ТРИДЦАТЬ ТРИ ТЫСЯЧИ ЗА «КВАДРАТ»

Оживление покупательской активности на рынке жилья «оживило» и цены. По данным ЗАО «Центр недвижимости», за 2010 год общий прирост цен на вторичном рынке в Ульяновске составил 1,6%. При этом первый квартал показал снижение на 1,6%, а дальше пошел плюс: второй квартал – 1%, третий – 0,6%, четвертый – 1,6%. И все же темпы роста цен на жилье оказались существенно ниже инфляции. Она, «взбодренная» галопирующим удорожанием продуктов, к концу года достигла 10,6%.

По данным Ульяновского мультилистингового сервиса, цена одного «квадрата» в декабре 2010 года составила 31,8 тыс. рублей, что соответствует показателям сентября 2007 года. А пиковая цена на вторичном рынке жилья в Ульяновске – 34,4 тыс. за квадратный метр – держалась с октября по декабрь 2008 года.

Как утверждают аналитики, нынешняя стоимость квартир остается ниже докризисных на 7,5%. Сегодня средние по Ульяновску цены на жилье, «бывшее в употреблении», таковы: однокомнатные квартиры – 33 тыс. рублей за квадратный метр, двухкомнатные – 30,8 тыс., трех- и четырехкомнатные – 31,7 тыс. рублей.

– Ульяновцы сегодня все реже выбирают для покупки старое, изношенное жилье, – говорит аналитик ЗАО «Центр недвижимости» Елена Гамова. – Предпочтение отдается новым коммуникациям и новым планировкам. А основными операциями на рынке недвижимости являются улучшение жилищных условий (продажа имеющегося с одновременной покупкой другой квартиры) и покупка жилья с использованием жилищных сертификатов, которые выдаются матерям при рождении второго ребенка, ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам, военнослужащим, молодым семьям.

Сегодня основной удельный вес в структуре предложения вторичного рынка в Ульяновске занимают двух- и трехкомнатные квартиры (32% и 34% общего предложения). Чуть меньше предлагается на продажу однокомнатных квартир (27%), а на четырехкомнатные приходится лишь 7%.

Самой дешевой квартирой, выставленной на продажу в Ульяновском мультилистинговом сервисе в феврале 2011 года, стала однокомнатная «сталинка» в Ленинском районе (проспект Нариманова) на втором этаже двухэтажного дома, общей площадью 26 кв. метров, с холодной водой. Ее продавали за 700 тыс. рублей. Самая дорогая квартира, выставленная на продажу в объединенной риэлторской базе данных, – четырехкомнатная квартира в элитном таунхаусе в Ленинском районе города (улица Радищева) общей площадью 317 кв. метров с гаражом на две автомашины, стоимостью 11,5 млн. рублей.

СТРОИТЕЛИ «ПОДТЯНУЛИСЬ»

Эксперты утверждают, что ульяновцы вынуждены покупать «вторичку» из-за ограниченности предложения на первичном рынке. Между тем спрос на новостройки высок. Очень большой интерес к новому жилью в Заволжском районе (Новый город), но предложение практически отсутствует. Среди типовых категорий квартир-новостроек покупатели отдают предпочтение недорогому жилью эконом-класса (75-я серия). Такие дома возводятся в основном в Засвияжском и Железнодорожном районах и северной части Ленинского района Ульяновска.

Элитное жилье строится, главным образом, в центральной части города и в четвертом микрорайоне Железнодорожного района. От типового оно отличается качеством постройки, большой площадью квартир и возможностью их свободной планировки, наличием комфортной внутренней инфраструктуры в доме. Позволить себе подобное «удовольствие» могут немногие.

– Число ульяновцев, которые покупают квартиры в новостройках с целью инвестирования, невелико, – отмечает генеральный директор ЗАО «Центр недвижимости» Александр Диков. – Между тем в посткризисных условиях такое вложение средств можно назвать выгодным, так как тенденция роста цен на рынке жилья, которая отчетливо наблюдается с сентября 2010 года, имеет долгосрочный характер. Следовательно, доходность от вложений в недвижимость начнет постепенно расти. В сегодняшних условиях наиболее выгодным вариантом вложения средств будет первичное жилье среднего ценового сегмента.

