Сегодня во всех районах Ульяновска активно идет строительство жилья. Где-то возводят «точечные» высотки, где-то строят целые микрорайоны. Постоянно публикуются проекты, которые еще только предстоит реализовать. Складывается впечатление, что жилья возводится больше, чем горожане способны купить. Так, например, совсем недавно было заявлено о строительстве силами КПД-2 на западной окраине Ульяновска, в районе центрального аэропорта, огромного микрорайона на 50 тысяч человек. Мы решили выяснить, с чем связан нынешний строительный бум, если можно его так назвать, и поспособствует ли он снижению цен на квадратный метр, или, хотя бы, банковских ипотечных ставок. Прогнозы экспертов не внушают оптимизма: цены на жилье будут расти вместе с инфляцией, а ипотека подорожает на 1-2 процента.
Такого мнения придерживается, в частности, замдиректора одной из крупнейших строительных компаний Ульяновска «КПД-2» Алексей Гаев.
– Снижения стоимости квадратного метра ждать не надо. Средневзвешенные цены в новостройках – в районе 35 тыс. за 1 кв.м. реально отражают соотношение спроса и предложения. В связи с увеличением предложения, можно говорить о некотором замедлении роста цен на квартиры. В среднесрочной перспективе рост цен будет примерно соответствовать общим показателям инфляции, – считает Гаев. – Что же касается ипотеки, то основной объем кредитования приходится на крупнейшие банки с государственным участием – Сбербанк и ВТБ. Только они имеют возможность предоставлять кредиты на 10-15 лет. Стандарты кредитования едины по всей стране и не привязаны к региону. Ставки по ипотеке зависят от возможности банков по привлечению долгосрочных ресурсов и от показателя инфляции. С учетом сложившейся международной ситуации, санкций в отношении финансового сектора, достаточно высоких инфляционных ожиданий, снижения ставки по ипотечным кредитам ждать не приходится. Скорее, она должна вырасти на 1-2 процентных пункта.
Но как же рынок отреагирует на увеличение предложения, если не снижением цены? По мнению Гаева – улучшением качества, которое должно стать основным фактором конкуренции на жилищном рынке.
– Основной лозунг последних лет – сделать жилье доступным! К чему это привело на практике – к уменьшению площади квартир на 30-40%, – продолжает наш собеседник. – Застройщики пытаются обогнать друг друга – кто построит меньше. Новый стандарт – однокомнатная квартира в 30 кв.м., студия (квартира без кухни) – 25 кв.м., двухкомнатная меньше 40 кв.м. Даже в старых «хрущевках» площади были больше. То же самое относится и к архитектурным решениям, тут две крайности. Либо высотки в 18-24 этажа на 1000 квартир, по габаритам еле втискивающиеся в небольшой земельный участок, либо стройные ряды малоэтажной застройки по архитектурной безликости напоминающие послевоенные бараки. Это очень однобокий подход. Жилье должно быть не только доступным, но и достойным. А про это, к сожалению, стали забывать. Когда рынок насыщается, происходит переход от ценовой конкуренции к качественной и победить в этой борьбе может только тот, кто сможет предложить действительно качественный продукт. В нашем случае комфортную городскую среду. Я подчеркиваю не дешевую малогабаритную квартиру, а комфортную городскую среду. Именно этими принципами мы руководствовались при проектировании микрорайона возле р. Сельдь в Дальнем Засвияжье.
Другой наш собеседник – известный ульяновский архитектор Александр Капитонов – считает, что увеличение объемов строительства – закономерный процесс.
– Сейчас обеспеченность жильем у нас составляет примерно 18-20 квадратных метров на человека, – пояснил Капитонов, – а если мы стремимся к европейским стандартам, то этот показатель должен составлять 60 метров. Другой вопрос – качество предлагаемого на рынке жилья. Сегодня оно минимальное: застройщики и подрядчики выполняют установленные законом требования к плотности, обеспеченности инфраструктурой, этажности и т.д., но не более того. Архитектурный облик, включенность в городскую среду – все эти факторы отходят на второй план. Да, у нас есть градостроительная декларация, но она не обязательна для исполнения. К сожалению, и потребитель пока не требует большего. Рынок есть рынок – если покупатель готов платить за то качество, которое предлагает застройщик, значит, оно его устраивает. Проблема, на мой взгляд, в низкой пока еще потребительской культуре, в слабой позиции общественности, которая не может сформулировать свои требования к градостроительной политике и отстаивать их. К примеру, сейчас готовится новый генплан города. Его разрабатывает иногородняя организация и никто, даже профессиональное сообщество, не знает, что в него закладывается. Однако общественность относится к этому спокойно. Другой пример – «Marriott». Президиум областного градсовета ни разу не одобрил проект, но это не помешало выдать разрешение на его реализацию. В данном случае общественность настояла на его отмене, но мы помним, какой ценой. До этого можно было и не доводить.
