Новый Генплан: лесам и паркам — нет, торговым центрам – да

25 сентября прошло очередное заседание областного градосовета, посвященное рассмотрению нового Генерального плана Ульяновска. План в деталях до сих пор так и не показали, но разработчики явно дали понять, что кардинальных изменений в нем ожидать не приходится. Что же ожидает Ульяновск?

Сразу стоит отметить, что все представленные ниже материалы — это исключительно мнение редакции ИА «Ульяновск — город новостей (ulgrad.ru)». Основная причина этого — отсутствие до сих пор в свободном доступе внятных материалов нового Генерального плана. Уже второй раз градосовет рассматривает его лишь со слов проектировщиков, демонстрирующих невнятные слайды, на которых нельзя рассмотреть большинство важных деталей. Но вновь большинство участников градосовета голосуют за продолжение разработки Генерального плана, который в деталях пока никто не видел.

Агломерация и изменение границ

Новый Генеральный план рассчитан на срок до 2035 года и оперирует значительно большей осваиваемой территорией, нежели сейчас.

В границы города попадают практически все пригородные поселки за исключением Лесной Долины и Погребов и все земли, которые, как отметили проектировщики, «уже осваиваются». В эти осваиваемые земли попадают и все участки, покупкой (самыми различными способами) заранее озаботились серьезные игроки рынка наподобие «Самарского делового мира» (претендуют на все земли бывшего совхоза Пригородный на юге города, на земли «АгропромпаркБаратаевка» и на другие участки), «Свияжской строительной компании» (наиболее вероятные претенденты на участки от города до села Карлинское) и т.д.

Вряд ли границы города в Генплане изменятся после публичных слушаний, поэтому можно уже сейчас говорить о том, как они будут проходить.

Не знаем, случайность это или нет, но город в новых границах очень сильно напоминает контур Ульяновской области — правобережная часть так же значительно сильнее вытянута по линии север-юг, чем левобережная.

Не будем гадать о том, является ли это следствием необходимости единой вертикальной географической идентичности на всех уровнях, а сосредоточимся на самих границах.

Итак. Северная граница города проходит практически по направлению «запад-восток» в районе Поливенского створа, доходит до разъезда «Лаишевка» и подходит к Новый Бирючевке Цильнинского района. В черту города в правобережье попадают земли вдоль трассы на Цивильск. Интересно, что вопреки ожиданиям, в черту города в левобережье не были включены земли Архангельского сельского поселения. Таким образом, само село Архангельское и прилегающие коттеджные поселки так и останутся вне городской черты.

Больше всего город планируется расширить на запад. В «осваиваемую» черту попадают земли западнее села Отрада, поля вокруг Арского и Кротовки, а сама граница вплотную приближается к станции Охотничья.

Южная граница также значительно смещается от границы существующей застройки — в черту планируемой застройки попадают практически все земли бывшего совхоза Плодовый, а также большие участки вдоль Свияги и трассы на Новоульяновск.

По восточной границе неожиданностей нет — в нее попадают поля к северо-западу от поселка Мирный, что практически фиксирует результаты недавнего изменения существующего Генерального плана.

Отметим, что говоря о расширении границ, мы говорим в первую очередь о границах застройки, так как кардинальных изменений географических границ города по сравнению с существующим Генеральным планом нет.

В этом, конечно же, нет ничего удивительного. Напомним, что вопреки общепринятой практике, в Ульяновске в основу Генерального плана (согласно документации к тендеру на его разработку) были положены городские Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которые недавно были внесены серьезные изменения. По логике, все должно было бы быть наоборот, ведь ПЗЗ являются дочерним документом по отношению к Генеральному плану, что подтверждено многочисленными решениями судов.

Тем не менее, поступили иначе — сначала изменили существующие ПЗЗ, а лишь затем Генеральный план, причем объявив тендер на его разработку до внесения изменений в ПЗЗ.

Именно по этой причине для людей, которые знакомились с ПЗЗ, ничего неожиданного в зонировании и границах на новом Генеральном плане не было. Да и не могло быть — любые серьезные отступления в Генеральном плане от ПЗЗ сразу влекут за собой необходимость внесения в них изменений.

В любом случае предполагается, что город значительно вырастет. На первый взгляд, если сравнить площадь планируемой застройки и существующие границы «освоенного» города, то может показаться, что к 2035 году Ульяновск должен стать по меньшей мере миллионником, о чем неоднократно заявлял лично губернатор.

Каждому ульяновцу по квартире и по собственному магазину

Разработчики Генерального плана настроены более сдержанно — в основу плана заложена цифра в 650 тысяч населения, что не намного больше, чем проживает в городе сейчас.

Зачем же тогда настолько увеличивать площадь застройки? Разработчики считают, что за время действия нового Генплана обеспеченность жильем в Ульяновске достигнет 40 квадратных метров на человека. Кроме того, оставлен определенный запас и на индивидуальное строительство. Планируется, что 80% жилой застройки будет представлено многоэтажками, а 20% площади займут индивидуальные дома. А им нужны участки. Получается, что территория, занятая многоэтажками (около 2000 Га) будет превышать по площади зоны ИЖС лишь на 10%.

Кроме того, удивляет оптимизм разработчиков в плане развития и застройки разнообразных коммерческих зон. Несмотря на то, что никакие детали нового Генерального плана пока недоступны, исходя из простого расчета площади жилой застройки и сопоставления её с площадью всей новой территории застройки с учетом требований СНиПОв, несложно понять, что под общественную застройку планируется выделить не менее половины от нее. Если хотя бы половина этих площадей будет застроена типовыми торговыми центрами средней площадью в 4000 квадратных метров, то несложно подсчитать, что обеспеченность торговыми площадями в Ульяновске к 2035 достигнет 20 квадратных метров на человека.

