Кризис ЖКХ перешел в хроническую стадию.

Пресловутая реформа ЖКХ, похоже, перешла в стадию хронической неизлечимости – это когда болезнь умирает вместе с организмом. Причем умирает долго и мучительно. А сколько протянет, никому не известно. Помните, как нас уверяли: все беды нашей многострадальной «коммуналки» от неэффективного управления, поскольку муниципальные ЖЭКи и прочие ДЕЗы не заинтересованы в результате. Как только на рынок коммунальных услуг придет частный бизнес, все вокруг сказочным образом преобразится: подъезды засверкают свежими красками, вечно трезвые сантехники будут являться по первому зову и даже разуваться в прихожей. В общем, наступит повсеместный коммунальный рай, поскольку частники в борьбе за клиента начнут конкурировать, повышая качество услуг и снижая цену на них. Словом, «невидимая рука рынка» быстро и эффективно наведет порядок в этой запущенной и запутанной сфере.

КОНТОРА ПИШЕТ

И вот частник пришел. Но ничего не изменилось: как собирали мы по десятке с квартиры соседке-пенсионерке за уборку подъезда, так и собираем. Как зияли дыры в оконных рамах лестничных клеток, так и зияют, как текли крыши, так и текут…Единственное, что меняется регулярно, так это суммы в платежках. Причем отнюдь не в сторону уменьшения.

А вместо обещанных мастеровитых парней, готовых за умеренную плату чинить, красить, убирать, на рынке ЖКХ появилась очередная контора – управляющая компания (УК), которая ничего подобного делать не собирается. Потому что не барское это дело. В общем, молотку и метелке «невидимая рука рынка» предпочла дырокол и стиплер.

– Управляющая компания должна обеспечивать тот комфорт, который утвержден тарифами, – говорит заместитель председателя комитета по ЖКХ мэрии г. Ульяновска А.А. Филиппов. – Она осуществляет функции управления многоквартирным домом: ведет юридический учет, обсчет экономических показателей, работает с контрагентами, муниципальными органами различного уровня. Поэтому сама компания может и не иметь ни сантехников, ни других рабочих. Ее функции больше связаны с документооборотом и привлечением качественных подрядчиков – исполнителей конкретных работ.

Ни один житель многоквартирного дома в одиночку делать все это не в состоянии, утверждает Филиппов.

Наверное, с Алексеем Александровичем можно было бы согласиться, если бы не одно «но»: исправно платить за газ, свет и прочие коммунальные услуги человечество научилось задолго до появления управляющих компаний. А следовательно, и договоры с поставщиками кто-то заключал, и «с муниципальными органами различного уровня» работал. Так зачем же было встраивать в эту цепочку еще одно, отнюдь не сильное, но затратное звено?

Ответить на этот вопрос мы постараемся чуть позже. А пока перейдем от теории к практике.

Согласно данным, опубликованным на сайте мэрии Ульяновска, в городе функционирует двадцать пять управляющих компаний. Из них шесть – муниципальные и девятнадцать – частные. К числу последних относится и ОАО «Домоуправляющая компания Железнодорожного района», на примере которой и попробуем понять, как этот механизм функционирует. Выбор случайный: мой дом находится в ведении этой организации, в силу чего у меня накопился некоторый опыт общения с УК, на который я и буду опираться.

Итак, открытое акционерное общество «Домоуправляющая компания Железнодорожного района» было учреждено 28 сентября 2006 г. Единственным учредителем стало Муниципальное унитарное предприятие «Ульяновская городская электросеть» в лице директора Решемкина Алексея Владимировича. Уставный капитал – 100 000 руб. Генеральным директором назначен Николай Алексеевич Гурьянов, который, кстати, еще в июле 2008 г. был (одновременно?) и директором МУП ЖКХ «Южное», то есть руководил муниципальным предприятием. Во всяком случае, именно в таком качестве его благодарил и.о. главы города, первый заместитель мэра Александр Букин за хорошую работу по подготовке к отопительному сезону (/www.simcat.ru/pressa/archive/item29480/). Не берусь судить, насколько такое совмещение законно, но что было, то было.

Однако вернемся в день сегодняшний. Пункт 3.1 Устава ОАО «Домоуправляющая компания Железнодорожного района» гласит: «В целях ИЗВЛЕЧЕНИЯ ПРИБЫЛИ (выд. мной. – В.М.) Общество осуществляет коммерческую деятельность…». Итак, частная компания намерена зарабатывать. Вопрос: на чем?

