В том, что управляющие компании наживаются на операциях с чужими средствами, уверены большинство собственников ульяновских домов. Стереотип ломается, когда горожане узнают, что УК сами обратились к президенту с просьбой исключить их из цепочки платежей населения за энергоресурсы.

Пятнадцать руководителей крупнейших управляющих организаций (обслуживающих почти половину доли жилфонда ТСЖ и ЖСК) Ульяновска осенью 2013 года написали открытое письмо Владимиру Путину, где сообщали, что в сфере ульяновского ЖКХ сложилась сложная обстановка, жители не могут оплачивать заоблачные тарифы. Ульяновским должникам за ЖКУ уже предлагают продавать квартиры.

«ТСЖ и ЖСК являются транзитными организациями по сбору и перечислению денежных средств, собранных с жителей за коммунальные ресурсы, – говорится в послании президенту. – Тем ТСЖ и ЖСК, которые не смогли оплатить завышенные тарифы, накладывают аресты на счета и блокируют деятельность, не разбираясь в причинах. Если рассмотреть каждый случай детально, то ни у одного ТСЖ, ЖСК нет на счетах тех денежных средств, которые требуют поставщики. Причиной является задолженность жителей и отсутствие возможности оплачивать такие высокие коммунальные тарифы. В таких условиях ТСЖ и ЖСК не могут вести деятельность по управлению домами, и для того чтобы поставщики не блокировали деятельность, предлагаем поставщикам право самостоятельно производить сбор денежных средств от жителей за свои ресурсы».

И все-таки они крутятся?

Чтобы исключить посредников при перечислении платежей за коммунальные услуги, в Ульяновске придумали систему трехсторонних договоров. При такой схеме платежи населения идут напрямую поставщикам.

«На сегодняшний день те управляющие организации, которые работают с Региональным информационным центром, уже исключены из цепочки коммунальных платежей, – говорит начальник Ульяновского филиала ООО “РИЦ” Виктор Сакун. – Как только житель оплачивает услуги ЖКХ, в банке происходит автоматическое “расщепление” платежа. Не заходя на счета ни РИЦа, ни управляющей организации, деньги прямиком отправляются на счета поставщиков коммунальных ресурсов. Но те организации, которые не работают с РИЦем, могут и не перечислять деньги поставщикам».

Долги в Ульяновской области накоплены перед всеми поставщиками ресурсов, но самые значительные – перед теплосетями, ОАО «Волжская ТГК». По данным самой компании, общий долг многоквартирных домов региона за тепло и горячую воду на сегодня составляет около 3,4 млрд руб., из них на ТСЖ и ЖСК приходится порядка 1 млрд.

«От РИЦа мы получаем платежи в тот же день, когда они поступили от населения, – подтверждает директор территориального управления по теплоснабжению ОАО “ВоТГК” Сергей Гужев. – Однако РИЦ обслуживает не все население города, а только 70%. И вот эти УК, которые собирают платежи с 30% горожан, перечисляют деньги не сразу, а раз в месяц. Не исключено, что эти средства аккумулируются на счету УК и там “крутятся”».

Подобные случаи уже стали предметом судебных разбирательств. Можно вспомнить нашумевшее дело в отношении председателя правления ТСЖ «Микрорайон Свияга-10» Виктора Учускина. Расследование показало, что, зная о миллионных долгах организации перед ульяновскими МУП «Городской теплосервис» и «Ульяновскводоканал», он давал указания выплачивать премии и «материальную помощь» себе и членам правления товарищества. В период с 2009 по март 2012 года из оборота ТСЖ «Микрорайон Свияга-10» были незаконно выведены деньги в размере более 3 млн руб., собранные с населения в качестве оплаты ЖКУ. Прокуратура Засвияжского района просила приговорить обвиняемого к 5,5 годам лишения свободы, но суд ограничился штрафом в 250 тыс. руб.

Забирайте вместе с ОДН

То, что платежи напрямую будут поступать к поставщикам, снижает риск мошенничеств со стороны управляющих организаций. С другой стороны, по действующему жилищному законодательству УК остается исполнителем, то есть поставщиком коммунальной услуги внутри дома. Иными словами, трехсторонние договоры не исключают УК из цепочки платежей полностью, так как траты на общедомовые нужды и прочие «выпадающие доходы» остаются в УК.

«Коммунальный ресурс доходит до границы дома – либо до общедомового прибора учета, либо до цоколя здания. А дальше он трансформируется в услугу. И поставщиком услуги является конкретная УК», – поясняет Виктор Сакун.

Это означает, что все убытки – от воровства до утечек – начисляются в так называемые общедомовые нужды (ОДН), которые для УК являются выпадающими доходами. Поэтому руководители управляющих организаций и обращаются к поставщикам ресурсов: «Забирайте платежи населения себе, только все, вместе с ОДН».

«Это бред, когда ресурсники нас обвиняют в том, что мы пользуемся их деньгами! – говорит один из авторов обращения к президенту, управляющий ТСЖ “Вектор” Вячеслав Митрофанов. – На самом деле у нас их просто нет, так как жители по счетчикам и нормативам платят меньше, чем выставляют нам энергетики по общедомовым приборам учета. Основные причины – неплатежи и воровство собственников жилья. Есть злостные неплательщики, которые годами не вносят квартплату, и есть “умельцы”, которые магнитики на счетчики ставят. Почему с этими правонарушениями должны бороться управляющие организации? Магнитики на счетчиках – это воровство коммунального ресурса, а с воровством, наверное, должна бороться полиция».

Стимул к ответственности или разрушению?

