В общем объеме строительного рынка России доля «малоэтажки» с каждым годом растет. Этот тренд характерен и для Ульяновской области. С какими проблемами сталкиваются застройщики и покупатели? Какими способами можно стимулировать спрос на индивидуальное жилье? Эти и другие вопросы обсудили участники круглого стола «ДО».

Участники круглого стола:

Леонид ГОРШЕНИН , руководитель проекта Охраняемый коттеджный поселок «Городская Усадьба»

Владимир АНИСИМОВ , руководитель Группы Компаний «НЕДВИЖИМОСТЬ»

Олег ЗАЙЦЕВ , председатель правления ПО «Развитие» (охраняемый коттеджный поселок «Солнечный берег»

Екатерина КРУГЛОВА , начальник отдела ипотеки операционного офиса «Ульяновский» Банка «ОТКРЫТИЕ»

Евгений МАЙОРОВ , генеральный директор ООО «СК «Солнечный город»

Дмитрий МЕРКУЛОВ , коммерческий директор ООО «Чистые пруды»

Ирина ОЩЕПКОВА , арт-директор Ландшафтного центра «Дизайн флора»

Как развивается в Ульяновской области сегмент малоэтажного строительства? Насколько востребованы у жителей области эти объекты?

Леонид ГОРШЕНИН, руководитель проекта Охраняемый коттеджный поселок «Городская Усадьба»

В нашем поселке большая часть участков распродана, наши клиенты – это люди обеспеченные, предъявляющие повышенные требования к комфорту. Среди них немало молодежи от 27 лет, у которой тоже появился интерес жить на земле, в первую очередь, это очень удобно для детей. Первый вопрос, который нам задают потенциальные покупатели: «А как у вас с охраной? Мы уедем на работу – дома останутся жены, дети». Помимо вопроса безопасности, очень важно удобное местонахождение поселка: участки в черте города, но в лесной зоне. Кроме того, для таких поселков очень важна инфраструктура, мы, например, планируем построить частный детский сад, предусмотрены также магазин, кафе, возможно, и мини-пекарня.

Владимир АНИСИМОВ, руководитель Группы Компаний «НЕДВИЖИМОСТЬ»

В регионе пока нет ни одного законченного поселка со всей готовой инфраструктурой, за исключением «Солнечной поляны» в Заволжье, которую начали возводить еще в советское время. Между тем могу с уверенностью сказать, что рынок «малоэтажки» у нас находится на пороге бурного развития – все в соответствии с мировой и российской тенденцией. Здесь можно провести такую аналогию: еще лет восемь-десять назад в Ульяновске не было ни одного супермаркета, а буквально за два года их стало порядка ста. Еще недавно не было ни одного концептуального торгового центра, сейчас заполонили город, уже лишнего. Теперь – начало строительства коттеджных загородных поселков: если два года назад заявлялись один-два проекта, то в этом году уже до десяти выходит на рынок. Во всех субъектах – вокруг Самары, Казани, не говоря уже о Москве и Питере, – вырастают поселки с нормальными комфортными условиями. У нас их пока нет. Но пришел и наш черед, тем более что все это рынком востребовано.

Владимир АНИСИМОВ, руководитель Группы Компаний «НЕДВИЖИМОСТЬ»

Один из мотивов строительства загородного дома – возможность автономного жизнеобеспечения. Зимой из-за природных катаклизмов в Димитровграде отключили электроэнергию, сутками сидели без воды, тепла. Естественно, люди хотят жить в своем доме с автономными электрогенератором и котельной. Еще один мотив – популярность здорового образа жизни. На участках загородных поселков есть лес, родниковая вода, так что жильцы могут не только возделывать землю, а просто использовать ее для прогулок, занятий спортом. Все это предусмотрено в нашем поселке «Лесные акварели».

Евгений МАЙОРОВ, генеральный директор ООО «СК «Солнечный город»

Наша строительная компания образована совсем недавно – специально для застройки микрорайонов «Солнечный» и «Зеленый». Идет подготовительная стадия строительства, но уже сейчас видим, что малоэтажное жилье очень востребовано. Не секрет, что у нас большинство горожан – выходцы из деревни. Предки наши жили на земле, и современники тоже хотят жить на земле, иметь свой дом, свое хозяйство, участок. Но не у всех есть финансовые возможности. Те же, у кого эти возможности есть, как правило, уже имеют малоэтажную недвижимость.