– Есть экономически обоснованные тарифы, а в них – статья «Управление», вот это и является источником заработка УК, – объяснил А. Филиппов. Однако каков размер этих расходов применительно к нашей компании, Александр Александрович ответить не смог.

– Надо смотреть их бухгалтерские документы, – сказал он и уточнил: – Об этом лучше спросить Гурьянова.

Конечно, лучше. И не только об этом. Но уважаемый Николай Алексеевич от общения с прессой уклонился, сославшись по телефону на чрезвычайную занятость. Правда, Филиппов пообещал все-таки организовать встречу. Однако прошло вот уже три недели, а она так и не состоялась. Что ж, будем оперировать средними цифрами. По словам депутата городской думы Геннадия Антонцева, «управленческая статья» в общих расходах на квартплату составляет в среднем один рубль с квадратного метра. Где-то чуть больше, где-то чуть меньше. Запомним эту цифру и пойдем дальше.

ПОЧЕМ ПРОШЛОГОДНИЙ СНЕГ?

В квитанции об оплате коммунальных услуг есть строчка: «Содержание и ремонт жилья». Что в него входит? Вновь обратимся к документу – «Договору управления многоквартирным домом», который мэрия, как собственник муниципального жилья, заключает с ДУК по каждому дому, в котором есть муниципальные квартиры. В пункте 3.1 говорится: «Управляющая компания обязуется… организовать работы по содержанию и текущему ремонту имущества Собственника в объеме собранных средств с жителей дома… в соответствии с «Перечнем услуг и работ по содержанию имущества многоквартирного дома» (приложение №1 к настоящему), а также перечнем работ, связанных с ремонтом общего имущества многоквартирного дома» (приложение №2).

Не стану приводить «Перечень №1» полностью. Выделю лишь те услуги, которые очевидны и понятны не специалисту. Среди них: « Уборка территории домовладения: летняя и (или) зимняя. Обслуживание мусоропроводов и мусорокамер… Строительные мероприятия: мелкий ремонт входных дверных и оконных блоков мест общего пользования; очистка кровель от снега и наледи. Аварийно-диспетчерское обслуживание. Сбор, вывоз, утилизация твердых бытовых отходов…». А вот «Перечень № 2». Опять же фрагментарно: «Текущий ремонт кровель. Ремонт дверных и оконных проемов в местах общего пользования. Остекление оконных переплетов в местах общего пользования. Ремонт цоколя и фасада. Ремонт отмостки крылец. Косметический ремонт лестничных клеток. Ремонт межпанельных швов. Ремонт оборудования детских игровых площадок… Ремонт и замена электропроводки в местах общего пользования».

Это тот минимум, который ДУК обязана выполнять за деньги, которые мы ей платим. Но… Юристы, экономисты, бухгалтеры и даже секретарши, которые трудятся в управляющих компаниях, вряд ли полезут на крышу с лопатой или в подвал с разводным ключом. Но даже если и полезут, толку от них будет мало. Нужны специалисты иного профиля. Где их взять?

Об этом – другой документ: договор подряда № 1/2 от 2 февраля 2010 г. Заказчик – ДУК Железнодорожного района заключила его с подрядчиком – ООО «Ника», в недалеком прошлом – ЖЭУ. Согласно п.1.1 «Заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению работ по содержанию, обслуживанию и текущему ремонту мест общего пользования жилых домов, находящихся у Заказчика в управлении». Но не всех, а лишь 89-ти, расположенных

в южной части района, и еще 34 в Кувшиновке и Луговом. Вообще-то, домов в управлении компании куда больше и на обслуживание остальных есть другие договора. Но мы для простоты подсчетов ограничимся лишь той частью, которая расположена в городской черте и обслуживается «Никой». Их общая площадь, согласно договору, составляет 367 232, 37 кв.м. А теперь вспомним: за «управление» этими метрами мы ежемесячно платим по рублю с «квадрата». Итого более 367 000 только с 89 домов! А их, по сведениям областной жилищной инспекции, под «опекой» ДУК более 500!