По идее, требование к управляющим компаниям оплачивать сверхнормативное потребление энергоресурсов из своего кармана должно подвигнуть их наводить порядок в подконтрольных домах. В этой схеме, говорят управленцы, не учитываются пробелы в законодательстве и бездействие полиции, УФМС, налоговой.

«У нас нет действенных рычагов воздействия, – утверждает Вячеслав Митрофанов. – Чтобы отключить свет в квартире злостного должника, я, во-первых, обязан ждать, пока он накопит долг за три месяца, затем его уведомить – что не так-то просто, если человек этого не желает. Даже пройдя всю процедуру (а это иногда занимает два-три года), добившись признания долгов через суд, мы не можем быть уверены, что судебным приставам удастся зайти в квартиру и что-то там взыскать. Зачастую от приставов возвращается уведомление о невозможности взыскать долг. То же самое с воровством. У меня жилец несколько месяцев сдавал нулевые показания счетчиков. При этом проверить показания мы не могли: он ни меня, ни участкового просто не пускал в квартиру – имеет право! Ну и как, скажите, бороться с такими?»

Разницу между тем, что выплачивают собственники, и суммой, выставленной поставщиками ресурсов, по закону управляющие организации должны покрывать из собственных средств. Какие могут быть средства в УК? Чаще всего те, что компания соберет с собственников по строке «Содержание и текущий ремонт дома».

«По сути, получается, что добропорядочные собственники содержат за свой счет воров и злостных неплательщиков, покрывая эти выпадающие доходы, что на самом деле является нарушением закона, – поясняет Вячеслав Митрофанов. – Поэтому будет правильно, если сбором платежей за коммунальные ресурсы станут заниматься сами снабженцы. Нас этим вынуждают заниматься, перекладывая ответственность ресурсоснабжающих организаций. Просто им удобна ситуация, когда за все издержки отвечают управляющие организации».

По мнению управленцев, нынешняя ситуация привела к тому, что дома не получают надлежащего содержания и текущего ремонта.

Магазин коммунальных услуг

«Людям пора понять, что коммунальные услуги – это товары, такие же, как в магазине, и за них надо платить, как за хлеб», – считает первый заместитель главы администрации города Ульяновска Евгений Мишин.

«Это уместная аналогия, магазин ведь не производит хлеб, он получает его от производителя и продает потребителям, но с небольшой торговой наценкой, – рассуждает директор НП СРО “Симбирский дом” Григорий Николаев. – То же самое и управляющая организация, которая не производит коммунальные ресурсы, но продает их потребителям внутри дома. Однако где торговая наценка для УК? Ее не только нет – она минусовая. Я имею в виду ОДН и ту разницу между выставляемыми счетами от ресурсников и тем, сколько платят собственники в доме, что по сути своей является выпадающими доходами управляющей организации».

По подсчетам СРО «Симбирский дом», в Ульяновской области величина выпадающих доходов УК составляет примерно 2 рубля с квадратного метра ежемесячно. В этом плане УК изначально стоит в положении должника. Это обстоятельство – рычаг давления на управляющие организации со стороны ресурсников, чем они, собственно говоря, и пользуются. Любая УК, которая осмелится перечить и откажется платить, может быть тут же обанкрочена через суд. А потенциальным банкротом при существующей схеме платежей является абсолютно любая управляющая организация.

Непосредственность дорога

Единственная существующая на сегодняшний день форма исключения УК из цепочки платежей за коммунальные ресурсы – это непосредственное управление. Жильцы дома могут заключить договор напрямую с поставщиком, а УК при этом переводится в разряд обслуживающих организаций и отвечает только за то, что ей поручит сделать собственник в своем доме. Но в этом случае проблема с ОДН и прочими выпадающими доходами полностью ложится на плечи собственников.

«Таких многоквартирных домов с непосредственной формой управления в Ульяновске порядка 200, – объясняет Виктор Сакун. – Ресурс поставляется непосредственно в квартиру, поставщик имеет договор с каждым собственником. У этой формы есть как плюсы, так и минусы. Плюс в том, что энергоснабжающая организация получает средства напрямую. А минус – в том, что жители не готовы управлять своим домом. Зачастую невозможно провести даже общее собрание для принятия решений. Хорошо, когда в доме есть активные жильцы, берущие на себя ответственность, – они входят в совет дома и сами управляют своей собственностью».

Исполнителем коммунальных услуг в доме с непосредственным управлением является ресурсоснабжающая организация, которая обязана начислить всем потребителям плату за коммунальные услуги, как за индивидуальное потребление, так и за общедомовое. При этом весь потребленный ресурс раскидывается по квартирам без остатка, в то время как в иных формах управления коммунальщики ограничены нормативами потребления, выше которого они не могут начислить плату за ОДН. Проще говоря, при непосредственном управлении жители платят дороже.

«Там же, где нет непосредственного управления, УК вынуждена либо компенсировать выпадающие доходы монополистам из средств, собранных на содержание и текущий ремонт дома, либо копить долги, – говорит Григорий Николаев. – И то и другое плохо, так как или дом не получает качественного обслуживания, или компания банкротится. В итоге страдают люди, жилфонд быстрее изнашивается».

Стремление властей и снабженцев сделать УК ответственными за все потери энергии понятно. Однако, кроме непосредственного управления домом, законопослушным горожанам они предложить пока ничего не могут.

Выход из этой ситуации виден один – каждый должен заниматься своим делом: полиция – ловить воров, УФМС – незарегистрированных жильцов, поставщики – доставлять свой ресурс до квартиры и забирать за него деньги, а УК – обслуживать и управлять. Но начинать, видимо, надо с законов.

Алексей Николаев