции, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ.

Помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит и определенная доля в общем имуществе дома (лестницы, чердака, подвала, лифта, коммуникаций и так далее). Поэтому ясно, что независимо от того, создано ли в доме ТСЖ или нет, дом находится в собственности собственников помещении в нем.

ТСЖ принадлежат финансовые средства, которые поступили на его счет для оплаты жилищно-коммунальных услуг, иных услуг; движимое имущество (хозяйственный инвентарь, средства малой механизации и тому подобное); иное имущество, в том числе нежилые помещения (если они имеются).

Собственники помещений не отвечают по долгам ТСЖ так же, как и ТСЖ не отвечает по долгам собственников помещений. То есть, если ТСЖ попадает под процедуру банкротства, взыскание может быть наложено только на имеющееся у него имущество. Имущество собственников жилых и нежилых помещений остается неприкосновенным.

ТСЖ создается без ограничения срока. Товарищество действует до того момента, пока собственники помещений не решат его ликвидировать или изменить способ управления. Изменение способа управления может произойти и без ликвидации ТСЖ.

Все, что относится к общему имуществу в многоквартирном доме, может быть застраховано, за исключением земельного участка и расположенных на нем объектов благоустройства.

Для целей страхования объекты общего имущества подразделяются на три категории:

– конструктивные элементы и отделка мест общего пользования в доме;

– инженерное оборудование дома;

– лифты и лифтовое оборудование.

Договор страхования может быть заключен одновременно по всем категориям или по каждой из них в отдельности.

Объекты общего имущества могут быть застрахованы от причинения им вреда в результате:

– пожара, аварий систем водо- и теплоснабжения, канализации, а также правомерных действий по ликвидации таких событий;

– взрыва бытового газа;

– урагана, шквалистого ветра (при скорости более 20 м/с) и сопровождающих их атмосферных осадков;

– противоправных действий физических лиц.

Подготовлено специалистами Комитета ЖКХ мэрии Ульяновска