Согласно данным Ульяновского мультилистингового сервиса, в течение 2010 года цена одного «квадрата» квартир-новостроек в областном центре снизилась на 2,6%. Текущие ценовые показатели ниже докризисных на 17%, но вот уже шесть месяцев просматривается устойчивая динамика роста – и на вторичном рынке, и на первичном.

– 2010 год для строительной отрасли был очень сложным, – рассказывает заместитель главы города Ульяновска Алла Садретдинова. – 2009-й был еще сложнее, но утверждать, что отрасль вышла из кризиса, наверное, рано. И все же стабилизация наступила. Есть пусть небольшие, но шаги вперед. Особенно мы «подтянулись» в конце года, самым показательным стал декабрь. Если анализировать все, что сдано за год, то в основном это малоэтажка. Из 291,8 тыс. квадратных метров, введенных в эксплуатацию, 160,2 тысячи приходится на многоквартирные дома, 131,6 тысячи – на индивидуальные. Сегодня это типичная ситуация для России. Если люди не могут позволить себе долгосрочный кредит, о каком массовом жилищном строительстве можно говорить?

А к оживлению спроса строители готовы. Основными игроками ульяновского рынка жилья сегодня являются такие крупные строительные организации, как ОАО «Завод КПД-2», ООО «КПД-1», ООО «ДСК», Средневолжская строительная компания. Элитным жильем занимаются строительные компании «Силен» и «Симбирский дом». Немало и небольших игроков, которые покупают старые жилые дома, отселяют их и заявляются на новостройки. Растет интерес к малоэтажной застройке.

К удачным проектам 2010 года замглавы города относит жилые дома в микрорайоне «Симбирские высотки» на улице Кирова (застройщик ООО «Инвестстрой М»), в микрорайоне «Юго-Западный» (застройщик ООО «Запад») и, конечно же, введенный в эксплуатацию при поддержке мэрии последний, четвертый жилой дом на улице Шигаева (участники его долевого строительства пострадали от действий недобросовестного застройщика ООО «Капстрой»).

В «Симбирских высотках» сдан пока только первый дом (329 квартир, общая площадь 22,9 тыс. кв. метров), по плану – еще два. Это жилье пользуется спросом: практически центр города, первая линия, вся инфраструктура – в наличии. Даже многоуровневый паркинг имеется.

Для горожан, конечно, интересно жилье в новостройках, которые располагаются в районах с уже сложившейся инфраструктурой. Одно из таких предложений – микрорайон на улице Аблукова в Засвияжье. Застройщик – ООО «ДСК» – первый дом сдал, и приступил к строительству еще одного, кирпичного. Вторая площадка «ДСК» – на улице Промышленной. Здесь застройщик планирует сдать 500 квартир.

В 2011 году началось строительство жилого комплекса «Три богатыря» по улице Орлова (общая площадь жилья – 19,7 тыс. кв. метров, застройщик ООО ПОИСС»); Группа компаний «КПД-2» приступила к реализации проекта комплексной застройки в микрорайоне «Искра», квартал «Б». По словам Аллы Садретдиновой, это будет качественно новый микрорайон: четырехэтажные дома из нового материала – теплона, уютные дворы, предусмотрено строительство детского сада, школы. Общая площадь жилья – 58,6 тыс. кв. метров.

В Заволжском районе Ульяновска, где сегодня ощущается особенно острый дефицит нового жилья, в работе два квартала комплексной жилой застройки – 12-й квартал по улице Созидателей (застройщик ООО «Стройподряд», общая площадь жилья – 40 тыс. кв. метров) и квартал «Центральный», где «на выходе» предусмотрено сразу 400 тыс. «квадратов».

