Новый законопроект Правительства России за № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные Законодательные акты РФ в части перехода отделения земель на категории к территориальному зонированию» был внесен в Государственную думу в марте текущего года и направлен на рассмотрение в Комитет ГД по аграрным вопросам.
Проект закона будет приниматься Госдумой в период весенней сессии в первом чтении, в связи с чем государственно-правовой отдел Законодательного собрания Ульяновской области дал свою юридическую оценку федеральному документу. Законопроект был рассмотрен с привлечением широкого круга специалистов агропромышленного комплекса Ульяновского региона в рамках «круглого стола».
В обсуждении закона «О территориальном зонировании земель» на местном уровне приняли участие заместитель министра экономического развития Сергей Мишин, замминистра сельского, лесного хозяйства и природных ресурсов Александр Братиков, заместитель председателя Законодательного собрания Алсу Балакишиева, а также депутаты Законодательного собрания, ректор УГСХА им. П. Столыпина Александр Дозоров, директор НИИСХ Александр Захаров, члены экспертного совета, представители аппарата губернатора области, землеустроительной службы и представители муниципальных органов власти. Совещание возглавил председатель комитета по аграрным вопросам Виктор Антипов.
Что нового
В частности, новым ФЗ «О территориальном зонировании земель» предусматривается отмена понятия «категория земель», а, соответственно, процедуры перевода земельных участков из одной категории в другую. Вместо деления на категории предлагается территориальное зонирование.
Полностью отменить деление земель на категории планируется только после завершения на территории всей РФ разработки и утверждения документов территориального зонирования, определяющих разрешенный вид использования участков.
Исключение составляют земли лесного и водного фонда, особо охраняемые природные территории. В отношении этих земель будут сохранены действующие условия.
Оставшиеся территориальные зоны планируется подразделить на 14 видов. Это: жилые зоны, общественно-деловые зоны, зоны сельскохозяйственного назначения, зоны огородничества и садоводства, зоны рекреационного назначения, производственные зоны, зоны энергетики, транспорта и связи, обеспечения космической деятельности, обеспечения обороны, безопасности и правопорядка, зоны коммунально-инженерной инфраструктуры, зоны специального назначения, а также зоны запаса. Границы территориальных зон могут пересекаться.
Предполагаемые поправки, в случае их одобрения, вступят в силу с 1 января 2018 года.
Плюсы и минусы
Виды разрешенного использования земель определяются регламентами использования территорий. В свою очередь, определение границ земельных участков, в том числе особо ценных земель сельскохозяйственного назначения, формирование различных зон в соответствии с видами разрешенного использования и разработка регламентов возложена на региональные и местные органы власти. Однако выделение средств из федерального бюджета на эти цели не предусматривается. И это можно отнести к минусам реализации законопроекта. Также смущают сроки исполнения. Разработка и утверждение сельскохозяйственных регламентов должны быть завершены до 1 января 2017 года. А границы зон земель сельскохозяйственного назначения необходимо будет определить до 1 июля 2014 года.
Вместе с тем положительных моментов намного больше. Так, например.
законопроектом предусматривается совершенствование и упрощение действующего порядка определения правового режима использования земель, сообщается в пояснительной записке к проекту ФЗ. Правовая практика показывает, что деление земель на категории, как основание определения их правового режима, имеет ряд недостатков.
В частности, для изменения разрешенного использования земельного участка в настоящее время необходимо принятие всего двух решений: об изменении категории земельного участка и об изменении его разрешенного использования. При этом происходит не только смена категории и вида разрешенного использования участка, но и смена органов государственной власти и местного самоуправления, в чью юрисдикцию попадает земельный участок. В конечном счете, это создает затруднения для правообладателей.
Но возразить или запретить гражданину перевод земель из одной категории в другую власти не могут, если у заявителя имеются в наличии документы, не противоречащие территориальному планированию. Границы деления земель на категории, как правило, не определяются, и в таких случаях возникает неопределенность в отношении принадлежности конкретного земельного участка, что зачастую порождает необходимость принятия дополнительных решений об отнесении участков к определенной категории и может приводить к злоупотреблениям со стороны должностных лиц и увеличению рисков на рынке недвижимости.
Новым законопроектом предлагается существенно усилить защиту от частной застройки земель сельскохозяйственного назначения как важного стратегического ресурса, обеспечивающего продовольственную безопасность государства.
В рамках действующего законодательства перевод участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в другие категории осуществляется практически без ограничений. Порядок изменения видов использования сель-скохозяйственных земель не установлен, что приводит к их произвольной застройке формально дачными, а фактически – жилыми домами. Границы земель сельхозназначения в настоящее время также не установлены, говорится в пояснительной записке к закону.