Когда мы задумывали проектирование наших поселков, то с самого начала решили разрабатывать их вместе с полной социальной инфраструктурой – школой, детсадом, аптекой, стадионом, под это отвели немалые земельные участки, сознательно пошли на эти траты. Сейчас наш проект подключили к реализации региональной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Ульяновской области в 2011-2015 годах».

Дмитрий МЕРКУЛОВ, коммерческий директор ООО «Чистые пруды»

Востребованность малоэтажного жилья объясняется тем, что люди стали понимать: жизнь в доме за городом во сто крат лучше и комфортнее проживания в городе. Покупатели участков в нашем поселке – это, как правило, люди с активной жизненной позицией, они уже «наелись» городской жизнью с бесконечными пробками, загазованностью, проблемами в сфере ЖКХ, которые уже просто не поддаются никакому здравому смыслу. Люди пытаются взять ситуацию под контроль, а наша задача – предоставить им все коммуникации, которые покупатели участков не смогут сделать самостоятельно. В результате люди получают весь комплекс услуг, что есть в городе, плюс – земельный участок, чистая вода, свежий воздух.

Ирина ОЩЕПКОВА, арт-директор Ландшафтного центра «Дизайн флора»

Наша фирма существует десять лет, и мы почувствовали, что в последнее время сегмент малоэтажного строительства развивается. Когда начинали, у нас были единичные заказчики с доходами выше среднего. Сейчас, когда появился спрос, мы организовали свою торговую площадку по продаже растений, и туда приходят люди с различным уровнем доходов, желающие облагородить частную территорию элементами ландшафтного дизайна.

Что же касается общей тенденции мало-этажного строительства, то по своему опыту могу сказать, что в секторе индивидуального строительства в черте города для покупателей это, как правило, единственное жилье: люди продают квартиру, покупают дом. Когда мы говорим о загородном поселке, то это второй дом для людей с доходами средними и выше среднего уровня. Спросом пользуются участки с большими территориями. Когда мы начинали работать, то двадцать соток – это был предел, сегодня не редкость участки и в полгектара, и в гектар. Как и в Подмосковье, ульяновские владельцы загородной недвижимости хотят видеть на своем участке не только профессиональный ландшафтный дизайн, но и часть леса: вопросам экологичности придается большое значение.

Последние три-четыре года в нашем регионе стали более активными темпами развиваться компании по ландшафтному дизайну. Тем не менее, эти услуги в Ульяновске по-прежнему считаются предметом роскоши. Если люди уже привыкли, что строительство жилья, дизайн интерьера требуют больших вложений, то ландшафтный дизайн – это еще вторично. Согласно мировым трендам, стоимость благоустройства усадьбы составляет пятьдесят, а то и все сто процентов от стоимости дома. У нас еще к этому не привыкли.

Какие «подводные камни» могут ожидать покупателя недвижимости в строящемся коттеджном поселке?

Владимир АНИСИМОВ, руководитель Группы Компаний «НЕДВИЖИМОСТЬ»

Для человека, решившего купить участок под застройку дома, главное – юридическая чистота и оформление права собственности на землю. А чтобы не обмануться в ожидании, нужно очень внимательно читать договор: какие коммуникации будут подведены, в какие сроки, кто за это отвечает. Нужно очень подробно расспрашивать обо всем продавца: какая будет охрана, кто станет эксплуатировать поселок, сколько это будет стоить, есть ли разработанная концепция поселка, в том числе архитектурная, как будет влиять человек, живущий в поселке, на управление и т.д. У нас в Ульяновской области в этом плане еще пока очень неискушенный покупатель, в отличие от Москвы и Питера. Когда человек покупает землю и хочет строиться, он должен получить письменные гарантии по всем интересующим его вопросам.

Олег ЗАЙЦЕВ, председатель правления ПО «Развитие» (охраняемый коттеджный поселок «Солнечный берег»

Строительство индивидуального дома – процесс длительный и требует от застройщика огромного количества времени, большого объема дополнительных знаний и навыков. В правильно организованном коттеджном поселке все максимально ясно. Как правило, есть организация, решающая все вопросы и несущая за это ответственность.