А «миллионник» – микрорайон «Юго-Западный» – должен быть завершен к 2016 году. Этот инвестиционный проект стал победителем конкурса на получение средств Инвестиционного фонда РФ. На строительство инженерных сетей из федерального бюджета выделено 670 млн. рублей. Первый дом уже сдан.

По словам Аллы Садретдиновой, генпланом Ульяновска определены земельные участки под комплексное их освоение. Под «многоэтажку» сформировано пять участков (выход жилья составит 912,5 тыс. кв. метров), под «малоэтажку» – семь (выход – 300 тыс. кв. метров). Все они будут выставляться на торги.

НА ЧТО СТРОИМ?

Подсчитывая введенное в эксплуатацию жилье, статистики произносят сакраментальную фразу: «Населением за счет собственных и заемных средств построено…». Откуда эти средства? Про «собственные» знают собственники, а что касается заемных, то ситуация с ипотечным кредитованием постепенно начинает выравниваться.

Как известно, пик ипотечного кредитования в России пришелся на апрель-июнь 2008 года. Затем начался спад, перешедший в обвал. Практически весь 2009 год ипотека пребывала «в минусе». Оживление жилищного кредитования наметилось с декабря 2009-го и наблюдалось затем весь 2010 год.

И вот – уточненные данные четвертого квартала минувшего года (с учетом сезонных и календарных поправок). По расчетам журнала «Эксперт», объем кредитов на покупку жилья, выданных российскими банками в октябре-декабре 2010 года, достиг половины былого пика. Как прогнозируют аналитики «Эксперта», при сохранении нынешних темпов кредитной активности на жилищном рынке предкризисный уровень может быть перекрыт если не в конце нынешнего, то в начале 2012 года. Ура, фанфары?

– Итоги 2010 года говорят об устойчивом восстановлении российского ипотечного рынка, – комментирует ситуацию директор операционного офиса ЗАО «ФИА-БАНК» в г. Ульяновск Андрей Клементьев. – Улучшение экономической ситуации и планомерное снижение ставки рефинансирования Центробанка установило тенденцию на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам крупными банками и вслед за ними – небольшими банками. Снижается и величина первоначального взноса: на сегодня в большинстве банков она составляет около 20% от стоимости приобретаемого жилья, многие банки снова стали рассматривать доход, подтвержденный не только справкой НДФЛ, но и справкой по форме банка.

– Но в основном это касается вторичного рынка, то есть ипотечных кредитов, которые выдаются для финансирования покупки готовых квартир, а что касается первичного рынка, то кредитование новостроек после кризиса рискованно, и это не слишком широкий рынок, строительство далеко отстало от докризисных показателей, – уточняет господин Клементьев.

По данным экспертов, на начало 2011 года ипотеку в Ульяновске и регионе представляют 14 банков. Основные игроки здесь – банки федерального масштаба: Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк.

Как рассказали «ДО» в Ульяновском отделении Сбербанка, выйти на докризисные объемы выдачи кредитов удалось уже в 2010 году. А более 50% всех займов населению формируется именно за счет жилищных кредитов. Объемы их выдачи в минувшем году в разы превысили бум жилищного кредитования 2009 года, благодаря чему в декабре-2010 удалось преодолеть планку месячной выдачи кредитов под 1 млрд. рублей, чего не было ни в 2008-м, ни в 2009 годах.

– Проценты по ипотеке стали снижаться с начала 2010 года, – уточняет Андрей Клементьев. Появились продукты от АИЖК, по которым можно было получить кредит под 9% годовых. Требования к заемщикам смягчаются. Многие банки готовы рассматривать заемщиков, которым в кризис отказывали однозначно, например, граждан с небольшим трудовым стажем, собственников бизнеса или индивидуальных предпринимателей. Кредитные условия в 2010 году, безусловно, смягчились, но вот ипотека без первоначального взноса, которая широко рекламировалась и предлагалась до кризиса, сегодня недоступна. Такой продукт для банков наименее желателен, так как заемщики, не внесшие первоначального взноса, хуже всего проявляют себя даже в спокойные времена, не говоря уже о кризисном периоде.

– Процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня адекватны текущей экономической ситуации в стране, стоимости ресурсов для банков, уровню цен на недвижимость и стоимости аренды как альтернативы приобретению жилья в кредит, – считает управляющая Операционным офисом ОАО «Первобанк» в г. Ульяновск Ольга Тепина. – Первобанк в течение 2010 года несколько раз снижал процентные ставки по всем ипотечным продуктам, и планирует продолжать эту тенденцию. Сроки кредитования на покупку нового жилья составляют у нас от одного месяца до семи лет, на покупку «вторички» – от семи до 25 лет. А если заемщик выбирает ипотечный кредит по стандартам АИЖК, то срок кредитования возможен в диапазоне до 27 лет.

Большинство банков, работающих в партнерстве с АИЖК, как правило, имеют и собственные ипотечные продукты. Так, в АКБ «БТА-Казань» (ОАО) действует несколько программ ипотечного жилищного кредитования физических лиц. Кроме «Новостройки АИЖК» имеются два собственных продукта – «Флагман» и «Ремонтный».

– «Флагман» предоставляется на приобретение квартир на первичном и на вторичном рынке жилья, а «Ремонтный» – на ремонт жилого помещения под залог имеющейся квартиры или жилого дома с земельным участком, – уточняет начальник Ульяновского операционного офиса АКБ «БТА-Казань» Светлана Сусляева. – Среди основных преимуществ – клиентоориентированность, заемщик сам выбирает условия кредитования. К примеру, клиент может не осуществлять заключение договора комплексного страхования (жизни и предмета залога) и вовсе не обязательно подтверждать свой доход по справке 2НДФЛ, для постоянных клиентов банка предусмотрено снижение ставки по кредиту.

ПО «КВАДРАТУ» НА КАЖДОГО

Как заявляют эксперты «ДО», сегодня ипотечный кредит в отдельных случаях можно получить даже на лучших условиях, чем до кризиса, и, по прогнозам на 2011 год, ситуация с ипотекой будет изменяться только в лучшую сторону. Правда – «при условии стабильности в мировой и российской экономике».

Что может стать тормозом для развития ипотеки? Андрей Клементьев перечисляет десяток факторов, по сути, включающих весь спектр проблем. Во-первых, ограниченный платежеспособный спрос населения. Во-вторых – множество законодательных нестыковок. Большое количество административных барьеров. Низкие объемы жилищного строительства в регионах, что обуславливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир. Непрозрачные источники доходов граждан. Высокие процентные ставки, в связи с чем и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем…

А журнал «Эксперт» озадачивается соотношением роста темпов ипотечного кредитования и поведением цен на жилье: «…на новостройки в последние полтора года они балансируют в среднем по России вокруг одной и той же цифры в 48 тыс. рублей за квадратный метр, что с учетом инфляции означает, что новостройки реально продолжали дешеветь с темпом около 8% годовых». Разгадка этому есть. «Эксперт» рассчитал, что примерно три четверти ипотечных кредитов, привлеченных населением, пошло на погашение ранее взятых.

Спасут ли ситуацию госпрограммы улучшения жилищных условий «отдельных категорий населения»? На смену федеральной целевой программе «Жилище» 2002-2010 годов приходит новая, рассчитанная до 2015-го. Придумываются очередные финансовые механизмы, утверждаются новые категории льготников. На госсовете по вопросам жилищного строительства в регионах, что прошел в феврале в Кирове, премьер Владимир Путин пообещал, что к 2015 году объемы ввода жилья в стране возрастут в 1,5 раза – с нынешних 58 млн. до 90 млн. кв. метров.

В Ульяновской области, напомним, в 2010 году введено 467 тыс. «квадратов» жилья. Это 88% к уровню 2009 года. Задача-максимум, которая ставится исполнительной властью, – чтобы в год сдавалось по 1 кв. метру жилья на жителя области. На 1 декабря 2010 года в регионе проживало 1289,5 тыс. человек.

Евгения Зимина