Однако я отвлекся. Говоря о жилищном строительстве, следует оценивать не только качество домов и жилых комплексов, но и их «встроенность» в городскую среду. Я считаю, что сегодня город развивается не совсем равномерно: он растет в границах, словно масляное пятно, в то время как еще есть возможность для разумного уплотнения существующей застройки, как это происходит сейчас на территории заводов УАЗ, УЗТС (в советское время была тенденция выделять под промышленные объекты неоправданно большие площади). Но окраины сейчас застраиваются активнее. В итоге мы получаем микрорайоны, не имеющие в шаговой доступности необходимой социальной инфраструктуры, собственных подцентров, зеленых зон, деловой застройки, нужного количества магазинов и т.д. Иными словами, эти микрорайоны не до конца автономны.
Из всего сказанного Александр Михайлович делает простой вывод: в конкуренции за покупателя выиграет тот застройщик, который сможет в пределах сформировавшейся цены построить по-настоящему качественное жилье, сочетающее в себе красивый архитектурный облик и комфортную среду. Пока господин Капитонов не может назвать ни одного ульяновского проекта, который соответствовал бы этим требованиям.
Итак, по мнению наших экспертов, строительный ажиотаж, наблюдаемый в Ульяновске закономерен, и цены на жилье в связи с ним снижаться не будут. Однако есть надежда, что количество перейдет в качество и в городе появятся дома, а то и целые микрорайоны по-настоящему комфортного жилья.
В заключение приведем галерею, в которую включим несколько эскизов из строительных проектов, презентованных в последнее время.
«Новая жизнь» ул. Шолмова (Дальнее Засвияжье) ИП Абдрахманов
«Аргоника» (Баратаевка, Дальнее Засвияжье) КПД-2
«Северная звезда» (ул. Радищева, Ленинский район) «Стройград»
«Симбирск-сити» (ул. Кролюницкого, Ленинский район) «Монолит-Сервис»
Микрорайон на пересечении проспектов Филатова и Авиастроителей (Новый город) ООО «АБЗ»
Набережная Свияги (микрорайон «Тути», Железнодорожный район) «Смарт-Инвест»
УЗТС (Дальнее Засвияжье) ИП Абрахманов
Дмитрий
Архитектурный облик города “беда” еще та, здесь действительно можно согласится с Капитоновым. Хотелось бы жить действительно в красивом и комфортном городе, но для этого часть Комитета городской архитектуры наверное необходимо разогнать или устранить тех людей которые принимают решения и подписывают документы после которых получается то что сейчас имеем. В любом случае и с застройщиком наверное можно и нужно находить “общий язык”, на всякого рода совещаниях, объясняя какой облик хотелось бы иметь, или еще чего в этом роде. Но к сожалению и у людей-чиновников ответственных за архитектуру нет никакого желания этим заниматься, чего же ждать от бизнеса если им даже в устном порядке никто ничего не говорит о том как надо, таких людей надо менять на тех кто любит свой город и хочет изменить его к лучшему. К сожалению, но “кадры решают все”.
Чубарик
Страшные бетонные коробки – символ нашей эпохи.
АБ
Бетонные коробки – символ 90 годов. Взгляните сегодня на новые районы, они наконец то не серые и радуют глаз! А проекты – один краше другого. ПРивлечь обликом – одна из главных задач застройщиков. Вон микрорайон Искра, новые дома, – так и пестрит красками.
Jupiter
Не кадры, а деньги
111
На сайте “Симбирского дома” в мае продавалось 4500 квартир, а сейчас 7500 квартир. Количество квартир выросло практически в 2 раза. Значит не распродаются. А цены ползут вверх.
гость
Никогда частное лицо-предприниматель не станет снижать цены ради чего то эфимерного. Вчера в новостях был сюжет – в Польше гниют яблоки, но цены на них практически никто не снижает. Капитализм – человек человеку волк! Всем на всех плевать!Население в России сокращается, а земли для житья найти нельзя и квартиру не укупишь. Рынок! У кого есть деньги скупают эти квартиры и потом сдают почасово – и деньги вложены и прибыль капает. Короче, нужно менять систему.
Аноним
давайте не будем квартиры по-часово снимать, будем любить своих мужей и жен и обвалим рынок жилья
Бомж
Да тупо коммерсы на волне хорошей экономики разбогатели – решили вложить свои деньги. Продавать, не отбив затрат в двойном размере они не будут(подождут хороших времен) – это особенность скотского бизнеса в нашей стране и отношения друг к другу.
Чтобы цены поползли вниз нужно выдержать паузу и не покупать квартиры пару лет, чтобы этим господам было не выгодно держать имущество или сроки по кредитам за горло взяли. Но мы живем, женимся, разводимся – это не реально).
проходил мимо
в РФ дешевеет только жизнь гражданина РФ
Читатель
Администрацию бы подключили к этому вопросу. Они строителям выделят кусок земли, те то-хотят как больше строить-вот и врезаются свои дома, парковки уменьшают, метры и тд… а кругом пустыри, которые застраивать да завтраивать, да и столько “аварийных” – перестраивать пора.
Славка
Не надо быть экспертом, чтобы понят недоступность жилья для 80% населения города.Строили, строят и будут строить, а вот продаваться это все как горячие пирожки не будет никогда, ну да и ладно:) Недвижимость всегда в цене, если чО.