Проблемы могут возникать с земельными участками, расположенными индивидуально. В моей практике нередки случаи, когда люди, уже купив такой участок, сталкиваются с запретом на строительство и проблемой отсутствия коммуникаций. Продавцы земли в погоне за выгодой часто умалчивают об этих проблемах. А порой и сами не знают о них. В любом источнике информации вы найдете объявления о продаже земли со стандартной фразой: «КОММУНИКАЦИИ РЯДОМ». Они могут быть действительно рядом, даже за соседним забором, но подключиться к ним бывает неимоверно сложно. И даже невозможно! О том, что для этого нет технической возможности, покупатель узнает не раньше, чем обратится за техусловиями на подключение. Тем более, не стоит покупать отдельно стоящий участок где-то в поле. Даже если есть возможность провести туда коммуникации – стоимость этой услуги для одного человека будет на порядок выше, нежели для членов организованного поселка.

Чем отличается один коттеджный поселок от другого? От чего зависит стоимость участка?

Владимир АНИСИМОВ, руководитель Группы Компаний «НЕДВИЖИМОСТЬ»

Сегодня разброс цен на ульяновском рынке огромный – от 25 тысяч до 400 тысяч рублей за сотку. Непомерные аппетиты застройщиков имеют место быть, но все-таки в основном причина такова: каждый товар обладает определенными качествами, и это формирует цену. Земельные участки в черте города, естественно, стоят дороже, цена зависит и от инфраструктурной насыщенности, от степени развития поселка.

Евгений МАЙОРОВ, генеральный директор ООО «СК «Солнечный город»

Перед застройщиками сегодня стоит задача вывести на рынок предложение более дешевого, более доступного жилья. Цена 30-50 тысяч рублей за квадратный метр – это уже неприемлемо. 15 тысяч на сегодняшний день – вполне реальная цена за нормальное жилье, которое будет востребовано. Многое будет зависеть от общей ситуации в стране, от нарастания среднего класса, как мы говорим – основы государства. Но, к сожалению, пока не видно какого-то бурного роста.

Средний класс, который может приобрести индивидуальное жилье, все больше сосредоточен в мегаполисах. В большинстве же регионов без соответствующей поддержки местных властей, умелого использования федеральных денег не получается такого роста. Сегмент рынка малоэтажного строительства ожидает очень хорошее будущее, если будут умеренные цены за квадратный метр и активно начнут использоваться все формы банковских инструментов.

Дмитрий МЕРКУЛОВ, коммерческий директор ООО «Чистые пруды»

Земельные участки – это как жилье в центре: квартира квартире рознь, соответственно, и цены разнятся. Потенциальным покупателям индивидуального жилья стоит сделать элементарный анализ цен по журналам о недвижимости, обзвонить компании, продающие участки в организованных поселках, выяснить, что входит в цену за сотку. Узнать, есть ли на территории будущего поселка насаждения, пруды, озера. Уточнить, как далеко от поселка находятся аэропорт, транзитные автомагистрали, железные дороги. Практически вся информация есть в Интернете. А самый главный совет при выборе участка – приехать на место и сравнить обещания и реальность. Уточнить график возведения объектов и сравнить его с действительностью.

Может ли среднестатистический горожанин позволить себе купить участок и загородный дом?

Леонид ГОРШЕНИН, руководитель проекта Охраняемый коттеджный поселок «Городская Усадьба»

Если человек имеет квартиру в центре города площадью от 100 до 150 кв. метров, то он может, заложив ее в банке, воспользоваться ипотечным кредитом и построить нормальный коттедж от 150 до 250 кв. метров. Мы сейчас развиваем сегмент премиум-класса, но думаем и над предложением эконом-класса – спрос на такое жилье есть.

Олег ЗАЙЦЕВ, председатель правления ПО «Развитие» (охраняемый коттеджный поселок «Солнечный берег»

В Ульяновске и прилегающих к городу 20-30 километрах дешевой земли нет. Минимальная стоимость за сотку в приемлемом для проживания месте – 100 тысяч рублей и выше. Разве обычная ульяновская семья может купить землю за такую цену? Однако стоимость строительства 1000-метрового коттеджа сопоставима со стоимостью двух- трехкомнатной квартиры.

Для решения этой проблемы мы с большим трудом нашли адекватных собственников земли, спланировали и создали организованный поселок, где практически все вопросы строительства и благоустройства можно решать сообща. Стоимость сотки – приемлемая. Далее, в рамках ПО «Развитие» разработали и запустили программу «Поменяй квартиру на дом», откликнулось порядка 70 желающих. Для финансовой помощи участникам программы застройки поселка мы благодаря «Деловому обозрению» наладили сотрудничество с ОАО Банк «Открытие», который реально понимает необходимость доступного кредитования застройщиков.

