Жители отклонили правила землепользования

Общественные слушания, посвященные рассмотрению новых городских правил землепользования и застройки, закончились тем, что практически единогласно присутствующие проголосовали против их принятия. «За» высказались лишь четверо работников городской администрации. Но это вряд ли что-то изменит.

Общественность

Вопреки ожиданиям, на слушаниях почти не оказалось обычной для подобного рода заседаний публики в лице работников структур самого муниципалитета. Пришли реальные неравнодушные жители, причем, несмотря на далеко не самое удобное время, в небольшом зале был аншлаг. Из-за духоты пришлось даже открывать окна.

Впрочем, новых лиц в зале оказалось немного. Практически всех присутствующих мы уже видели на разнообразных сходах граждан на строительной площадке отеля «Марриотт» и на заседаниях по проблемам городских парков. В основном это группа активных защитников зелени, стремительно пополнившийся новыми активистами после нашумевшей эпопеи со строительством гостиницы на улице Минаева, и круг приближенных к местному отделению КПРФ. Начиная с личных сторонников депутата ЗСО Алексея Куринного, заканчивая «старой гвардией» под негласным первенством Евгения Лытякова. Но пришли и просто сочувствующие.

Разработчики

Начались слушания с рассказа представителя компании-разработчика о сути грядущих изменений в правила землепользования и застройки. В зале кто-то пошутил про оглашение приговора.

Пересказывать сути изменений не будем — большинство из нововведений мы уже описывали в наших предыдущих материалах по теме. Сосредоточимся лишь на том, чего мы не касались.

Новый повод для отказа

Во-первых, в новые правила был внесен пункт, согласно которому основанием для отказа в выдаче участка под строительство теперь может служить и недовольство граждан. Как отметили представители муниципалитета, действуя по существующим правилам, в случае ополчения жителей против планов застройщика у администрации города не было формальных законных оснований для отказа претенденту на земельный участок.

Регламентация парковок

Во-вторых, новые правила наконец-то регламентируют количество парковочных мест, которые должен обеспечить застройщик для каждого объекта. Разработчик правил честно отметил, что без этого важного пункта любой застройщик при желании может легко обойти нормы и сдать строение вовсе без парковочных мест. Изменения в правила позволяют администрации города обзавестись новым рычагом воздействия на подобных недобросовестных девелоперов.

Многоэтажки в частном секторе

Кроме того, во время обсуждения выяснилась и еще несколько небольших технических проблем. Представитель владельцев частных домов в районе улицы Островского обратил внимание на то, что согласно новым правилам, практически по всему городу частный сектор попадает в зону многоэтажной застройки, в которой строительство частных малоэтажных домов — это лишь дополнительный вид использования. Следовательно, в этом случае при реконструкции или строительстве частного дома необходимо проходить всю процедуру согласования, включая и общественные слушания.

Предложение поменять местами виды разрешенного использования нашло у разработчиков и муниципалов понимание. Было предложено согласиться с замечанием для зон «с нормальной коттеджной застройкой». А вот остальной частный сектор остался за скобками — в большинстве случаев он также попадает в зону, где приоритетным видом использования считается многоэтажное строительство. Это означает, что те застройщики, которые старыми правилами были ограничены в этажности при строительстве внутри частного сектора, от этих ограничений в случае принятия измененных правил будут избавлены, а вот желающие построить новый частный дом или реконструировать старый столкнуться с реальными проблемами. Исключение, возможно, сделают только для сложившийся коттеджной застройки. Естественно, только в тех местах, где жители внесут соответствующие предложения. Но, очевидно, что шансы на это невелики — все работы, предусмотренные муниципальным контрактом, разработчики новых правил уже выполнили, и по собственной инициативе, естественно, никаких изменений вносить не будут.

Следовательно, жителям участков «сложившейся нормальной коттеджной застройки» придется обращаться с предложением в комитет архитектуры города, где в свою очередь могут его рассмотреть и рекомендовать разработчикам внести в новые правила изменения.

Вместо садов — торговые центры

То же касается и дачных садовых товариществ. Напомним, что целый ряд СНТ согласно новым правилам попадает в зоны, где вовсе нет никаких подходящих для садоводов видов использования.

