В этом году государство, по мнению чиновников от власти, активно взялось реализовывать Федеральный закон № 185, по которому в многоквартирных жилах домах по всей стране проводится капитальный ремонт. Проводится он из средств Фонда реформирования ЖКХ, который был создан по инициативе президента РФ. Какова судьба этого самого Фонда в дальнейшем, например, в 2011 или 2012 годах и далее, не берутся предсказать даже госчиновники. Независимые же эксперты утверждают, что даже если Фонд и не закроют, то при нынешних темпах работ, а по официальным данным в стране по ФЗ-185 более-менее привели в порядок только десять процентов жилья, на капитальный ремонт российских многоэтажек понадобится 300 лет.

О том, к чему собственники жилья должны быть готовы, о чем должны иметь хотя бы элементарное представление и знать, как защитить свои права, наш разговор с адвокатом Людмилой Мороз (на снимке).

Людмила Васильевна, в конце года управляющие компании проводят общие собрания собственников жилья. В связи с этим у людей возникает масса вопросов, с которыми они обращаются в редакцию «СК».

Ульяновцы, например, жалуются, что им навязывают заочную форму проведения таких собраний и голосований.

– Жилищный кодекс РФ предусматривает, что собственники жилья многоквартирных домов могут проводить эти собрания как в очной, так и в заочной форме. Так как управляющую компанию выбрали собственники, то она может предложить любую форму проведения собрания. Если собрание проводится очно, то заранее обязательно должны быть вывешены на информационных стендах подъездов объявления об общем собрании и повестка дня. Тогда собственники в назначенное время соберутся. И будут голосовать поднятием руки. Процедура заочной формы такая.

Каждому собственнику не менее чем за десять дней должны вручить уведомление о дате собрания и его повестке, в котором он должен расписаться. Жильцам должны раздать бюллетени о заочном голосовании, где уже будут включены все вопросы, по которым они имеют право проголосовать: за, против или воздержался.

Потом счетная комиссия должна подвести итоги, какой вопрос решен, какой нет.

В Жилищном кодексе предусмотрено, что собрание считается правомочным, если в нем приняли участие более чем 50 процентов от общего числа собственников. Тогда будет кворум.

А решение будет считаться принятым, когда от этого большинства проголосует более 50 процентов от явившихся. Но люди голосуют квадратными метрами – в зависимости от того, кто какой площадью жилья располагает.

То есть более весомый голос у того, у кого больше квадратных метров собственной жилой площади?

– Да. За муниципальное жилье отвечает и голосует мэрия.

По поводу инициатора собрания. Кто им может быть?

– Любой собственник. Но в данном случае он должен взять на себя организационную процедуру – разносить уведомления, бюллетени и так далее. Но обычно в реальной жизни делается так. Если собственники жилья подписали договор об обслуживании жилья с управляющей компанией, то она этим всем и занимается. А в качестве внешнего инициатора может выступить жилец или группа жильцов. Или мэрия как собственник, если в доме больше муниципальных квартир. Здесь по Жилищному кодексу – полная демократия. У меня есть повестка дня собрания собственников жилья, присланная нашим читателем из Заволжья. Хотелось бы разобрать подробно некоторые пункты. «Утвердить условия договора на управление с домоуправляющей компанией…».

– Раз с этим домом работает данная управляющая компания, то с ней на определенный срок заключен соответствующий договор. Его условия разрабатывает управляющая компания, а утверждать договор должны собственники. Их должны заранее с ним познакомить, они имеют право его обсудить. С чем-то согласиться или нет. А потом решением собрания утвердить пункты договора.

Читаем пункт «Утвердить размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дома на 2011 год в размере 13,36 рубля за один квадратный метр». А нынешний тариф – 7,7 рубля. Тут практически увеличение в два раза.

– Раз предлагается такая плата, значит, управляющая компания должна объяснить, на основании чего выставляет такие тарифы. Собственник имеет право запросить калькуляцию расчетов.

«Утвердить перечень работ по текущему ремонту общего имущества дома на 2011 год…».

– До наших граждан не доходит, что собственники жилья сами управляют своей собственностью, сами отвечают за свое имущество, сами за его ремонт платят. Теперь все не как раньше, когда ЖЭУ принимало решение, что в доме отремонтировать. Теперь ЖЭУ заменила управляющая компания, которая проводит обследование дома и, по идее, должна четко знать, какие первоочередные задачи следует собственникам решать. Соответствующий перечень работ на будущий год она должна им предоставить. И они должны его утвердить на общем собрании.

«Утвердить сверх тарифа за содержание и текущий ремонт плату за уборку лестничных клеток в размере 1,5 рубля за один квадратный метр». Имеется в виду квадратный метр жилой площади?

– Здесь явное лукавство. В содержание и текущий ремонт уже входит уборка лестничных клеток. Другое дело, что управляющая компания может предложить новые расценки, а уж как там собственники решат, платить им дополнительно или нет… Может, она обоснует это тем, что будут убирать подъезд супермоющим средством. А плата берется с квадратного метра жилой площади.

А если в большой квартире живет одна бабушка, а в маленькой – пять человек?

– В Жилищном кодексе заложена эта абсурдная норма, что тариф на содержание и текущий ремонт определяется исходя из жилой площади собственника.

«Утвердить сверх тарифа за содержание и текущий ремонт плату за содержание АЗУ (автоматическое запирающее устройство) входных дверей в размере 0,3 рубля с одного квадратного метра» – По этому поводу уже несколько судебных заседаний было, что АЗУ входит в содержание и текущий ремонт общего имущества, и человек уже платит за эту услугу.

Еще один пункт, вызвавший негодование читателей: «Провести техническую диагностику внутренних газопроводов сети с оплатой в размере 1008 рублей с квартиры на 2011 год». Собственники говорят, что платят за газ и за текущее обслуживание.

– Если, например, управляющая компания по данному дому получила какое-то заключение газовой службы, то другое дело. Но при условии, что есть заключение аккредитованной организации, имеющей лицензию, тогда это не прихоть какая-то, а крайняя необходимость. В противном случае, если произойдет авария, то собственники будут нести ответственность. На собрании собственникам должны показать такое заключение и обосновать, в связи с чем потребуются расходы. А может быть, это опять же лукавство управляющей компании, тогда собственники вправе проголосовать против.

Какие подводные камни еще могут ожидать собственников жилья?

– Надо знать, что управляющая компания должна проводить ежегодное итоговое собрание, где обязана представить документы, где до копеечки будет расписано, сколько денег с дома собрали, на что их потратили. И собственникам не позднее первого квартала будущего года нужно утвердить этот отчет. Он должен быть в обязательном порядке доведен до каждого.

Ведь нет-нет да выясняется, что, например, ремонт крыши не сделали, а деньги на ремонт списали.

Собственники должны проверить отчет… То есть должны разбираться в бухгалтерии, знать досконально Жилищный кодекс. Разве это реально?

– Вся эта реформа рассчитана на грамотных, сознательных людей, чтобы они были едины и сплоченны в своих намерениях. Все это, конечно, на мой взгляд, не для нашей страны. Пока, по крайней мере.

Наталья Жидких