Законопроектом предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения будут отражены на карте сельхоз-зонирования, которую утверждает муниципалитет по согласованию с субъектом Федерации. В границах таких земель будет установлен запрет на изменение разрешенного вида использования на какие-либо другие виды, кроме сельскохозяйственного производства.
Зоны сельскохозяйственного назначения
Земли, определенные как зоны сельскохозяйственного назначения, предполагается подразделить на зоны восокопродуктивных, продуктивных и низкопродуктивных земель.
В границах зон земель сельхозназначения будут выделены сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые под многолетние растения, в том числе садами и виноградниками) и прочие земли.
Земли сельхозназначения, согласно новому закону, будут предназначены только для растениеводства, животноводства и рыболовства, работ по селекции, семеноводству, сортоиспытанию, племенной, научно-исследовательской работы, осуществления деятельности КФХ, ЛПХ, садоводства и огородничества.
Согласно тексту закона, в зоне сельскохозяйственного назначения возможно размещение зданий и сооружений, используемых для производства и хранения произведенной продукции, а также жилого дома, являющегося имуществом КФХ.
Обсуждения и возражения
Ознакомившись с проектом федерального документа, участники «круглого стола» обменялись мнениями.
«Ни одна страна в мире так не нуждается в учете своих земель, как Россия, – сказал в ходе заседания «круглого стола» председатель комитета по аграрным вопросам Виктор Антипов. – Мы, к сожалению, серьезного учета до сих пор не имеем. В этом году мы, пожалуй, впервые заложили в бюджете средства в количестве 1 млн 600 тысяч рублей на межевание областных и районных земель.
На мой взгляд, самое неприемлемое то, что весь процесс территориального зонирования потребует значительных финансовых средств. Нам предложено изыскать средства на уровне областного и районного бюджета. Но бюджеты уже сформированы, они в напряженном состоянии. Не определен в законе и порядок перевода земель из одной зоны в другую. Настороженность вызывает вопрос сохранения сельскохозяйственных земель».
В защиту законопроекта выступил заместитель министра экономического развития Сергей Мишин. «Это полезный закон, он будет замечательно действовать и защитит земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного и водного фонда. Но я считаю, что необходимо рекомендовать комитету отодвинуть сроки разработки регламентов для субъектов РФ, за которые мы должны определить все территориальное зонирование. Также необходимо внести изменения по тому, какие средства будут использованы на подготовку регламентов и зонирование территорий, а именно – переложить нагрузку с регионального уровня на федеральный бюджет. Либо вообще не принимать этот закон, пока он не получил должной оценки профессиональных и научных сообществ».
Свои опасения высказал заместитель министра сельского, лесного хозяйства и природных ресурсов Ульяновской области Александр Братяков. «В нашем регионе высокопродуктивных земель не более 30%, – обратился он к участникам круглого стола – Вот этот процент мы сможем сохранить. А остальные земли? Многие наши законы нацелены на помощь предпринимателям. Но когда мы снимаем часть административных барьеров в части контроля над качеством продуктов питания, мы видим, что ответственности бизнеса нет. Им по закону дали преференции, и здесь, я боюсь, будет то же самое. Сейчас в Земельном кодексе еще много вопросов, из-за несовершенства законодательства возникают накладки и споры. Идет убывание сельскохозяйственных земель. Я считаю, что этот закон необходим как регулятор, но он должен быть наполнен регламентирующими документами, которые защитят государство и граждан от возможных нарушений законодательства».
«Все эти регламенты должны будут написаны вашим министерством, – уточнил Сергей Мишин. – И как вы их напишите, так и будет. Если вы напишите, что на этих землях можно сеять и пахать, значит, согласно этому закону там можно будет только сеять и пахать. Напротив, этот закон ужесточает использование земель. Сегодня на высокоплодородных землях можно строить дачные поселки и заводы. Но когда мы с вами будем разрабатывать эти регламенты, мы сможем по каждой зоне указать виды разрешенного использования, что там можно делать, а чего нельзя, без права изменения вида использования».
Рекомендации ульяновских аграриев
В итоге участники «круглого стола» пришли к выводу, что принятие закона «О территориальном зонировании земель» должно повлиять на создание единообразного порядка установления разрешенного использования земельных участков и развитие системы планирования территорий, позволит упростить систему управления земельными ресурсами и строительством, а также сократит количество споров, связанных с определением вида разрешенного использования земельных участков. Ульяновские специалисты в области АПК рекомендовали Государственной думе поддержать законопроект, но при этом рассмотреть возможность софи-нансирования работ по составлению регламентов и зонирования территорий с участием федерального бюджета, а также отодвинуть сроки выполнения этих работ и дать время на подробное изучение и оценку предложенного законопроекта.
Святогор Богданов