В частности, как мы уже отмечали, ряд садоводческих товариществ вдоль продолжения шоссе Нариманова попали в зону общественно-деловой застройки, где не предусмотрено ни садоводства, ни строительства частных домов.

На слушаниях присутствовал председатель одного из таких СНТ — товарищества «Весна», который выразил от лица садоводов озабоченность сложившейся ситуацией. Садоводов напугало то, что они могут потерять свои участки.

Представители администрации успокоили садоводов, заявив, что приватизированную землю никто у них не отнимет. Правда, что очевидно, и использовать её законно для садоводства уже не получится. Не выйдет и построить, например, дачный домик. Как быть?

Садоводам также предложили действовать по вышеописанному алгоритму, а замечания внесли в протокол.

Отметим, что не так давно на земли указанных СНТ положили свой глаз самарские «девелоперы». Небольшой скандал, связанный с СНТ «Дендрарий», плавно сошел на нет, но, судя по всему, неспроста.

Дома в зеленых зонах

Напомним, что согласно изменениям в правила, становится возможным узаконивание в зеленых зонах коттеджей и таунхаусов. С пометкой «существующие». В предыдущей статье по теме мы высказали опасение, что эта отметка мало что изменит, несмотря на уверения администрации, что это сделано для удобство людей, которые «исторически» имеют дома, попадающие в зеленые зоны. Теоретически узаконить можно даже фундамент.

Свое решение проблемы предложил господин Куринный. По его мнению, необходимо ограничить «возраст» тех самых «существующих» строений. Согласно его предложению, которое также обещано было занести в протокол слушаний, существующими следует считать лишь те строения, которые были возведены до 2004 года.

Несмотря на то, что предложение было принято, его юридическая сторона оставляет много вопросов. Как отметил один из присутствующих, подобное ограничение в правилах землепользования и застройки противоречит Гражданскому кодексу.

Других механизмов, которые бы ограничили возможный вал регистрации недвижимости в зеленых зонах, предложено на слушаниях не было.

Вместо «Искры» – жилье

Еще один конкретный вопрос поднял представитель владельца земель под бывшим заводом «Искра». Честно сказав в чьих интересах он действует, он попросил изменить статус зоны под заводом на зону для многоэтажного строительства. Предложение внесли в протокол и обещали рассмотреть.

Наложение красных линий

Своей проблемой поделился и заместитель директора ООО «Гео-плюс» – компании, которая пыталась возвести «офисное» здание с планировкой таунхауса в сквере Северный Венец, но после протеста местных жителей и проигранного суда вынужденной отказаться от своих планов. Застройщик напомнил разработчикам о той проблеме, с которой они тогда столкнулись — наложении границ зон. Четкость границ также пообещали по возможности соблюсти.

Правила и генплан

Все эти вопросы вполне можно считать рабочими. Но реально большинство присутствующий интересовало другое — судьба зелени в центре города, и, в частности, судьба парка Ульянова, где было запланировано строительство отеля «Марриотт».

Собравшихся смутило, что, согласно новым правилам, во всем историческом центре города не выделено ни одной зеленой зоны. В «застройный» желтый цвет окрашен весь центр без исключения. Многочисленные выступающие отметили, что на картах из правил не отмечен ни сквер Языкова, ни парк Ульянова, ни сквер Гончарова. Да и вообще ничего. «Фактически, строить можно где угодно» – отметила защитница зелени Наталья Лазарева.

С этим ни проектировщик, ни представители администрации спорить не стали, заявив, что весь центр попадает по 256 постановлению областного правительства в зону охраны объектов культурного наследия, правила в которой устанавливает область.

Госпожа Лазарева по этому поводу отметила, что никто из защитников городской зелени попросту не знает, где искать выход — при «стоянии у Марриотта» областные власти «переводили стрелки» на город, а теперь город адресует все вопросы области. «К кому обращаться?» – риторически вопрошает Наталья и добавляет, что «мы уже никому не верим».

Поймали проектировщиков и на слове. В начале слушаний на вопрос «соответствуют ли новые правила действующему генеральному плану города?» проектировщики ответили «скорее, да», а потом делали упор на то, что «соответствия может и не быть».

