Вблизи Ульяновска добираются последние пригодные под застройку участки леса вдоль берега Волги — это участки около поселка Сланцевый рудник в правобережье, а также в границах проектируемого национального парка в районе белоярского бора. Полученные всего за две-шесть тысяч рублей участки впоследствии оцениваются в три-четыре миллиона рублей. Как работает эта схема?

maina22

12 августа министерство с/х и экологии области подвело итоги аукциона по продаже права аренды на 49 лет целого ряда участков леса в районе поселка Сланцевый рудник, что находится на берегу Волги в нескольких километрах северней Ульяновска. Всего на продажу оказались выставлены 17 лотов, каждый площадью в 10-21 сотки. Целевое назначение – «под рекреационное использование», расположение — в лесу в продолжении верхней (северной) улицы поселка.

Несмотря на требования Лесного кодекса о беспрепятственности доступе в лес, участки были озаборены.

Освоение просеки, ведущей от Волги на запад, началось после аукционов, проведенных тогдашним министерством экологии в 2009 году. Тогда Сланцевый рудник прирос несколькими коттеджами, построенными на землях лесного фонда. Как водится, в полном соответствии с целевым назначением лесных участков, — для рекреации. Увы, рекреации лишь для ограниченного круга пользователей, — несмотря на требования Лесного кодекса о беспрепятственности доступе в лес, участки были озаборены.

sl4

В дальнейшем освоение продолжалось, но аукционы были единичными. В июле этого года ситуация изменилась — на аукцион лесные участки около поселка оказались выставлены массово. Стоимость аренды не сильно отличалась от ставок земельного налога — 2,8 — 6,2 тысячи рублей за участок в год.

Стоимость участка с полноценным зрелым лесом в окружении уважаемых соседей выглядит смешной.

Почти все лоты, кроме двух, оказались выиграны по начальной или близкой к ней цене — то есть за несколько тысяч рублей (в основном через признание торгов несостоявшимися с единственным участником). По сравнению со стоимостью участков для индивидуального жилищного строительства в том же поселке, стоимость участка с полноценным зрелым лесом в окружении уважаемых соседей выглядит смешной. Как нам удалось выяснить у риэлторов, стоимость одной сотки земли под ИЖС в близкой части поселка не падает ниже 200 тысяч рублей. Несложно подсчитать, что вместо покупки участка площадью, скажем, в 10 соток, можно платить за аренду аналогичного по площади участка леса 715 лет. Причем и этого делать, скорее всего, не придется, – опыт показывает, что подобные лесные угодья рано или поздно оказываются включенными в черту поселения, что автоматически ведет за собой возникновение возможности их оформления в полноценную собственность. Судя по обилию лотов, именно этого и стоит ожидать в ближайшее время — включения «исторически сложившейся» застройки в черту Сланцевого рудника.

Цена переуступки права аренды этих участков оказывается не сопоставимой с ценой, которую выплачивал победитель аукциона.

Впрочем, даже без этого участки леса под застройку, арендованные всего за несколько тысяч рублей, выглядят весьма ценным активом. Дело в том, что цена переуступки права аренды этих участков оказывается не сопоставимой с ценой, которую выплачивал победитель аукциона — земля оценивается уже по рыночным ценам. Сколько же реально стоят участки, арендованные за 3-6 тысяч рублей?

Ответ на этот вопрос можно легко найти в областной судебной практике. Последний случай оценки арендованного участка леса как раз в районе Сланцевого рудника всплыл 8 мая этого года в деле о банкротстве предпринимателя Вячеслава Псигина, который пошел на мировое соглашение со своими кредиторами. Одному из них и достался арендованный предпринимателем участок ровно между теми участками, которые были разыграны министерством этим летом. Оценочная стоимость этого участка составила 3 200 000 рублей. Кредиторы согласились с такой оценкой, благо в сопоставимые суммы оценивались подобные участки и в рамках других арбитражных процессов.

Своеобразным «трендом сезона» стала аренда леса под застройку в границах возможного будущего национального парка «Сенгилеевские горы» в белоярском бору поближе к Тургеневским островам.

Впрочем, на достаточно широкую ногу добывание подобных активов уже не поставить — лесных участков вдоль берега, пригодных для «правильного» рекреационного использования путем застройки коттеджами, осталось крайне мало. Как мы уже неоднократно писали, к настоящему моменту выбрано большинство земельных участков вблизи берега — не только лесных, но и земель с/х и так далее. Ныне добираются последние удобные участки (т. е. не требующие сложной прокладки дороги и с близкими коммуникациями). Напомним, что своеобразным «трендом сезона» стала аренда леса под застройку в границах возможного будущего национального парка «Сенгилеевские горы» в белоярском бору поближе к Тургеневским островам. Как мы уже писали, несколько пригодных участков там были сданы в аренду в конце прошлого года. Ныне, по-видимому, добираются остатки — в настоящий момент министерство проводит аукцион по аренде двух участков площадью 6 и 10 соток. Цена вопроса — 1089 и 5874 р. Рыночная стоимость аналогичных по площади участков в ближайших коттеджных поселках — от 400 тысяч рублей. При этом без целебного соснового воздуха и приятной тени на газоне от вековых сосен.