Будущее выглядит оптимистично — у каждого ульяновца, включая младенцев, будет по собственной однокомнатной квартире и по персональному бутику.

Лесов и ООПТ не будет

Во время доклада проектировщики заверили, что новый Генплан не будет затрагивать леса федерального лесного фонда. Действительно, в отличие от ПЗЗ, на месте заволжского леса, за судьбой которого мы пристально следим, располагается «зеленка». Докладчики заверили, что по крайней мере до 2035 года все леса, находящиеся в федеральной собственности, в ней и останутся.

Оказалось, что «зеленка» – это не панацея. Главный эколог города Данила Урдин отметил, что в новом Генеральном плане леса попадают в черту города. А это означает, что город будет вынужден менять их статус. «Таково требование закона» – отметил господин Урдин и добавил, что, согласно требованиям законодательства, городу придется создавать городское лесничество, а статус земель под нынешними лесами изменять на «земли поселений». Как мы уже отмечали, от этого остается один шаг до застройки уже бывших лесов, попавших в черту Ульяновска.

Благодаря явной подготовленности Урдина к встрече с проектировщиками, удалось выяснить и ещё один важный нюанс. Оказалось, что в новом Генеральном плане не нашли отражения существующие особо охраняемые территории местного значения. Причина в том, что согласно действующему законодательству, создавать их город мог лишь на той земле, которая находится у него в собственности. Фактически, речь идет о размежевании и постановке участков на кадастровый учет. Насколько нам известно, полностью оформлено в соответствии с законодательством в Ульяновске лишь одно ООПТ — парк Юности. Остальные особо охраняемые территории на новом Генеральном плане отражения не нашли, то есть фактически лишились своего статуса.

Отметим, что статус особо охраняемых территорий имеют многие городские парки и скверы. Если их в этом статусе не будет на новом Генеральном плане, может появиться реальная опасность того, что они будут сданы в аренду или застроены на вполне законных основаниях. При этом без особого риска переигрывания ситуации — суды в последнее время чаще всего в подобных случаях встают на сторону застройщика, если он руководствовался Генеральным планом.

Впрочем, с подобной проблемой сталкивался не только наш город. В результате, в 2012 году в федеральное законодательство были внесены поправки, позволяющие избежать двоичных трактовок в отношении ООПТ — их статус перестал зависеть от статуса земли под ними. Об этом и напомнил Урдин. Проектировщики ответили, что для нанесения нужны координаты ООПТ : «даем Вам 10 дней, чтобы их предоставить».

Как могут проектировщики диктовать свои условия заказчику мы так и не поняли, но заметили, что и помощник губернатора Т.Тарасова и сами проектировщики сильно занервничали во время ответов на вопросы Урдина.

С аналогичной проблемой столкнулся и комитет по культурному наследию, но к его представителю разработчики Генплана отнеслись с большей любезностью — пригласили вместе посмотреть чертежи и внести необходимые изменения.

Но и проблема, выявленная комитетом, оказалась мельче — одна из трасс, предусмотренных Генеральным планом, прошла по охранной территории объектов культурного наследия. Причина все та же — отсутствие точных границ участков и объектов.

Дороги превратятся в магистрали

Особый упор разработчики сделали на транспортные магистрали города. Согласно задумке, через город должно пройти несколько магистралей безостановочного движения. Одна должна расширить западную объездную вокруг города и замкнуться на Президентский мост, вторая — пронзить город по линии «восток-запад» от старого моста через Волгу до западного выезда из города. Понятно, что магистраль проложена по Московскому шоссе. Для того, чтобы обеспечить непрерывность движения по нему, Генпланом предусмотрено строительство тоннеля под пушкаревским кольцом.

Предусматривается и третья магистраль с севера на юг. По идее разработчиков, под её строительство необходимо уже сейчас зарезервировать землю, особенно в районе улицы Шолмова около поймы Свияги в Засвияжском районе Ульяновска. Проектировщики несколько раз повторили, что застройка улицы может поставить на планах крест и «тогда вы так и будете ездить по своим горкам».

Выделение земли под новые коммуникации и дороги вызвало закономерный вопрос со стороны архитекторов – «а что делать с уже существующими выделенными и оформленными земельными участками если по новому Генеральному плану по ним проходят дороги?». Ответ оказался простым — устанавливать сервитут (обременение) и требовать, чтобы такие участки впредь не выделялись.

Подсуетились

Впрочем, ожидать наплыва жалоб местных лендлордов в связи с возможными обременениями не приходится. По-видимому, все, кто хотел, чтобы его интересы были в новом Генеральном плане учтены, это сделали — с начала разработки проектировщикам поступило 250 предложений, оформленных в толстый том из 11 протоколов замечаний.

Как нам удалось выяснить у присутствующих на слушаниях, именно в процессе рассмотрения замечаний было сделано, например, исключение в отношении земель около Баратаевки, которые отнесли к зоне застройки, несмотря на нахождение в шумовой зоне аэропорта. Наверняка, это было далеко не единственным исключением.

Неожиданностей оказалось немного — в Генеральном плане не нашли отражения планы известных застройщиков по освоению «арсенальского леса» на Верхней Террасе и земель танкового полигона на севере города. На их месте в Генплане пустота. Оказалось, что пока министерство обороны не передало эти земли ни городу, ни области.

Но в общем и целом стоит признать, что все известные нам интересы застройщиков и различного рода областных инвесторов в ПЗЗ и новом Генеральном плане нашли свое полное отражение. На первый взгляд тем, кому это полагается, строить с новыми базовыми документами будет намного проще. Так ли это будет понятно лишь после того, как все материалы нового Генерального плана станут общедоступными. А для этого придется дождаться общественных слушаний.