Риторика изменилась после того, как администрации было указано, что в действующем генеральном плане все зеленые зоны в центре города присутствуют, а в правилах их нет. Почему? Ответ оказался тем же — потому что зеленых зон нет в 256 постановлении правительства.

Спор опять свелся к теме, которая поднималась в деле прокуратуры против застройщиков отеля «Марриотт». Что приоритетней? Генеральный план или правила землепользования и застройки? Защитники зелени, ссылаясь на решение суда, утверждают, что генеральный план. Администрация и разработчики утверждают, что это не совсем так, опять же вспоминая областное постановление.

Так соответствуют ли правила генеральному плану и должны ли точно ему соответствовать? Четкого ответа на этот вопрос мы не услышали. Позицию администрации можно свести к фразе «должны, но не обязаны».

Такая позиция присутствующих на общественных слушаниях не устроила, что вызвало бурю эмоций. Известный краевед Петров заявил, что всех обманывают, жительница дома по улице Минаева вспомнила про важность зелени для здоровья, господин Куринный — про рост уровня онкологии, молодой человек Тимур — про то, что все градоначальники выражали интересы вполне определенных бизнес-кланов и т. д.

Тем не менее, определенного итога достигнуть удалось. Во-первых, собравшиеся решили требовать, чтобы все зеленые зоны были отмечены в правилах и на новом генеральном плане именно как зеленые зоны, во-вторых потребовали усиления общественного контроля, а в третьих — в качестве коллективного представителя фактически избрали Алексея Куринного. Ему же, по-видимому, придется доносить мнение собравшихся до Законодательного собрания области, так как вопрос о внесении изменений в постановление областного правительства должен решаться на региональном уровне. Или все-таки действующий генеральный план является более приоритетным по отношению к постановлению и правила надо приводить в соответствие ему?

Новый генплан

Вопрос грозит остаться риторическим по причине того, что новый генеральный план города уже разрабатывается. Тендер на проектирование на сумму 16 миллионов рублей выиграла питерская фирма. При этом проект новых правил был опубликован до объявления конкурса на разработку генерального плана. Решение на первый взгляд лишено логики, так как базовым документом для разработки правил землепользования и застройки является как раз генеральный план, который и должен задавать общий вектор развития города. Но вышло наоборот.

Представители администрации объясняют это тем, что процесс разработки и принятия генерального плана — это достаточно долгий процесс, который «может занять несколько лет». При этом изменений в правила застройки уже накопилось много. Получается, что нужда заставила менять правила для действующего генерального плана уже сейчас. А уж затем принимать новый и, соответственно, вновь разрабатывать правила землепользования и застройки.

Кажется, что логики в этом мало, но только в том случае, если не прочитать техническое задание по разработке нового генплана. Хоть и завуалированно, но там признается простой факт — новый генеральный план будет строиться на основе уже принятых правил землепользования и застройки.

Полная замена причины следствием нужна городу для того, чтобы, как говорилось на слушаниях, «расчистить поляну» для застройщиков. Правила принимаются Городской думой. Это процесс в нынешних реалиях формальный и быстрый. Новый генеральный план города нужно утверждать в Москве, что значительно затягивает процесс. А это не позволит городу быстро распродать то, что должно быть распродано, а нужным застройщикам построить то, что должно быть построено. Отсюда и замена, которую, судя по всему, новый генеральный план просто закрепит.

Что дальше?

Что дальше? 17 марта пройдут заключительные общественные слушания. После этого новые правила землепользования и застройки в кратчайшие сроки будут приняты Городской думой. Очевидно, что город хочет успеть с их принятием к началу нового строительного сезона.

Будут ли внесены в правила какие-либо изменения? Скорее всего, да. Технические моменты могут оказаться скорректированными — точнее определят красные линии, под «Искрой» изменят зону, поменяют в нескольких местах виды разрешенного использования и т. д. А вот в то, что изменения будут внесены в зону, описанную 256 постановлением, мы не очень верим, равно как и в изменение зон под СНТ — слишком много здесь прямых интересов.

Не верим мы и в то, что почти единогласное голосование «против» на одних из 15 общественных слушаний на что-то повлияет. Даже если инициативные жители в полном составе посетят и четверо оставшихся слушаний, счет будет не в их пользу.

Окончательно новый облик города уже на 15 лет закрепит новый генеральный план, который будет разработан к осени.