В последнее время в интернете появилось несколько критических материалов о том, что происходит в градостроительстве г. Ульяновска. Моё внимание привлекла одна из статей о проекте 24-х этажного жилого дома по улице Орлова, так как проблемы с проектом этого   дома типичны для нашего города. Поэтому  хотелось бы проанализировать их поподробнее.

Об истории проекта:

  1. В 2010 году заказчиком этого дома был проведен закрытый архитектурный  конкурс с участием 4-х проектных фирм, условиями которого  высота жилого дома определялась в 24 этажа, но по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) на данном участке допускалось не более 12 этажей. Очевидно, целью конкурса было получение градостроительного обоснования повышения разрешенной этажности здания на участке.  К сожалению, работы участников конкурса архитектурному сообществу и общественности представлены не были, то есть, фактически, засекречены.
  2. В 2011 году на заседании научно-экспертного совета Комитета по охране объектов культурного наследия было рассмотрено предложение одной из проектных фирм об изменении проекта охранных зон на данном участке: предлагалось повысить этажность до 24 этажей. Большинством участников совета предложение было отклонено, так как здание диссонировало с окружающей застройкой.
  3. В 2012 году, тем не менее, появилось постановление Правительства Ульяновской области о внесении изменений в проект охранных зон, согласно которому допустимая этажность на этом участке повысилась до 24 этажей.
  4. В августе 2012 года на президиуме градостроительного совета Ульяновской области состоялось рассмотрение проекта 24-х этажного жилого дома. Как выяснилось, участок строительства был уже разделён на две части, на одной из которых и разместилась 24-х этажная башня. Как будет использоваться вторая часть участка  – не известно. Поскольку в представленном проекте было огромное количество архитектурно-градостроительных ошибок, то большинством голосов членов президиума проект был отклонен от согласования.

По каким причинам проект не находит поддержки среди профессионалов?

Покупая участок, застройщик не предполагает, какое количество ограничений может иметь данный участок: какие санитарные разрывы от существующих инженерных сооружений и сетей имеет участок, какую площадь должны занять пожарные проезды, гостевые парковки, детские, физкультурные, хозяйственные площадки и многое другое. Он хочет «выжать» из участка максимально возможные и невозможные «продаваемые» квадратные метры.

Логика застройщиков понятна. Перед ними масса проблем: необходимо компенсировать стоимость снесённых построек, стоимость подключения к инженерным сетям, стоимость самого строительства. Но при этом игнорируются интересы социума по созданию благоприятной, комфортной, визуально привлекательной объёмно-пространственной среды города.  Если бы общественные интересы на данном участке  были профессионально сформулированы до начала покупки застройщиком земли, он наверняка бы пересмотрел свои планы, а стоимость земли и строений на ней была бы другой, более адекватной.

            А что же нужно для создания единого города, а не отдельных, несоразмерных друг другу зданий?

В современном градостроительстве профессионалами определены несколько принципов, которые являются чрезвычайно важными для создания комфортной, гармоничной и дружелюбной городской среды:

1.      ФОРМИРОВАНИЕ УЛИЦЫ – одного из базовых градостроительных элементов.

Где приятно находиться горожанам в центральной части нашего города? На улицах Гончарова, К. Маркса, Федерации.  Все эти улицы сформированы цепью непрерывно стоящих зданий с разнообразными фасадами.  Выбор человеком комфортной сомасштабной ему среды происходит на подсознательном уровне. Гулять там, где городская ткань разорвана большим, несоразмерным ситуации, пространством, крупным объектом, вокруг которого должны быть большие противопожарные, санитарные разрывы,  вряд ли кому захочется. Непрерывное продолжение исторической улицы Федерации будет уничтожено.

2.      РАЗДЕЛЕНИЕ ДВОРОВОГО и УЛИЧНОГО  пространства.

Точечное расположение дома на данном участке не позволит сформировать безопасное дворовое пространство.

3.      КОНТЕКСТУАЛЬНОСТЬ – учёт особенностей конкретного места.

Необходимо смоделировать на компьютере примыкающие к данному участку городские кварталы и посмотреть, как это здание выглядит с разных точек зрения, то есть выполнить визуальный анализ средового пространства.  В этом проекте не показано реальное городское окружение, оно просто проигнорировано.

