«Комсомолка» провела собственное расследование

Рано или поздно квартирный вопрос касается каждого из нас: появляется необходимость срочно продать дом, обменять либо купить недвижимость. Независимо от ситуации, важно уметь грамотно распорядиться собственностью, с выгодой для себя найти предложение по продаже, обмену или покупке квартиры. Кроме этого, необходимо иметь полную и объективную картину того, что происходит на рынке недвижимости, чтобы легко ориентироваться в ситуации, делать правильные выводы и не попасть впросак.

Что касается строительного рынка, то в прошлом году, несмотря на финансово-экономический кризис, региону удалось выйти на позитивные социально-экономические показатели в сфере возведения домов. И на этот год у правительства региона стоят амбициозные планы.

– Повышение качества жизни неразрывно связано с решением одного из основных вопросов для каждой семьи – обретения собственного жилья, – отметил в своем выступлении на последнем заседании Законодательного Собрания Ульяновской области губернатор. – Перед нами в ближайшие годы стоит задача реализовать проекты массовой комплексной жилищной застройки в Засвияжском и Заволжском районах Ульяновска, создать необходимые условия для стимулирования платежеспособного спроса на жилье через развитие ипотечного кредитования. Работа в этом направлении уже начата, и механизмы нам понятны. Это субсидирование из областного бюджета первоначального взноса гражданам на приобретение квартир, стимулирование строительства жилья экономкласса, в том числе через использование такой полузабытой формы, как жилищно-строительные кооперативы. Это строительство социального жилья и так называемых «доходных домов», в том числе и на условиях частно-государственного партнерства. Наконец, это участие в федеральных целевых программах для обеспечения жильем отдельных категорий граждан.

«Комсомолка» решила сама разобраться, что сегодня происходит с ценами на жилье, и в каком направлении будет развиваться строительная отрасль. Для этого мы обратились к профессионалам и аналитикам.

Спрос на новостройки будет!

Пожалуй, вопрос, с которого стоит начать рассмотрение ситуации, прозвучит так: как повлиял кризис на строительную отрасль, и чего ждать от 2010 года?

– В самом начале кризиса банки перестали кредитовать застройщиков, из-за чего часть строек в регионе оказалась замороженной, -пояснила аналитик рынка недвижимости Наталья Ярсина. – В результате, в соответствии с данными министерства строительства Ульяновской области, в 2009 году ввод многоквартирных домов сократился на 30,9 процента по сравнению с 2008 годом. При этом в прошлом году было сдано в эксплуатацию жилья на 3,9 процента больше, чем в предыдущем. Правда, здесь же стоит оговориться, что рывок удалось совершить за счет роста строительства индивидуальных жилых домов.

Однако, будет ли спрос на новостройки в этом году? Не секрет, что кризис, несмотря на позитивные прогнозы, продолжается. Аналитики уверены, что спрос и сейчас есть, и в дальнейшем будет. Одна из причин в том, что массовое строительство сейчас в городе не ведется, а предложение новостроек достаточно ограничено.

Вопрос, существенно влияющий на снижение или повышение покупательской способности населения, касается цены за квадратный метр. Согласитесь, что, если вам не по карману какая-то вещь, вы вряд ли будете думать о ее приобретении.

– Темпы снижения цен на жилье замедлились, – подчеркнула Наталья Ярсина. – Хотя небольшая их коррекция. продолжается до сих пор. В то же время покупательская способность ульяновцев остается достаточно низкой. Это объясняется сокращением ипотечного и других видов кредитования, снижением доходов населения, а также отсутствием у него так называемых «свободных» (инвестиционных) денег. Наиболее вероятна стабилизация цен до осени 2010 года. Скорее всего, цена за один квадратный метр по городу составит 30,5 тысячи рублей.

Много это или мало, каждый человек может сказать, оценив свои доходы. Интересно здесь другое: пойдут ли, к примеру, строители на снижение стоимости квадратного метра в случае, если спрос на жилье все-таки не повысится. Специалисты считают, что, скорее всего, пойдут. Но ниже себестоимости продавать никто не будет. И это тоже нужно четко и ясно понимать.

Можно ли заглянуть в будущее, чтобы получить представление, повысится ли покупательская способность населения в этом году? Аналитики рынка недвижимости утверждают, что потребительский спрос в городе имеет постоянную тенденцию к росту. Потенциалом для стимулирования платежеспособного спроса в настоящее время являются:

– выдача сертификатов на рождение второго ребенка;

– наличие городских жилищных программ.

– возобновление ипотечных программ коммерческими банками и небанковскими организациями.

В числе предпосылок для увеличения спроса называют: накопленный с 2008 года неудовлетворенный спрос, инфляцию на потребительском рынке и другие.

Еще раз про ипотеку

Если говорить о способах приобретения жилья, то раньше одним из самых оптимальных называли ипотеку. Внес ли кризис свои коррективы в эту аксиому или ситуация не изменилась?

