Объем ипотечного кредитования, несмотря на рост процентных ставок, продолжает расти. На рынке появляются все новые и новые кредитные программы, что, с одной стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя, но с другой усложняет выбор. Как не ошибиться в выборе банка и на что в первую очередь обращать внимание при заключении договора, корреспондент «СК» разбирался вместе со специалистами регионального Управления Роспотребнадзора.

Как правило, при выборе ипотечной программы заемщик первым делом оценивает размер ставки по кредиту. В процессе выбора банка-кредитора процентные ставки играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы (комиссии) за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Поэтому необходимо поинтересоваться, какие единовременные выплаты вам будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы (комиссии) придется выплачивать в течение всего кредитного периода. Кроме того, заемщику ежегодно придется платить за страхование недвижимости и других рисков, что тоже составляет некий процент от кредита.

Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками, и тарифы у них разные. Возможны и другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам.

Часто у заемщика возникает вопрос: «В какой валюте брать кредит?». Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах, и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, если учесть, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей – еще один важный выбор. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета, и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов (разница может составить не одну сотню тысяч рублей). Дифференцированные платежи в начале срока кредитования становятся тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются, и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

Если нет возможности сделать выбор ипотечной программы самостоятельно или нет уверенности в правильности этого выбора, то можно подать заявку на кредит и рассмотреть предложения, которые сделают сотрудники ипотечных банков и компаний-брокеров исходя из ваших персональных условий. После получения от банка сообщения (скорее всего устного) о том, что вы устраиваете банк как заемщик, надо потребовать от банка подтверждения в письменной форме, с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки.

Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у банка копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно, до момента подписания документов. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все документы перед их подписанием в момент заключения сделки.

Наиболее часто встречающиеся нарушения прав потребителей при ипотечном кредитовании заключаются во взимании наряду с процентами комиссий, не предусмотренных действующим законодательством (например, за ведение и обслуживание ссудного счета, за выдачу кредита и прочие), в навязывании дополнительных услуг (скажем, страхования жизни и здоровья заемщика), наделении банка правом одностороннего порядка изменять условия договора и увеличивать процентную ставку.

Если в договоре ипотечного кредитования обнаружились условия, ущемляющие права заемщика, потребитель вправе обратиться в банк с требованием об их исключении. Но даже если договор подписан, заемщик вправе потребовать возмещения убытков в судебном порядке – выплате денег, затраченных на оплату комиссии за выдачу кредита, страховой премии.

Дмитрий Минаев