Строительство – одна из важнейших отраслей хозяйства любого города, региона или даже страны. Иногда его называют «локомотивом экономики». Что происходит с ним в Ульяновске в настоящее время? В каком направлении развивается отрасль? На эти вопросы «Комсомолка» постаралась ответить в ходе «круглого стола», тему которого обозначили как «Архитектурно-строительная отрасль города: настоящее и будущее».

ЛИЦО ГОРОДА

– Как изменилось лицо Ульяновска за последние несколько лет?

Алла САДРЕТДИНОВА:

– Лицо города меняется буквально на глазах. Для этого, собственно, имеются все предпосылки. В первую очередь речь идет о градостроительной документации. Она у нас вся сформирована – есть генеральный план развития города, есть правила землепользования и застройки, есть проект планировки территории, и даже проект охранной зоны объектов культурного наследия. Последний документ далеко не каждый субъект федерации или город имеет. В результате, увеличились объемы жилищного строительства. В основном, за счет строительства новых жилых микрорайонов во всех районах города: квартал УлГУ на Набережной реки Свияга в Железнодорожном районе; квартал «Родник» по ул. Буинской, квартал в границах улиц Островского – Федерации – Лесной в Ленинском районе; микрорайон «Запад-1» в Засвияжском районе города. Появились новые спортивные комплексы: «Новое Поколение» в Засвияжском районе и «Лидер» с крытым катком в Заволжском районе. Огромное внимание мэрией города Ульяновска уделяется благоустройству города. На территории города появились новые памятники (Богдану Хитрово, Семье и многие другие), свето-музыкальный фонтан, ведется реконструкция парков и скверов. Ведется реконструкция центральных улиц города, бульвара Новый Венец, Набережной реки Свияга. В 2011 году планируется приступить к реконструкции центральных площадей. Можно с уверенностью сказать, что строительная отрасль развивается.

Сергей КАНГРО:

– Когда существуют единые правила для всех игроков строительного рынка -это очень здорово. Город действительно развивается, в том числе и благодаря наличию всех градостроительных документов. Это то поле, на котором разворачивается общение инвесторов, застройщиков, строителей, проектировщиков, подрядчиков, руководства города и области. Они, эти документы, как «круглый стол», вокруг которого сидят все. Развитие остановить невозможно, и город развивается, однозначно.

Ферид АЮПОВ:

– Безусловно, город начал меняться. Это не может не радовать. Появились новые современные здания: и торговые комплексы, и жилые дома.Улицы Ульяновска облагораживаются. Но остается много вопросов. В том числе, и по документам. Остановлюсь на центральной части города. Есть правила землепользования и застройки, а также проект охранной зоны объектов культурного наследия. Согласно им, появилось множество таких зон, где выше двух этажей строить нельзя. И эти зоны большие по площади. Но с коммерческой точки зрения не выгодно двухэ-тажки возводить. Как будет, исходя из этого, развиваться центр Ульяновска?

Алла САДРЕТДИНОВА: – Сразу отвечу на этот вопрос. Проект охранных зон не говорит, что в них строить нельзя. Этот документ регулирует застройку исторической части Ульяновска, где много памятников архитектуры и объектов культурного наследия. Вокруг них установлены жесткие регламенты. Но в этот проект можно вносить изменения и жизнь подсказывает, где они требуются. Работает специальная комиссия, и если есть конкретные предложения, скажите о них.

Сергей КАНГРО:

Недавно приезжали зарубежные архитекторы. Вот их взгляд на Ульяновск, как говорится, со стороны. У вас, они говорят, есть своеобразие, своя специфика – рядом с небольшими двухэтажными зданиями возникают акценты по 5, 6, 9 этажей. И это может быть. Подобным образом застроены исторические центры крупных культурных центров мира, на переднем плане имеют сомасштабную с человеком архитектуру, а задним фоном развиваются современные здания. Почему мы для себя решили, что это плохо. Зачем нам покрывать все одним ковром, тем более это центр. Получится, как они говорят, «дача-сити». Но это же нонсенс, строить дачи в центре города. Иностранцы говорят, коль у вас так исторически сложилось, та система отдельных зданий, она может быть. Но ее надо тщательно прорисовать, чтобы новая архитектура подчеркивала малоэтажную историческую. И новая архитектура была по-настоящему новой, современной.