– Конечно, самый выгодный способ покупки собственной жилплощади – бескредитный, – пояснила директор управления продаж и ипотеки Елена Гамова. – Купил и не остался никому должен. Во всем мире считается нормальным, что молодожены начинают семейную жизнь на собственных квадратных метрах, а не ютятся в коммуналках. Но в то же время нужно понимать, что у юноши и девушки зачастую может не оказаться достаточно средств на отдельную жилплощадь. Ипотека является нормальным и приемлемым способом покупки квартиры. Причем на уровне региона разработано несколько программ поддержки молодых семей. Да и процентная ставка достаточно лояльная, составляющая в среднем десять процентов годовых. Людям не стоит бояться ипотеки. Но для начала я бы рекомендовала проконсультироваться со специалистами, получить предварительные расчеты, взвесив все «за» и «против». В соответствии с установленными правилами, обычно ежемесячно от совокупного дохода выплачивается не более 35 процентов. Также здесь стоит учесть, что нередко молодым семьям в приобретении жилья помогают родители.

Стоит сказать, что кризис отразился на выдаче ипотечных кредитов. По сравнению со стабильными 2007 – 2008 годами, число сделок снизилось примерно вдвое. Отчасти это связно с временными «заморозками» в начале 2009 года многих кредитных программ. Сейчас ситуация изменилась, и большинство банков идут навстречу своим клиентам.

Основным положительным моментом ипотеки является возможность сразу начать жить в приобретаемой квартире, не дожидаясь того момента, когда появится возможность накопить необходимую сумму на приобретение жилья. Квартира или дом, купленные по ипотеке, сразу после подписания договора становится собственностью заемщика. Самому заемщику и членам его семьи можно зарегистрироваться в приобретенном жилье после подписания договора купли-продажи. Почти во всех банках страхование жилья, приобретаемого по ипотеке, а также жизни и трудоспособности заемщика является обязательным. Оно обеспечивает безопасность в случае повреждения жилья и потери трудоспособности заемщиком. Ипотека имеет еще несколько положительных моментов: заемщику предоставляется льгота по подоходному налогу не только на стоимость приобретенного жилья, но и на общую сумму процентов, выплаченных по кредиту, а длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими, соответственно, не такими обременительными для семейного бюджета. Также на сегодняшний момент в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность погасить кредит досрочно.

Но ипотека имеет и минусы -основным является «переплата» за приобретенную квартиру. Зачастую она может достигать более 100 процентов стоимости жилья. Утешеньем здесь может служить то, что за 10-20 лет выплаты по кредиту стоимость купленной квартиры, как правило, намного возрастает. В «переплату» также входят: проценты, выплачиваемые по кредиту, а также сумма, затрачиваемая ежегодно на страхование. Кроме того, дополнительные расходы: оплата услуг оценщиков, выплаты банку за рассмотрение заявки, комиссия за выдачу кредита и другие. Эти расходы могут составлять около 3-х процентов от суммы кредита. Стоит сказать, что выдаваемые банками суммы кредита ограничены. Основными факторами, учитываемыми банками, являются величина первоначального взноса и величина доходов заемщика. Часть банков учитывает только доход по основному месту работы, который подтвержден справкой. Это второй «минус» ипотеки. Также банк может выдвинуть дополнительные требования к заемщику: наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность предоставления поручителей.

Для кого будут возводить эконом-жилье?

Сегодня много говорят о необходимости строительства так называемого жилья эконом-класса. Возможно, возведение таких объектов отчасти решит проблему низкой покупательской способности.

– Жилье эконом-класса – это обычные, стандартные квартиры типовых серий: 75, 90, 75А, 90А, – отметила Наталья Ярсина.- Это наиболее востребованный на сегодняшний день класс жилья. От квартир улучшенных планировок, которые преобладают в последнее время в строительстве, «экономные» отличаются меньшим размером, в результате чего они более доступны для населения.

– А для кого мы строим жилье эконом-класса? – не согласился с аналитиком генеральный директор Центра Недвижимости Александр Диков.- Загоняем туда людей. Разве жители нашего города этого заслуживают? Может быть, все-таки лучше сделать ставку на индивидуальное строительство, дать возможность людям обзавестись комфортным, современным жильем в ближайших пригородных зонах. Словосочетание «доступное жилье» не должно подразумевать под собой минимальное количество удобств или стесненные условия.

По мнению Медведева, стремление граждан жить не в городах, а в сельской местности необходимо «всячески поощрять». Правда, о конкретных мерах по стимулированию этого направления президент не сообщил, но, полагаю, что решение этих вопросов не за «горами». На мой взгляд, задача Правительства – найти ресурсы и, в том числе, обязать монополистов за их счет оперативно решать все вопросы по подготовке участков (дороги, коммуникации, социальная инфраструктура). Нерешение этих важнейших вопросов приводит к увеличению стоимости жилья, при этом увеличиваются сроки подготовки участка и сроки самого строительства. Поэтому сейчас все затраты, в конечном итоге, ложатся на жителей.

Подготовила Ольга КОВАЛЕНКОВА