Но это не все. Вернемся к договору подряда. За обслуживание и содержание каждого квадратного метра жилья ООО «Ника» получает от Заказчика по 3 руб. 98 коп. Но мы-то платим (загляните в квитанции) по 7 руб. 71 коп. Вычитаем из большего меньшее и получаем 3 рубля 73 коп. А теперь умножаем на 367 232 кв. м. 1 369 775 руб. 30 коп. ежемесячно «падают» на счет ДУК. Даже если вычесть сумму задолженности квартиросъемщиков, остается немало. Куда идут эти деньги?

Когда я спросил об этом заместителя главы комитета ЖКХ мэрии, он меня послал к Гурьянову.

А от себя добавил, что расходование средств, собранных с жителей, жестко контролируется. На каждый вид работ должна быть соответствующая документация: сметы, наряды, акты и пр. Так что истратить деньги не по назначению невозможно. Теоретически. Однако, как справедливо заметил когда-то наш великий земляк, теория без практики мертва. Вот к практике и перейдем.

Прошедшая зима выдалась непривычно снежной. Сугробы на крыше нашего и соседних домов были глубиной по колено. Ближе к весне толстенные пласты стали постепенно сползать и рушиться вниз, на манер горных лавин, оглушительно грохоча по крышам пристроенных лоджий и сгибая в дугу висящие на балконах телевизионные антенны. А сросшиеся сосульки напоминали крепостной частокол, грозно обращенный остриями вниз. Время от времени ледяные глыбы рушились с грохотом, особенно впечатляющим среди ночи. В начале февраля к снежной канонаде добавился водопад, весело журчавший по дырявым межпанельным швам с пятого этажа до первого. Именно его зафиксировала комиссия областной жилищной инспекции, вызванная жильцами. И все это от того, что за всю зиму снег на крыше не чистили НИ РАЗУ! Между тем в вышеупомянутом «Перечне услуг», как вы помните, есть пункт «Расчистка кровель от снега и наледи». То есть пункт есть, а услуги нет, хотя деньги за нее уплачены. Вопрос: куда они делись?

А еще интересно, сколько потрачено на предусмотренный «Приложением №2» ремонт оборудования детской площадки, которой в моем дворе нет, и я не помню, чтобы она там вообще когда-нибудь была. Так что на счет достоверности финансово-хозяйственной отчетности ДУКов обольщаться, полагаю, не стоит.

«БЕЗ ШТРАФОВ КОМПАНИИ НЕ РАБОТАЮТ»

Но, может быть, мне просто не повезло с управляющей компанией? Оказалось, наоборот, повезло. По словам начальника Государственной жилищной инспекции Т.В. Картузовой, ДУК Железнодорожного района – не самая худшая в городе. Вот, например, управляющие компании Ленинского района и Засвияжского №1 только за нынешний год имеют штрафных санкций около 600 тыс. руб. каждая. Протоколов, составленных за 10 месяцев по фактам нарушения правил содержания жилищного фонда в УК Ленинского района и только рассмотренных в суде уже 85, по Засвияжью-1, соответственно, – 151.

Всего же за 10 месяцев 2010 г. в сфере ЖКХ области выявлено около 10 000 нарушений. Большинство из них – в Ульяновске. Общая сумма штрафов, наложенных на виновных, – около 3,5 миллиона рублей. За тот же период в жилинспекцию поступило более 2 000 обращений граждан. Основная часть претензий – на нарушения правил содержания и ремонта жилых домов.

В подавляющем большинстве компаний, утверждает Картузова, вообще отсутствует какая-либо производственная база, одни управленцы. В этом плане Железнодорожный район – опять же приятное исключение: у них хоть какая-то база есть.

– Раньше каждую компанию в плановом порядке мы проверяли минимум раз в год. Однако после выхода известного закона, запрещающего «кошмарить» бизнес, такой возможности мы лишены, – сетует начальник инспекции.

И хотя, по словам А. Филиппова, «вся реформа ЖКХ направлена сейчас на то, чтобы улучшить качество коммунальных услуг», проблем и головной боли от прихода частника в «коммуналку» куда больше, чем пользы.

– В шестом и седьмом годах вообще непонятно было, сколько у нас управляющий компаний, чем они занимаются и за что отвечают, – говорит Картузова. – Сейчас ситуация более или менее нормализовалась. Совершенствуется правовая база. Например, внесены дополнения в Гражданский кодекс, согласно которым за неоднократные неисполнения предписаний руководителя УК можно дисквалифицировать. Раньше он мог творить что угодно, но поделать с ним мы ничего не могли.