– А что сегодня выгоднее строить: гостиницы, жилые дома, торговые центры, коттеджи, и почему?

Алла САДРЕТДИНОВА:

– Мировой финансовый кризис не мог не оставить свой негативный след на развитии строительной отрасли. Сегодня строительные компании и специалисты по операциям с недвижимостью предпочитают накатанные схемы реализации построенных объектов недвижимости. Логика строителей проста и понятна: они сравнивают цифры – сколько можно получить с продажи 1 кв. м площадей различной функциональной принадлежности. Тут гостиничный бизнес оказывается в заведомо проигрышном положении. Действительно, реальный доход генерируют только те площади, на которых разворачивается основная бизнес-активность. Для офисных зданий – это площадь офисов, для гостиничных – площадь гостиничных номеров, для жилых помещений – площадь квартир. В целом, конечно, пока существует возможность получать быстрые деньги на продаже недвижимости, охотников заниматься хлопотным гостиничным бизнесом пока немного. В настоящее время на рынке жилья спросом пользуются жилые помещения эконом-класса.

СКОЛЬКО стоит ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ?

– Что значит доступное жилье? И строится ли оно в Ульяновске?

Николай СЕМИН:

– Отрадно, что ситуация в строительной отрасли начинает оживать. Минувшее лето это показало. Могу разъяснить на примере дома, который мы построили в Новом городе. Возведены были уже восемь этажей, когда к нам пришел первый инвестор. Понимаете, какой оборотный капитал нужно иметь, чтобы заниматься строительством. А вот что касается доступности и востребованности жилья: в этом доме однокомнатные квартиры общей площадью от 47 до 59 квадратных метров. Вы знаете, все ушло! «Трешки» тоже не маленькие, порядка 130 квадратов, все разобраны. Конечно, многие в кредит или ипотеку приобретают жилье, но программы, которые предлагают наши банки, стали более доступны.

Алексей ГАЕВ:

– Понятие доступности зависит от спроса и предложения. То есть если мы можем удовлетворить существующий спрос, то жилье доступное. На сегодняшний день в Ульяновске в новостройках стоимость квадратного метра не превышает 30 тысяч рублей. Эта цена достаточна комфортна и для застройщика и для покупателя. Уровень рентабельности не превышает 20 процентов. По-моему, ниже она не должна опускаться, иначе строить просто невозможно. Что касается «КПД-2», мы стабильно строим и продаем не менее одной тысячи квартир в год. Доступность сегодня это не только цена, но и возможность получения ипотечного кредита. Сейчас у нас хорошо складывается работа с банками как для кредитования самого предприятия, так и кредитования наших клиентов. Например, некоторые ульяновские банки предлагают вносить первоначальный взнос за квартиру 10 процентов, ставку – 10 процентов, срок кредитования – 10 лет. При таком раскладе ежемесячный платеж за популярную «однушку» по данной программе составит 11-12 тысяч рублей. Сумма весьма доступная.

Алла САДРЕТДИНОВА:

– Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – не только самый масштабный, но и самый сложный в реализации. Достижение намеченных проектом целей, увеличение объемов жилищного строительства, внедрение механизмов ипотеки и решение неотложных нужд по обеспечению жильем отдельных категорий граждан – это первый шаг в направлении комплексного решения жилищной проблемы. Проект должен запустить механизмы развертывания массового строительства жилья для всех категорий граждан с выходом на уровень ввода жилья, характерный для развитых стран – 1 кв.м жилья на человека в год.

Конечно же, необходимо предъявлять новые требования к качеству и комфортности жилья. Для чего требуется обновлять технические регламенты, СНиПы, учитывать требования закона об энергоэффективности, который вступает в силу с 1 января 2011 года. Перед муниципалитетами уже сейчас ставится задача, направленная на существенный рост объемов жилищного строительства, причем, повторю, уже в ближайшие годы. Исходя из этого, в Правительстве Российской Федерации приняли целый ряд решений, направленных на стимулирование новых строек, на снижение конечной стоимости жилья.

