«Развитие стройиндустрии и внедрение новых строительных технологий – ключевые точки модернизации экономики», – Владимир Путин.

Когда у нас наконец появится это пресловутое доступное жилье?! Еще не отзвучало эхо от прежних громких обещаний, розданных с высоких трибун, как нам уже ангажируют очередной прожект. Проект новый, а песня старая: вот придут на ульяновскую землю умелые да энергичные мастера, принесут нам некие новые технологии, новые схемы финансовые и вообще все новое-приновое, чего у нас якобы отродясь не было и наступит счастье… Но как-то не верится, ибо песню эту слушаем давно, еще с 2006 года с приснопамятного микрорайона «Москва» в Заволжье , а результатов ощутимых нет.

Подешевеет всё… кроме цен

Кризис, он как разруха, которая, согласно меткому замечанию профессора Преображенского, в головах. Нам когда в 2008 году объявили, что всё, приплыли, и весь мир накрыло медным тазом, мы только радостно потирали руки. Ждали, что финансовые пузыри сейчас лопнут, и все кругом подешевеет. Об этом нам высоколобые эксперты говорили: «подешевеет всё от продуктов и шуб до иномарок и квартир». Как было не поверить, ведь к общему хору восхваляющих пришествие послекризисной манны небесной присоединились весьма уважаемые издания .

Естественно, никакого чуда не произошло, цены, как росли, так и по сей день продолжают это делать, наплевав на мнения уважаемых экспертов, а заодно и нам доверчивым – в душу. Истерия по поводу падения цен на все подряд ни к чему хорошему не привела. Люди как сумасшедшие начали перекладывать свои сбережения из банков под матрацы, банки перестали давать кредиты, без кредитов экономика встала… И не известно чем бы это закончилось, если бы не Стабфонд, который наше много раз обруганное правительство таки не дало растащить и приберегло на «черный день», как раз на такой случай. Банкам дали денег, они возобновили кредитование, экономика ожила, только деньги под матрацами помялись зря…

«Нам не дано предугадать, как слово наше отзовется…», – писал Тютчев, но ему-то, великому русскому поэту, простительно. А вот, так называемым, экспертам надо бы представлять себе последствия от их умозаключений, транслируемых на всю страну через СМИ! По рынку жилья в Ульяновске, как и везде, в 2008 году больнее всего ударил не кризис, а слова – пустое сотрясение воздуха. Достаточно было объявить, что квартиры скоро подешевеют и это буквально вмиг обрушило целую отрасль. Так называемый, отложенный спрос – люди решили погодить. И они погодили, только ничего не выгадали. Построенные дома стояли пустые, но не дешевели, ведь застройщику нужно было за них платить налог, тратиться на содержание помещений, да и кредит банку отдавать. В итоге, подождав еще немного, люди купили те же самые квартиры.

Старая песня «о новом»

Квартиры мы не каждый день покупаем, скорее уж раз в жизни, а некоторые и того реже. Поэтому история с отложенным спросом, вообще-то, мало кого учит. Не говоря уже про «Капстрой» или «Золотой ключ». Сказку о микрорайоне «Москва» мы уже упомянули, была еще в 2007 году притча про «Запад-1» в рамках программы «Доступное и комфортное жилье». Тогда пели о том, что проектировщиком является московская компания и, что жилье по аналогичным проектам построено в Москве, Пензе и т.д. Из инвестфонда РФ привлечен почти 1 млрд. рублей! В реальности же из обещанного построено всего два (!) 75-й серии панельных дома, которые у нас в городе еще в 1970-х строились. Я, может, чего-то не понимаю, это так у нас модернизация что ли идет, типа, по-ульяновски?

На подходе очередной прожект. В обильных сообщениях местных СМИ ульяновцам вновь обещают все новое-приновое и опять же доступное! Старая песня «о новом», в общем! Видя, что проект бурно поддерживается властями, те, кто собирался купить квартиру уже в этом году, вновь откладывают покупку, в надежде, что завтра будет лучше и дешевле. Но будет ли?!

Неужели кому-то еще невдомек, что ждать, когда «прилетит вдруг волшебник, в голубом вертолете» и у нас появится доступное жилье – как минимум наивно. Экономика – не магия. Если бы такое было возможно на ульяновской земле, здесь уже давно работали бы те самые сказочные застройщики, которые продавали бы нам за копейки вожделенные квартиры. Но как-то вот не происходит этого и по одной простой причине – не выгодно. Потому инвесторы и не стоят в очередь к нам. Регион-то не из богатых. Стоимость жилья в Ульяновске складывается по рыночным законам, почти половина занимает цена на материалы. Строить дешевле, конечно, можно! Но за счет чего – снижения комфортности, или качества, или того и другого вместе?

Без пиара

Давайте посмотрим на все объективным взглядом. Какие задачи ставят руководители страны: модернизация строительной отрасли, доступная цена – до 30 тыс. рублей за кв.м, снижение стоимости ипотеки для населения, жилье эконом класса, социальные программы для бюджетников и ветеранов – все это в Ульяновске уже есть! Причем появилось не сегодня. Так, например, группа компаний КПД-2 проводит модернизацию своих производственных мощностей на протяжении всех последних 10 лет. На месте старого советского оборудования по производству сборного железобетона за эти годы внедрены новые технологии по производству современных энергоэффективных материалов. Так поступает весь цивилизованный мир. Это вполне нормально, когда предприятие работает и выстраивает свою бизнес-стратегию в заданном государством векторе. В прошлом году в эксплуатацию запущена первая очередь завода «Теплон». Автоклавный газобетон КПД-2 под маркой «Теплон» поставляется на строительные площадки Самары, Казани, Пензы, Саранска, Чебоксар, Оренбурга и многих других городов.