В данном случае не приемлемо и симметричное решение главного фасада, поскольку оно требует организации перед зданием огромной площади и широкого проспекта. Улица Орлова на роль такого проспекта явно не тянет, да это и не нужно.

Таким образом, при отсутствии детально сформулированных регламентов (в ППТ, ПЗЗ, региональных градостроительных нормативах) происходит игнорирование градостроительных, культурных и исторических особенностей города.

4.      ПРИОРИТЕТЫ  в градостроительстве за последние десятилетия сильно изменились. На первое место выходят интересы ПЕШЕХОДОВ. И это очень демократично, учитывая, что большинство из нас пешеходы, а дети, пожилые и люди с ограниченными возможностями – особенные пешеходы, требующие повышенного внимания градостроителей.

Это – удобные тротуары,  непрерывная цепь небольших  коммерческих объектов (кафе, магазинчиков, предприятий бытового обслуживания), удобные гостевые парковки, элементы благоустройства (скамьи, малые архитектурные формы), создающие комфорт для пешеходов. Высокое качество городской среды создается, прежде всего, градостроительными решениями: конфигурацией  и объёмом зданий, формированием четких границ между уличным  и дворовым пространством, организацией функционально удобных подходов и подъездов и т.д.

5.      МИКРОКЛИМАТ – создание комфортных условий. Особенностью высотных зданий являются   мощные воздушные завихрения рядом с фасадами. Пример в нашем городе – участок улицы Дмитрия Ульянова рядом с гостиницей Венец. Находиться в таком месте практически в любое время дискомфортно. Конечно же, существуют разнообразные решения для защиты пешеходов от ветра (козырьки, галереи в уровне 1-го этажа, ветрозащитные устройства и т.д.), которых нет в представленном проекте.

Почему возникают такие проблемы и как их решать?

Одним из проверенных во многих странах методов является активное градостроительное регулирование на микроуровне (микрорайон, жилая группа, участок отдельного здания). Разрабатываются очень детальные регламенты (правила застройки, проект планировки), в которых определяются различные параметры, создающие  целостность застройки и тщательно продуманное динамическое равновесие всех элементов плана города.

 Разработанные сейчас документы территориального планирования на целые районы слишком обобщенные, задач на микроуровне они не решают. Застройщики попадают в сложнейшие ситуации,  не понимая градостроительных возможностей участка, не имея перед началом работ четко сформулированных требований.

Нельзя перекладывать решение градостроительных проблем исключительно на застройщиков. Возникают не только конфликтные ситуации, но и теряется время для создания красивого города.

Управленческие технологии принятия сбалансированных градостроительных решений, учитывающих интересы бизнеса и общества, в мире давно отработаны. Написаны книги, статьи, научные работы, имеется богатый практический опыт. Наблюдая за градостроительными новостями  Москвы и других крупных городов нашей страны, можно сказать, что внедрение этих технологий идет полным ходом. Ульяновску, претендующему на роль Культурной столицы,  жизненно важно также приобщиться к мировому опыту формирования органичной городской среды.

Основные этапы проектных технологий, которые целесообразно внедрить в практику градостроительного процесса Ульяновска:

1.      Предварительные исследования градостроительной ситуации с привлечением специалистов различного профиля: маркетологов, социологов, историков, архитекторов, градостроителей и др.

2.      Публичность – привлечение журналистов, проведение конференций, распечатка буклетов и др.

3.      Вовлечение населения в принятие решений с помощью проведения опросов, создания рабочих групп из специалистов и представителей населения, проведения неформальных публичных слушаний и других организационных форм.

4.      Формирование некоммерческих  партнерств, фондов для решения конкретной градостроительной проблемы (строительство парка, микрорайона, реновация участка города и т.п.) с обязательным привлечением представителей трех сторон: власти, бизнеса и общества.

5.      Основным двигателем всех успешных проектов является политическая воля и непосредственное участие представителей городской, областной власти  или какого-то конкретного политика.

Результатом применения таких технологий, в первую очередь, должна стать выработка градостроительных приоритетов для внедрения в конкретные проекты планировок, в правила землепользования и застройки отдельных участков, в региональные и муниципальные градостроительные нормативы.

В дальнейшем можно выбрать какой-то сложный участок (например,  рядом со строящимся собором по ул. Минаева) и попробовать распутать на нем клубок градостроительных проблем,  дав импульс развития этой полузаброшенной территории.