Сроки строительства напрямую зависят от сроков оформления земельных участков под застройку, в связи с чем необходимо уже сейчас решать вопрос об устранении административных барьеров, об избавлении застройщиков от разного рода издержек как экономических, так и бюрократических. Должно быть упрощено оформление градостроительной документации.

В целях увеличения показателя обеспеченности населения отдельным благоустроенным жильем, особый акцент необходимо делать на строительство жилья эконом-класса.

Это прежде всего доступные по цене квартиры и дома, качественные, отвечающие современным стандартам комфортности, энергоэффективности и экологичное™. В том числе это и малоэтажная застройка. Для того чтобы жилье было действительно доступно для широких слоев населения, необходимо обеспечить рост предложений, которые должны опережать спрос. Кроме того, необходимо создать конкуренцию среди строительных организаций, увеличить ипотечное кредитование, а для этого снизить первоначальный взнос, исключить препятствия при получении банковских кредитов. Нужно сделать ипотечное кредитование прозрачным, увеличить сроки выдачи кредитов, стимулировать платежеспособность граждан, а строительным организациям подумать о своих потребителях.

БУДЕТ ЛИ РАЗВИВАТЬСЯ ПРИГОРОДНАЯ ЗОНА УЛЬЯНОВСКА?

Алла САДРЕТДИНОВА:

– Вопрос развития малоэтажного строительства в границах муниципального образования «Город Ульяновск» на сегодняшний день становится все актуальнее. Малоэтажная застройка позволит снизить стоимость готового жилья за счет сокращения сроков возведения, применения новых и эффективных материалов и инновационных технологий с малой материалоемкостью, расширения привлечения финансовых средств. Минимизация стоимости строительства коммунальной и социальной инфраструктур может быть достигнута при соблюдении двух условий: уменьшении издержек при строительстве и постоянной государственной поддержке.

Мэрией города Ульяновска сформированы земельные участки в сельских поселениях города под комплексное их освоение малоэтажными жилыми домами со строительством развитой инженерной и социальной инфраструктурой. В результате освоения сформированных участков ориентировочная площадь жилых домов составит 300 тысяч кв.м. В данном направлении разработана муниципальная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства на территории города Ульяновска в 2011-2015 гг.», которая предусматривает обеспечение сформированных земельных участков объектами инженерной инфраструктуры за счет бюджетных средств.

– Насколько популярны самые последние строительные технологии?

Алла САДРЕТДИНОВА: – ВУльяновске не только применяют современные технологии, но строят заводы, где производят лучшие и хорошо себя зарекомендовавшие строительные материалы. Не так давно, например, был введен в эксплуатацию завод газосиликатных изделий. Благодаря его запуску будет удовлетворен растущий спрос на качественные стройматериалы как для малоэтажного коттеджного строительства, так и для строительства высоток. В производство вложено свыше 1 миллиарда рублей инвестиций. Производительностью 200 тысяч кубометров ежегодно, он будет поставлять свою продукцию во все регионы Поволжья. При производстве будет использовано передовое оборудование немецкой фирмы Werhahn. Основные преимущества газобетона перед традиционными стройматериалами – теплоустоичивость, звукоизоляция, легкость, экономичность. Он может использоваться для строительства малоэтажных зданий, высотных зданий – в качестве ограждающей конструкции.

Или вот другой пример. Уже два года в Ульяновске работает линия по производству быстровозводимых индивидуальных высокотехнологичных готовых домов. Одним из важных преимуществ технологии являются рекордные сроки монтажа жилого дома – три дня и дом полностью готов к проживанию. Стоимость такого коттеджа колеблется в диапазоне от 10 до 20 тысяч рублей за квадратный метр. Причем речь идет о полностью готовом доме с кровлей, окнами, входной дверью и готовым фасадом. При этом простота строительства и низкая цена – не единственные достоинства этой технологии. Деревянно – каркасный дом получается в 5 раз теплее кирпичного, при условии соблюдения технологий производства материалов и монтажа объектов. В отличие от срубовых домов, деревянно-каркасные объекты не подвержены усадке благодаря жесткости конструкции и правильно высушенной древесине. Легкость конструкции каркасного дома значительно снижает нагрузку на грунты, что позволяет применить более экономичные типы фундамента и экономить средства без ущерба качеству конструкции.