Что касается поддержки государства, я призываю отбросить иллюзии и засучить рукава. Государство всеми силами старается не замечать проблем индивидуального застройщика. Мне кажется, причина этому в отсутствии ответственности чиновника за выполнение возложенных на него законом и должностью обязанностей. Когда гражданин РФ не исполняет закон, его совершенно справедливо привлекают к административной или уголовной ответственности. Чиновничий аппарат, оставаясь безнаказанным, часто считает себя выше закона.

Все заявления о поддержке – всего лишь слова! Ветеранские деньги, материнский капитал и другая обещанная помощь максимально ограничены в использовании. Давно обещанная бесплатная земля под застройку если и выделяется, то только для очередников, причем в местах, неинтересных для проживания, о чем говорит низкая рыночная стоимость земли в предлагаемых районах. В этом случае очередник меняет право на получение жилья от государства на земельный участок и вынужден за свой счет строить себе дом. Фактически он меняет квартиру на кусок земли. Где же обещанное «бесплатно»? Вот и получается, что государство лишь продекларировало свои возможности и ищет новые способы не платить по долгам.

Екатерина КРУГЛОВА, начальник отдела ипотеки операционного офиса «Ульяновский» Банка «ОТКРЫТИЕ»

В России довольно много людей, которые хотели бы приобрести в кредит дом, коттедж или участок под строительство. Но получить заем часто бывает непросто. Во-первых, речь обычно идет о крупных суммах – такие кредиты не выдают без залога. Во-вторых, не все банки охотно работают с клиентами, желающими купить загородное жилье. При этом неважно, завершено строительство дома или вовсе не начато.

Банком «ОТКРЫТИЕ» разработана специальная программа , позволяющая приобрести загородный дом, таунхаус или участок под залог имеющейся недвижимости. Первые клиенты уже получили кредиты в рамках этой программы.

Евгений МАЙОРОВ, генеральный директор ООО «СК «Солнечный город»

– Последние десять лет наша страна строит «вертикаль власти». Москва готова дать деньги региону, а область должна взять и направить на то, что было продекларировано. Власти должны по тендеру предлагать людям более дешевое, более качественное жилье, но все жилищные программы настроены на многоэтажные, менее приспособленные для людей дома. Мы пытались в них участвовать – цены на наше малоэтажное жилье ниже, чем квартиры обычного крупнопанельного домостроения, по стоимости стометровый дом сопоставим с двухкомнатной квартирой. Однако о частно-государственном партнерстве в малоэтажном сегменте строительства речь пока не идет.

Дмитрий МЕРКУЛОВ, коммерческий директор ООО «Чистые пруды»

Основной проблемой в зарождающемся сегменте малоэтажного строительства является отсутствие в банковской сфере достаточного количества инструментов кредитования. До последнего времени малоэтажное, коттеджное строительство было уделом людей обеспеченных, а им чаще всего кредитование не нужно. Сейчас интерес к загородным жилым домам растет и у среднего класса, однако собственных средств чаще всего не хватает.

Отсутствие у банков предложений по ипотечному кредитованию коттеджей можно понять более высокими рисками, чем кредитование квартир, но время не стоит на месте. В регионе появилось несколько реальных коттеджных поселков, которые не просто продают земельные участки, а обеспечивают инфраструктуру, аналогичную городской. Подвод всех коммуникаций к участкам – самые большие вложения в коттеджном строительстве. Покупая земельные участки в таких поселках, клиент не рискует оказаться наедине с чистым полем, он видит, что застройщики несут огромные затраты, и доверие возрастает. И такие аспекты, как вложения застройщиков коттеджных поселков, должны учитываться банками для расчета рисков и предоставления кредитов.

Кроме того, клиенты уже не хотят покупать только земельный участок, а хотят приобрести готовый новый дом. Система кредитования застройщика под конкретный проект, с залогом земли клиента и т.д. имеет большое будущее, так как клиенты чаще всего не хотят продавать или закладывать уже имеющееся жилье до вселения в новый дом, а после вселения готовы к его продаже и погашению задолженности.

И, наконец, ключевым отличием поселка от обычной малоэтажной застройки является единый ритм строительства. Разница в сроках сдачи объектов должна быть минимальной. Именно поэтому в определенный срок продажа участков прекращается. На оставшихся начинается строительство для дальнейшей продажи готовых домов. И здесь однозначно не обойтись без кредитования застройщика.