Ни в коем случае не утверждаю, что другие застройщики хуже или лучше КПД-2. Да и цены у всех на квадратные метры примерно одинаковые. Только у одних, прибыль куда-то растворяется, а КПД-2 вкладывает в модернизацию, в строительство новых заводов, т.е. – в будущее. Такой глубокой модернизации производства нет ни у кого не только в Ульяновске, но и в соседних куда более благополучных регионах. И этому у КПД-2 действительно можно поучиться. Правда, делается все как-то скромно и тихо: без красочных пиар-компаний, торжественных закладок и пусков, все в рабочем порядке.

Государственная задача по строительству жилья экономического класса по доступным ценам в Ульяновске уже выполняется, причем, без участия государства. Цена – до 30 тысяч рублей за 1 кв.м в Ульяновске, в полтора раза ниже чем в Самаре или в Казани! Есть и социальные программы. Например, жилье – ветеранам. Только в КПД-2 в Ульяновске ветеран может получить квартиру с полной отделкой (!) по сертификату, без каких либо доплат.

Доступная ипотека. У того же КПД-2 подписаны соглашения с крупнейшими российскими банками Сбербанком и ВТБ-24. На все ульяновские новостройки КПД-2 уже распространяются льготные программы кредитования. Минимальная ставка от 8% годовых, на срок до 30 лет, первоначальный взнос от 10%. Лучших условий по ипотеке просто не найти. Льготная программа по ипотеке доступна в равной степени и другим застройщикам, но действует в КПД-2 потому, что долгую и дотошную процедуру аккредитации Сбербанка выдержит далеко не каждая компания. Хотя покупатели от этого только в выигрыше.

Услышьте Путина!

Какова роль местных властей в модернизации? Да она просто гигантская! Главный вопрос – земля. Когда Сергей Морозов стал губернатором Ульяновской области, первое что он сделал в новой должности – выделил землю под жилищное строительство. За последние 5 лет новые аукционы практически не проводились. По сути, до сегодняшнего дня местные застройщики так и пользуются тем еще губернаторским заделом, созданным в 2005 году.

Причем, говоря о том, что для строительства нужна земля, я же, надеюсь, не открываю Америку для местных властей?! Председатель правительства РФ Владимир Путин по-моему четко сказал: «И хочу, чтобы руководители регионов Российской Федерации сегодня меня услышали: в каждом субъекте нужно иметь комплексный план развития стройиндустрии».

Комплексный план нужен, не разрозненные программы по «подтягиванию штанов», а план развития! В Ульяновске есть такой план? Возможно, скоро появится, будем на то надеяться. А пока идет спад. Судя по отчетам мэра Александра Пинкова, в 2010 году введено более 290 тыс. кв.м. жилья, это меньше, чем в предыдущем году (351,9 тыс. кв.м). Каковы основные причины снижения? Во-первых, отсутствие инфраструктурного обеспечения территорий для комплексной жилой застройки. Во-вторых, дефицит самих земельных участков под строительство. Так какого же чуда мы опять ждали?!

«Строительство жилья – это конвейер! – сказал как-то в одном из интервью генеральный директор КПД-2, заслуженный строитель России Валерий Давидзон. – Без поддержки государства модернизация строительной отрасли не возможна. Ведь если застройщик не только использует доставшееся ему с советских времен устаревшее оборудование, а инвестирует в модернизацию, то он должен быть уверен, что конвейер этот не остановится, что будут выделяться земли под строительство и что его вложения не уйдут впустую. Простая продажа строительных материалов не может гарантировать окупаемость затрат на модернизации, необходимо строить самому. Когда застройщик видит, что есть долгосрочный план развития территории, есть земли под строительство на несколько лет вперед, он охотнее будет вкладывать средства в модернизацию».

Вместо послесловия:

У головоломки под названием «Доступное жилье» есть три части: модернизация производства, доступная для населения ипотека и земля под строительство. Только при условии, что все эти части сложатся вместе, мы, жители, получим возможность купить квартиру. Первые две части в Ульяновске уже есть: производство модернизируется, ипотека становится доступнее – вопрос в земле. Закономерность простая. Если ставится задача строить по 500 тыс. кв.м жилья в год, значит, ежегодно необходимо выставлять на торги не менее 50 га земли, если нужно – 700 тыс. кв.м, то – 70 га. При этом не надо забывать о жестком контроле исполнения проектов потому, что на картинках-то у нас умеют красиво нарисовать, а вот что потом получается… Конечно, при этом встает острая проблема в инфраструктуре, ведь, чтобы подготовить участок под жилищное строительство власть должна найти деньги на подведение к нему дорог, на детский садик, школу, поликлинику в том микрорайоне. Но не обязательно же строить новые, можно воспользоваться существующими объектами соцкультбыта и запустить программу по расселению жителей из аварийного жилого фонда. В общем, на любую проблему найдется свое управленческое решение, другое дело, что кроме властей эту задачу никто не решит. Мне как простому обывателю хотелось бы видеть реальную работу, а не какие-то сменяющие друг друга красивые пиар-проекты, которые избитые истины преподносят нам как некое ноу-хау. Тем более, практика показывает, что дальше разговоров, как правило, дело не идет, прожектёры приходят и уходят, остаются те, кто уже давно десятилетиями работает на ульяновской земле – на них и надо делать ставку!

Алексей Николаев