Кроме этого, при производстве таких деревянно-каркасных домов используются исключительно экологически чистые материалы.Для внешней отделки дома используется только специальная высокотехнологичная фасадная система, которая защищает стены коттеджа от внешних воздействий, придает привлекательный внешний вид и продлевает срок эксплуатации фасада. Варианты исполнения жилого дома многообразны. Сегодня можно выбрать из более чем 100 готовых проектов. Или сделать индивидуальный проект. Специалистам проектной мастерской хватит схематического рисунка желаемого дома, чтобы сделать дом максимально удобным для проживания.

АДМИНИСТРАТИВНЫЕ БАРЬЕРЫ

– Что мешает развиваться строительной отрасли?

Ферид АЮПОВ:

– Если не брать во внимание экономический и финансовый кризис, из которого более-менее стали выходить, не дают в более полной мере развиться следующие вещи. Во-первых, не вполне понятная ситуация с поквартальной застройкой в центральной части города. Этот вопрос напрямую связан с земельными участками. Общаясь со строителями из других регионов, могу сказать, что цена на землю в Ульяновске выше, чем у соседей. А ведь на себестоимости и доступности это тоже сказывается. Не сформирован у нас до конца рынок земельных участков. Если было бы больше предложений, наверное, и цена была бы приемлемой. А сейчас муниципальных участков на торгах представлено не больше 10 – 12. Есть другие варианты. Посмотрите, сколько пустует потенциальных площадок по улицам Радищева, Гагарина, Орлова. Но цены на них просто запредельные. Третий вопрос, стоимость подключения к сетям. Она тоже непреподъемная. С одной стороны, в бюджете нет денег на восстановление обветшавших трубопроводов, особенно в центре города. Но тем, кто может взять на себя эту работу, ставят условия, на которые пойдет далеко не каждый.

Алексей ГАЕВ: – Действительно, в Ульяновске очень много ветхого и аварийного жилья. По утвержденной Городской Думой программе его объем превышает 100 тыс. кв.м. В реальности цифра еще больше. И с каждым годом его объем растет. Тратить деньги на капитальный ремонт этих домов уже давно экономически не целесообразно. В городе есть целые микрорайоны, застроенные в 40-е – 50-е годы прошлого века. Дома объективно отслужили свой срок, их необходимо снести и на их месте организовать комплексную современную застройку.

Николай СЕМИН:

Получить земельный участок сегодня легко. Никаких вопросов нет. Получайте голое поле и стройте. 29 гектаров – Центральный ква^тал у нас в Новом городе. Казалось бы, бери, заплати за него четыре миллиона рублей и строй. Но уже два года никто не берет. Почему? Плата за подключение к сетям непомерная. Нужны 800 – 900 миллионов, чтобы на этом месте построить первый дом.

Алла САДРЕТДИНОВА:

– Что касается муниципальных земельных участков: они сформированы, торги проводились не один раз. Но ни одного заявления на эти площадки нет. Это значит, что земля не востребована на рынке. За два последних года на новых площадках многоэтажное строительство вообще не велось. Стабилизация ожидается в следующем году, тогда и стоит говорить о новых участках.

По поводу голых площадок. Если 20 лет никто не занимался строительством сетей, разумеется, мы и пришли к такому результату. Что касается платы за присоединение, члены региональной комиссии, утверждающей ее размер, посмотрели аналитику других городов ПФО. Там она не ниже. К полномочиям города это не относится, и повлиять на данное обстоятельство я не могу. Скажу только следующее, в скором времени этот вопрос будет обсуждаться у губернатора. Что касается малоэтажного строительства, подготовлена специальная программа. В ней прописано, что земельные участки, которые предлагаются по генплану под индивидуальную жилую застройку, уже будут с инженерными сетями.

