Основная идеология стандарта управления многоквартирным домом (МКД) заключается в том, что всем в доме управляют собственники. Но об этом частенько забывают как управляющие компании (УК), так и сами жители.
Собственники являются владельцами своего жилого помещения и совладельцами общего имущества в МКД. И только они определяют порядок управления своим МКД. Они дают задание УК и контролируют его исполнение в рамках законодательства.
– По этой конструкции получается, что собственники помещений при управлении домом всегда являются заказчиками, то есть это своего рода подрядные отношения, где УК – подрядчик, – поясняет директор ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» Ирина МАЛИКОВА. – Собственник заказал – управляющая компания выполнила. Собственник не заказал – не выполнила. Но есть моменты, когда от решения собственника ничего не зависит там, где обязанность УК в проведении каких-то работ прописана законодательно. В этом заключается особенность подрядных отношений при управлении многоквартирным домом – УК обязана выполнять весь комплекс работ, отвечающих критериям надежности и безопасности в соответствии с жилищным законодательством.
Часто при заключении договоров управления взаимодействие прописывают одной строкой, что собственники помещений обязаны исполнять правила пользования жилыми помещениями, и больше никаких отношений из договора не возникает. На самом деле в договоре необходимо прописывать более широкий спектр отношений. Ирина МАЛИКОВА предлагает включать в договор несколько пунктов (см. таблицу ниже).
Управление МКД невозможно без ведения технической документации. Сейчас в Ульяновске создаются электронные паспорта домов, куда внесена вся необходимая информация. Однако обязанность ведения этой документации и передачу ее при расторжении договора управления необходимо прописать в договоре.
Есть требование, установленное постановлением Правительства РФ №491, которое гласит, что какие бы виды работ ни были проведены на доме и кто бы их ни проводил, УК обязана занести их результат, перечень, наименование подрядчика и дату выполнения в техническую документацию. Причем, за неведение документации с УК можно будет снимать деньги по строке «управление МКД».
Есть требования к тому, какую информацию и как должна раскрывать УК. Однако зачастую возникают ситуации, когда собственник приходит в офис компании и начинает требовать показать ему, например, бухгалтерские документы или зарплатную ведомость, иную финансовую документацию. А в ответ УК говорит, что не обязана предоставлять эту информацию! И возникает конфликт. Чтобы это исключить, нужно в договоре указать, какую информацию УК предоставляет лично, какую – письменно или на платежках, что вывешивает в подъездах и т.д.
Собственники считают, что имеют право проверять финансовую документацию УК, смотреть, какого подрядчика она наняла, за какую цену закупила материалы и прочее. Однако УК – это коммерческая организация, и ее затраты – это сугубо ее дело.
– Мы, собственники, согласовываем перечень и стоимость работ по содержанию и ремонту МКД, – комментирует Ирина МАЛИКОВА. – Когда мы согласовываем размер платы за содержание и ремонт, то, по сути, соглашаемся на цену подряда. Все! После этого нас не должно волновать, какими силами и с какими затратами УК будет выполнять этот договор. Мы проверяем только
– «выполнено» или «не выполнено», и насколько качественно, удовлетворяет нас работа УК или нет. И если работы не выполнены, заставляем выполнить согласно договору; если выполнены с нарушением сроков, заставляем сделать перерасчет; если нарушено качество, то на усмотрение заказчика – либо не принимаем работы, пока не будут переделаны, либо снимаем плату. Либо, если нас не устраивает цена договора, ищем другую УК и заключаем договор с ней.
Любой собственник имеет право контролировать деятельность УК, но не надо доводить это до абсурда, иначе можно парализовать работу компании, которая только и будет делать, что давать справки и отвечать на вопросы жителей дома. Для этого надо назначить уполномоченных лиц и прописать это в договоре.
– Право проведения общих собраний я советую закрепить за УК и прописать в договоре, что объявление о собрании вывешивается на двери подъездов, чтобы не тратить деньги на уведомление каждого собственника письмом, – говорит Ирина МАЛИКОВА.
Единой формы отчета УК в законодательстве нет, поэтому ее нужно в виде приложения занести в договор, указав все пункты, по которым собственники хотят видеть информацию.
– Как я вижу годовой отчет УК – это все плановые виды работ, далее плановая и фактическая, с учетом нарушений качества, стоимость работ, все, – комментирует Ирина МАЛИКОВА. – Только не надо путать стандарты раскрытия информации, прописанные в постановлении №731, и отчет для собственника. Раскрытие информации происходит для общедоступного источника, то есть любой ее может посмотреть. А отчет по конкретному дому – это закрытая информация, только для собственников.
Продолжение следует. О полномочиях и денежном вознаграждении членов совета МКД – в следующем номере.
