Объединили в одну публикацию 2 поста Алексея по теме.
Торгово-офисно-спортивно-культурно-развлекательный универсальный центр Спартак

Сегодня после длительного диалога/спора на тему строительства на перекрестке Железной Дивизии и Минаева я решил получить официальные разъяснения от Правительства Ульяновской области. Направил такое вот обращение:

25 августа 2004 года главной администрации Ульяновской области было издано Распоряжение №606-Р о реконструкции стадиона «Спартак», расположенного на пересечении улиц Железной Дивизии и Минаева в городе Ульяновске. Согласно указанному распоряжению была разрешена реконструкция стадиона «Спартак» в целях создания легкоатлетического манежа и культурно-оздоровительного комплекса с привлечением средств инвестора в установленном законодательством порядке. При этом Комитету по управлению государственным имуществом Ульяновской области было предписано обеспечить оформление землеустроительной документации на земельные участки площадью 7643 кв. м под строительство легкоатлетического манежа и 4640 кв. м под строительство культурно-оздоровительного комплекса.
В настоящее время согласно сведениям публичной кадастровый карты, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ земельный участок с кадастровым номером 73:24:041809:31 площадью 12 241 кв.м. имеет назначение «для строительства универсального спортивно-развлекательного комплекса».
В официальном сообщении Правительства Ульяновской области 2010 года указано следующее:
«Территория участка общей площадью 12241 кв.м., площадь застройки 8547 кв.м. Здание состоит из двух блоков, выделено четыре основные зоны:
– спортивная: легкоатлетический манеж, арена и разминочный зал на 3 этаже;
– административно-развлекательный блок;
– культурно-досуговый блок;
– стоянка для легковых автомобилей – на первом этаже.
На легкоатлетической арене размерами 36х101,2 м предусмотрены:
– четыре беговые дорожки протяженностью по 200 метров;
– шесть беговых дорожек по 60 метров;
– дорожка и яма для прыжков в длину;
– место для прыжков в высоту, включая сектор для прыжков с шестом;
– трибуны для зрителей до 200 посадочных мест;
– тренажёрный зал, раздевалки.
Общая площадь спортивной зоны – 5283,4м2». Источник: http://ulgov.ru/news/regional/4c77a3601a0ac
Однако в открытых Интернет-ресурсах я получил противоречащую всем указанным фактам информацию. А именно, на сайте ShopAndMall.ru говорится, что данный объект является торгово-офисным центром «Спартак» с торговой площадью 13500 кв.м. (источник: http://www.shopandmall.ru/torgovye-centry/spartak-ulyanovsk-peresechenie_ulits_minaeva_i_jeleznoy_divizii). Аналогичная информация размещена на сайте «Справочник Ульяновска» (http://ulyanovsk.spravker.ru/torgovye-centry/torgovo-ofisnyi-kompleks-spartak.htm). Кроме того, совершенно очевидно, что оконченный строительством объект не соответствует изображению проекта, размещенному на информационной доске со стороны ул. Минаева.
Убедительно прошу Вас разъяснить:
1. Какое назначение имеет в настоящее время указанный объект капитального строительства?
2. Какие спортивные элементы будут расположены в указанном объекте?
3. Будет ли указанный объект иметь торговые площади и в каком объеме?
4. Были ли внесены изменения в первоначальный проект строительства универсального спортивно-развлекательного комплекса, если да, то какие?
Кто-нибудь может получить содержательные официальные комментарии по этой теме?

 

Страсти по Спартаку

Вчера в группе Ульяновская политика на фейсбуке возник спор с уважаемым Антоном Хащенко (в последствии к нему присоединился уважаемый Алексей Осипов), который ищет правду, на мой взгляд, не совсем честными способами. Специально для этих уважаемых господ, а также для всех остальных попытаюсь разъяснить кое-какие факты по поводу строящегося объекта на территории бывшего стадиона на ул. Минаева, в народе называемого «Легкоатлетический манеж» (а в деловых кругах – «Торгово-офисный центр Спартак»).Обращаю внимание на то, что официально ситуация со строительством покрыта какой-то тайной. Вот доказательства:
В соответствии с Постановлением главы города Ульяновска №5845 от 23.07.2009 «Об утверждении проекта планировки территории центральной части г. Ульяновска» территория, где идет строительство универсального торгово-офисно-спортивно-культурно-развлекательного центра «Спартак», вообще не включена в границы зон размещения объектов капитального строительства федерального, регионального и местного значения:
границызастройки1На генеральном плане г. Ульяновска, утвержденным Решением Ульяновской городской думы №83 от 27.06.2007 г., указанная территория отнесена к зоне зеленых насаждений общего пользования:
генплан1
То есть, официально строительства вообще как бы и нет!!!
Всю градостроительную документацию можете посмотреть на сайте комитета архитектуры и градостроительства.