В целях увеличения объемов жилищного строительства, сформированы земельные участки под комплексную жилую застройку, как многоэтажную, так и малоэтажную. Ориентировочно ввод объектов жилья на сформированных земельных участках составит более 600 тыс.кв.м жилья.

Александр МАЙОРОВ:

– По поводу административных барьеров. Откликнувшись на областную целевую программу «Развитие малоэтажного индивидуального строительства в Ульяновской области в 2007 – 2010 годах», наша компания оформила земельные участки в районе железнодорожного разъезда «Белый Ключ» под индивидуальную застройку.

Но глава муниципального образования «Город Новоульяновск» совместно с и.о. главы администрации два года под различными предлогами тормозят оформление необходимых градостроительных документов, и люди – потенциальные застройщики просто теряют веру в национальные проекты и областные программы.

Сергей КАНГРО:

– Мне кажется, решить все эти проблемы можно только в том правовом поле, в котором мы уже начали работать. У каждого есть свои собственные интересы, независимо от того, какой составляющей строительной отрасли занимаемся. На самом деле, те документы, которые озвучила Алла Михайловна, они не догма и застывшая информация. Мы заинтересованы в том, чтобы изменения происходили оперативно и достаточно четко. Мы должны встраивать свои интересы в эти документы. Если мы будем ждать, что кто-то что-то за нас сделает, этого никогда не произойдет. Нам нужно четко осмыслить, чего мы хотим. Мы должны четко обосновать это, градостроительно, архитектурно, технологично с точки зрения истории, культуры и тому подобное. И обсуждать темы и направления развития со всеми ведущими практикующими архитекторами города. Ведь у каждого есть богатый опыт и знание города.

Итак, подводя итоги «круглого стола», можно с уверенностью сказать, что развитие строительной отрасли не остановилось, несмотря на финансовый кризис.

Алла САДРЕТДИНОВА:

– Если взять основные показатели, картина получается следующей:

– город Ульяновск стал одним из первых городов в стране по разработке и утверждению градостроительной документации;

– в соответствии с Планом реализации Генерального плана разработаны и утверждены «Правила землепользования и застройки города Ульяновска», границы зон охраны объектов культурного наследия на территории города Ульяновска, проекты планировки территории районов города;

– с 2004 года объем ввода в эксплуатацию объектов жилья увеличился в 3,6 раза (в 2004 году – 96,5 тыс.кв.м, в 2009 году -351,8 тыс.кв.м);

– при участии мэрии Ульяновска в федеральной целевой программе «Обеспечение жильем молодых семей» с 2006 года 70 молодых семей улучшили свои жилищные условия;

– ведется реализация крупных инвестиционных проектов по строительству промышленной зоны Заволжья, «Симбирское кольцо», в состав которой входит строительство жилого микрорайона «Запад -1»;

– за пять лет непрерывной работы происходит неуклонное снижение количества объектов, не завершенных строительством (число незавершенных объектов снизилось в два раза).

Работа мэрии города Ульяновска получила высокую оценку в Правительстве РФ. За достижения в 2007 году город Ульяновск занял второе место и награжден дипломом Правительства РФ второй степени.По итогам конкурса за 2008 год город Ульяновск получил диплом 3 степени. В области градостроительства и архитектуры мэрия города Ульяновска неоднократно была отмечена высокими наградами и дипломами на международных, всероссийских конкурсах и форумах. Итоги прошлых лет позволяют с уверенностью сказать, что мэрией города Ульяновска наработана существенная база и накоплен положительный опыт, позволяющие ставить амбициозные цели и задачи на будущее.

Список участников:

-Заместитель главы города Ульяновска Алла САДРЕТДИНОВА

– Президент ООО ГК «Симбирский дом», почетный строитель России Ферид АК5П0В

– Генеральный директор ООО «Кангро-проект», Член Ротари-клуба, Почетный архитектор России Сергей КАНГРО

– Заместитель генерального директора ООО «Управляющая компания КПД-2» Алексей ГАЕВ

– Директор ООО «Отделочник» Николай СЕМИН

– Заместитель генерального директора ООО «Плодово-ягодное» Александр МАЙОРОВ