В связи с объявлением о создании региональной программы капремонта многих горожан волнует вопрос: когда именно в их конкретном доме начнутся ремонтные работы? Это зависит от очереди, которая формируется по критериям оценки состояния МКД: срок эксплуатации, степень износа, платежная дисциплина жильцов, наличие проектно-сметной документации, заполнение электронного паспорта и т.п. На первый взгляд, названные критерии (по крайней мере, их формулировка) достаточно очевидны. Однако это впечатление обманчиво…
К примеру, многие ли из вас смогут ответить на вопрос: как определить физический износ своего многоквартирного дома? Как показал недавно прошедший в здании регионального Правительства семинар, организованный областным Координационным советом собственников жилья, проблема эта совсем не так проста, как кажется.
Сложно, но возможно…
— Мои поездки по различным муниципальным образованиям Ульяновской области показали, что оценка степени физического износа здания производится недостоверно. И происходит это не потому, что не хотят, а по той простой причине, что не знают, как это правильно сделать. Наш семинар направлен как раз на исправление сложившейся ситуации, — пояснил заместитель председателя совета собственников Вячеслав ЯРОШ.
«Солировал» перед собравшимися один из наиболее компетентных в нашем регионе специалистов в данной сфере — кандидат технических наук, заведующий кафедрой «Строительные конструкции» УлГТУ Владимир Карсункин.
— Проблема по определению степени физического износа относится к числу сложных и комплексных. Здесь тесно переплетены и экономическая, и юридическая, и техническая составляющие. Сразу оговорюсь, что для того, чтобы компетентно справиться с решением данной проблемы, необходим уровень образования не ниже техника-строителя. Однако не стоит пасовать перед трудностями: если собственники (к примеру, старшие по домам) будут иметь хотя бы общее представление об этом — уже замечательно, — отметил выступающий.
«На чем стоим…»
По словам Карсункина, юридической и технической базой для определения износа МКД служат следующие документы: Ведомственные строительные нормы (ВСН) 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» и «Сборник оценочных норм для оценки строений, принадлежащих гражданам на территории Ульяновской области». Сюда же, естественно, подключаются Жилищный кодекс и Градостроительные кодексы РФ.
— Любопытно, что эти документы, мягко говоря, не новы: так, ВСН были утверждены в СССР еще в 1986 году. «Правила и нормы…» приняты в начале 2000-х, причем «Сборник оценочных норм…» вообще мало кому известен — ссылок на этот документ я практически не встречал, — сказал эксперт.
Однако главная сложность состоит не в том, что приведенная база устарела, а в том, что часто эти документы для одних и тех же понятий используют различные термины. Возникают юридическая путаница и конфликт интересов.
— К примеру, в ЖК встречаются термины «перепланировка» и «переоборудование жилого помещения», а вот в Градостроительном кодексе их нет, там используются понятия «ремонт», «капремонт» и «реконструкция». Дело порой доходит до анекдотических ситуаций — во время судебных разбирательств судья уточняет: «Что это?» и получает ответ: «Перепланировка!». Приглашенный эксперт возражает, что такого понятия нет, и т.п. Другими словами, юридическая база оставляет желать лучшего, — комментирует КАРСУНКИН.
Что такое физический износ?
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
— Говоря проще, главными факторами, влияющими на степень износа дома, являются вода, грунт и человек. Дом должен быть герметичен — нужно сделать все возможное, чтобы талые, ливневые и сточные воды не попадали внутрь помещений или подвал. Понятно, что каждый дом в чем-то индивидуален и факторы, существенно влияющие на износ одного МКД, будут менее заметны для другого. Тем не менее, если есть возможность максимально оградить дом от регулярного контакта с водой — это нужно сделать, — заявил выступающий.
Далее перейдем к самой сложной части доклада — алгоритму того, как оценить ту самую степень физического износа.
Алгоритм подсчета
По мнению КАРСУНКИНА, попытка определить степень физического износа МКД часто заканчивается ничем, так как обычный человек, как огня, боится математических формул.
— Говоря специальным языком, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости, — говорит эксперт.
Формула, по которой производится подсчет, такова:
, где
• Фз — физический износ здания, з %;
• Ф к. — износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
• L — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
• N — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Численные значения физического износа следует округлять:
• для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10%;
• для конструкций, элементов и систем — до 5%;
• для здания в целом — до 1%. Также ученый из УлГТУ привел
ряд конкретных примеров того, как определяется физический износ конкретных конструктивных элементов дома и здания в целом. Все эти данные сводятся в табличную форму (примеры данных таблиц, а также ряд документов, названных выше, можно будет скачать в нашем блоге: http://upravdom-73.liveiournal.com).
— Каждый конструктивный элемент имеет свой «вес». Так, если в перекрытии зафиксирован 50-процентный износ, значит в общую сумму износа здания идет 20 процентов. В результате получается итоговая сумма износа всего здания, — поясняет докладчик.
Вот пример фрагмента одной из таких таблиц, в которой представлены сведения, связанные с износом стен многоквартирного дома.
Стены кирпичные
Аварийный или непригодный для жилья?
В завершение выступающий напомнил о необходим ости различать ряд ключевых терминов, также связанных с износом.
— Аварийное состояние МКД — это, условно говоря, такое состояние дома, когда из него нужно срочно эвакуировать всех жильцов: главный здесь признак — угроза внезапного обрушения. Понятие «аварийный» не следует путать с «ветхим», так как в аварийном состоянии может пребывать и относительно новый дом. К примеру, ситуация на улице Полбина, 28: там отслаивается облицовка, причем осыпается катастрофически. Здание находится в аварийной ситуации (есть угроза для жизни его жильцов), но не ветхое.
Подготовил Евгений Нувитов