Теперь о том слове «ТОРГОВЫЙ», к которому я прицепился, по мнению Антона, совершенно напрасно, будто бы оно ничего не значит и не меняет.
В соответствии с «Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Ульяновск», утвержденными Решением Ульяновской городской думы №69 от 29.06.2012 г., эта территория включена в границы общественно-деловой зоны с присвоением статуса Ц3 «зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения» (чтобы было все понятно, статус Ц2 – «зона делового, общественного и коммерческого назначения»).
Открываем сами Правила землепользования на странице 44 (пункт Градостроительный регламент общественно-деловой зоны) и читаем буквально следующее:
«Зона Ц3 выделена:
–  для развития существующей и вновь строящейся комфортной застройки зон и территорий районного значения;
– для повышения деловой активности центров районного значения;
– для объектов общественно – делового назначения в сочетании с жилой застройкой, не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду и объекты культурного наследия;
– для развития сферы социального и культурно – бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий;
– для создания условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры».
Выдержка из перечня видов разрешенного использования земельных участков в данной зоне:

№ Наименование вида использования
Основные виды разрешенного использования
9 Объекты культуры
10 Объекты торговли, досуга и развлечений
11 Объекты общественного питания
12 Объекты социального и коммунально-бытового назначения
22 Объекты делового и финансового назначения
24 Объекты физкультуры и спорта

Как видите, все «мухи» и «котлеты» совершенно отдельно, как и любит Антон.

В соответствии с положениями Земельного Кодекса РФ, Закона о государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования земельного участка включается в состав сведений государственного кадастра и отображается в графе «разрешенное использование» (статья 7 пп. 14 закона о государственном кадастре).
Согласно сведениям публичной кадастровой карты у земельного участка 73:24:041809:31 площадью 12 241 кв.м. вид разрешенного использования установлен «для строительства универсального спортивно-развлекательного комплекса». Ни слова об объектах торговли.
Таким образом, в любом случае капитальной застройки объектом, имеющим помимо всего прочего торговое (деловое) назначение, это должно учитываться при указании вида разрешенного использования.

Так почему же так важно наличие слова «торговый», «офисный», «деловой»?

А потому, что согласно методическим рекомендациям Правительства РФ об оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов применяются разные подходы к землям под коммерческой недвижимостью и землями общественного и бытового назначения! Из пункта 2.24 этой методички: «земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе)».

Вполне очевидно, что стоимость земельного участка под общественным или культурным объектом будет в разы и десятки раз ниже, чем под торгово-офисным центром. А именно из этой цены  складывается выкупная стоимость или арендная плата. Поэтому-то так и любят у нас на бумаге строить спортивный объект (то есть получать дешево земельный участок), а в итоге получать торговый центр (экономить и на земле, а потом еще и зарабатывать на коммерческой недвижимости).
В таблице ниже представляю вашему вниманию сравнение цен на земельные участки в рассматриваемом районе:

Объект Площадь Стоимость по кадастру Стоимость 1 кв.м.
СПАРТАК 12241 4 900 000 руб 400 руб
ТОЦ Симбирск 798 3 560 000 руб 4 461 руб (> в 11 раз)
ТОЦ Созвездие 4599 16 100 000 руб 3500 руб (> в 8 раз)
Поликлиника 949 377 000 руб 397 руб

Собственно, одна только эта таблица является самым наглядным и простым ответом на вопросы Антона.
В конечном итоге, этот небольшой “обман”, который вовсе и не “обман”, а вроде “неизбежности” и “форс-мажора” (по мнению все тех же господ), затеян был только ради дешевой аренды или выкупа земли.