Правительством Ульяновской области выпущено по крайней мере два постановления, касающихся улучшения качества работы УК. В частности, предусмотрены обязательные ежегодные отчеты перед собственниками: о выполненных работах и затраченных средствах. Проходить они должны в течение первого квартала года, следующего за отчетным. Однако не всеми данные требования выполняются. Теперь за подобные нарушения предусмотрен штраф. Административные меры приходится применять часто. Без них многие компании не работают так, как нужно, – констатирует Татьяна Владимировна.

– УК надо заставлять работать, – солидарен с ней А. Филиппов.

– Они создавались для того, чтобы грамотно управлять, грамотно решать проблемы ЖКХ, оказывать людям качественные и недорогие, разумные по стоимости услуги. К сожалению, эти ожидания оправдались далеко не в полной мере. Вывеску поменяли – раньше были различные РЭУ, ДЕЗы, другие конторы, сейчас они стали называться иначе, красиво – управляющие компании, но стиль их работы остался, зачастую, тот же самый», – это уже президент РФ Д. Медведев.

В общем, к «невидимой руке рынка» пытаются наконец приделать голову. Как говорится, лучше поздно, чем никогда.

Порой создается ощущение, что наши законотворцы работают по принципу «международного гроссмейстера» товарища О. Бендера: «Е2 – Е4», а там посмотрим». В результате получается некий продукт, который потом долго и мучительно, методом тыка переделывают, чтобы хоть как-то приспособить к жизни.

ДАЕШЬ «КОЛХОЗНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО»!

Ну почему, скажите, реформу ЖКХ нельзя было проводить в щадящем режиме, чтобы люди сами решали, кто и как будет управлять их жилищами? Хотите создать ТСЖ? Пожалуйста! Желаете отдаться управляющей компании? Нет проблем! Предпочитаете иметь дело с муниципальными ЖЭУ? Воля ваша. И постепенно, сама собой выкристаллизовалась бы оптимальная форма взаимоотношения человека и ЖКХ. Может быть, увидев, как хорошо живется соседям под сенью частника, «жэковцы» по собственной инициативе снизу тоже перешли бы под их «крыло». А может, наоборот, ради экономии члены ТСЖ или «подданные» УК вернулись бы в лоно муниципалитетов. Возможность свободного многовариативного выбора – один из основных постулатов демократии. Но, видимо, не у нас.

В 2004 г. вступил в силу новый Гражданский кодекс, в котором есть статья 161. Она гласит: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией».

Вот так. Обязаны, и баста! Причем отдаться в шаловливые руки частника надлежало не позднее 1 января 2007 г. А дальше – кто не спрятался, я не виноват!

Вам это ничего не напоминает? Не такими ли методами проводилась когда-то сплошная коллективизация? Чтоб ровно к сроку и сто процентов! Хотя колхоз, конечно, дело добровольное: хочешь – вступай, не хочешь – расстреляем.

Сегодня, правда, не расстреливают, но разорить безумными тарифами, а потом выселить – вполне могут. Есть прецеденты.

Колхозы, утверждают историки, создавались для того, чтобы легче было выкачивать из села продовольствие. И вот тут мы подошли к ответу на вопрос, поставленный в начале: «Для чего нужны управляющие компании?». Есть подозрение, что и новые формы управления жилыми домами преследуют ту же цель – выкачивания из населения денег, которые у него пока еще остались. Только теперь не в пользу государства. Мне возразят: «Причем тут старорежимные колхозы? Тарифы на обслуживание дома утверждают сами собственники, на собрании, открытым голосованием. Это ли не демократия?». Отвечаю: правление колхоза тоже избирали на собрании открытым голосованием. Однако жить становилось лучше? Жить становилось веселее? К тому же тарифы предлагает та же УК и жители понятия не имеют, насколько они обоснованны. Сказано, что на ремонт подъезда надо миллион. И поди проверь, правда это или девятьсот тысяч – начальнику на отпуск? Тем более, что финансово-хозяйственная деятельность УК хранится оной пуще военной тайны. Впрочем, это уже совсем другая тема.

Так что продолжение следует.

Владимир Миронов