Квартиры будут дешеветь?

Впервые с 2008 года рост цен на недвижимость в Ульяновске оказался более чем в два раза ниже уровня инфляции. Кроме того, согласно данным статистики, за последние три года объем просроченных ипотечных кредитов в регионе вырос в 1.8 раза. При этом строительство — единственная отрасль региональной экономики, которая, несмотря на кризис, растет серьезными темпами, а не переходит в стадию стагнации. Стоит ожидать падения рынка недвижимости? Попробуем разобраться.

Для ответа на этот вопрос мы пообщались с риэлторами и специалистами рынка недвижимости, а также внимательно изучили данные статистики.

Анализ показал, что по всем основным индикаторам Ульяновская область следует в русле общих тенденций, которые можно проследить при сравнении региона с соседями. Общие темпы роста оказываются близки к средним по округу. Казалось бы, прогноз понятен — рынок недвижимости региона будет следовать тем же трендам, что и рынки соседей. Но есть несколько малозначимых на первый взгляд нюансов, которые позволяют усомниться в этом выводе.

Темпы роста

До середины 2000-х годов Ульяновск был одним из немногих регионов ПФО, где в ряде случаев стоимость жилой недвижимости на вторичном рынке была ниже, чем в новостройках.

Начиная с 2004-2005 годов ситуация изменилась в направлении следования за общим трендом – динамика изменения цен на недвижимость стала повторять общую по ПФО. Правда, по нижней границе — цены на жилую недвижимость в регионе всегда были не выше средних по ПФО.

Ситуация стала меняться начиная с 2013 года, когда темпы роста стоимости недвижимости на вторичном рынке Ульяновска стали уменьшатся.

В итоге к конце года оказалось, что по темпам роста цен на недвижимость Ульяновская область отстала от всех соседей — они оказались в 1.6 раза ниже, чем уровень инфляции.

Мой дом — уже не крепость?

Специалист риэлторского агентства Максим отмечает, что начиная с середины 2013 года «инвестиционных» продаж квартир у него было лишь несколько. При этом индикатором такого рода продаж Максим считает исключительно оплату наличными. «Для себя недорогие квартиры покупают обычно в ипотеку» – отмечает Максим.

«Дорогая недвижимость стала продаваться намного хуже» – отмечает риэлтор Наталья. По её словам, некоторые объекты с ценой выше средней не могут продаться больше года, но на снижение цены в большинстве случаев владельцы не идут: «Боятся, что вложения попросту не окупятся — тот объект, который покупался за 5 миллионов 5 лет назад сегодня с учетом другой цены денег должен стоить минимум 8, но продажи объектов за такие деньги стали единичными, покупателей с «живыми деньгами» на такие объекты очень мало».

В качестве прямого индикатора спада покупательской активности в отношении объектов «второй очереди» (которые покупаются для улучшения жилищных условий или в качестве второго жилья) риэлторы отмечают уменьшение интереса к земельным участкам.

По общему мнению специалистов рынка, уже почти год продажа земельных участков даже в сформированных поселках с готовыми коммуникациями идет плохо.

Это наблюдение иллюстрируется и резким спадом объемов индивидуального жилищного строительства — если в 2012 году доля ИЖС в общем объеме построенного жилья составляла более половины, то по итогам 4 месяцев 2014 года — меньше четверти. И хотя подобный спад отмечается и в других регионах ПФО, в Ульяновской области он выражен более четко.

По мнению риэлторов, рынок ИЖС сжимается одновременно с двух сторон. В сегменте экономного жилья, когда строительство дома рассматривается как альтернатива покупке квартиры, многие потенциальные застройщики стали выбирать квартиру, так как объем предложения квартир в новостройках в 2012-2013 годах вырос на порядок. В сегменте же элитного жилья, когда собственный коттедж становится признаком статуса, интерес к застройке уменьшился из-за неблагоприятной финансовой и политической ситуации. Немаловажную роль сыграло и снижение темпов роста цен, а также спроса на элитную недвижимость. Богатые ульяновцы стали предпочитать вложениям в недвижимость другие инструменты для сохранения собственных сбережений.

Спрос сместился

Спрос сместился в сегмент недорогого жилья, что подтверждается и данными по себестоимости одного квадратного метра в новостройке для застройщиков. В 2013 году эта цифра для региона оказалась одной из самой низких в ПФО, что позволяет говорить о том, что застройщики переключились на обслуживание низшего ценового сегмента.

Причины этого понятны — спрос на покупку недорогого жилья в строительном варианте подхлестнули решения, прописанные в майских указах Путина. В частности, речь идет о льготной социальной ипотеке для бюджетников и многодетных.

При этом у массового спроса на недорогие квартиры в регионе оказалась и обратная сторона — объем необслуживаемых получателями ипотечных кредитов по сравнению с 2012 годом вырос более, чем в два раза, что значительно выше, чем в среднем по ПФО.

Именно массовая застройка сбивает цены на вторичном рынке, считают риэлторы.

«Сейчас активно застраивается Засвияжье и Заволжье. Новостройки сбивают цену вторичного жилья. Тем более все строительные компании (“Запад” и т.д.) аккредитованы банками. 3-х комнатные квартиры упали в цене, можно купить приличную квартиру за 2300-2400 тыс.руб. В Новом городе 1 комнатная квартира на последнем этаже – от 1800. В Засвияжье можно найти и от 1550 тыс.руб» – отмечает риэлтор Наталья.

Насыщен ли рынок?

Сегодня обеспеченность жильем в области близка к средней по России и составляет около 25 квадратных метров на человека. По сравнению со временами СССР — вполне приличные цифры, которые не раз указывались в числе достижений области в программных речах высшего областного руководства.

Но аналитики из московской компании по оценке недвижимости, работающие с проблемными активами банков, считают иначе. По мнению нашего собеседника, пожелавшего сохранить анонимность, наибольший потенциал имеют те регионы, где обеспеченность квадратными метрами не растёт, а…падает!

«Это нормально и показывает, что регион развивается, в него мигрируют» – отметил наш собеседник и в качестве примера привел Нижегородскую область. Впрочем, согласно данным Росстата, обеспеченность жильем там не падает, а растет. «Вопрос в реальности этих цифр и, даже если рост есть, в темпах роста. Чем ниже, тем лучше» – отметил эксперт, но при этом посоветовал обязательно учитывать, что одновременно должны расти и темпы строительства. В этом случае можно говорить, что регион является «не донором, а получателем населения». По мнению нашего собеседника, в таких регионах рынку недвижимости падение не угрожает.

Ульяновскую область можно смело считать донором населения. По нашим расчетам ежегодно область покидает 30 тысяч человек. Демографические прогнозы также не слишком оптимистичны. Очевидно, что если следовать логике нашего собеседника, развитие строительной индустрии с нынешними темпами по 120% в год в регионе не может продолжаться бесконечно. Массовый спрос приходится на недорогое жилье, а количество возможных покупателей с каждым годом будет неизбежно сокращаться. При этом государственная поддержка (фактически, прямое субсидирование строительной отрасли) прекратится к 2017 году, когда все целевые индикаторы указов Путина должны быть достигнуты.

Естественно, что для регионов-доноров населения в период до 2017 года наступит точка насыщения, что приведет к падению цен на рынке недвижимости. Понятны и индикаторы начала этого процесса — падение цен на вторичном рынке, плавное уменьшение темпов роста цен на первичном рынке и, как следствие, снижение интереса к элитной недвижимости как способу сохранения денег.