0,3 машиноместа в пойме Свияги. Дан старт реализации проекта микрорайона “Новая жизнь” и еще не принятому генплану города

50% снижение продаж жилья не мешает старту все новых проектов.
Жилье минус 50%. Доклад Букина по ситуации в сфере регионального строительства
Сегодня официальная городская газета “Ульяновск сегодня” опубликовала “Проект внесения изменений в проект планировки территории Засвияжского района”, в соответствии с которым участок между Шолмова, Невского и Автозаводской с клином в сторону Промышленной отдаётся под застройку. Фактически это означает, что старт проекту дан. Все необходимые разрешения на строительство уже выданы. В Засвияжье появится еще один жилой комплекс “Новая жизнь” от застройщика Дамира Абдрахманова. Судя по онлайн-трансляции, уже строится первый дом.


ПДФ приложения газеты, в которой опубликован полный проект .

Фактически это будет означать и продолжение наступления на пойменную зону Свияги в черте города – бОльшую часть территории микрорайона придется, что называется, еще и донасыпать.

Ниже фото с нашего весеннего велопробега-на них хорошо видна территория будущего микрорайона.

Это стихийная парковка на окраине имеющейся застройки по Невского

Интересно, откуда застройщик возьмет столько земли?

Спуск от частных домов по Невского. Правее – территория застройки

Немного предыстории:
Ещё в июне 2014-го архитекторы градсовета раскритиковали проект. По их мнению, сверхплотная застройка 24-этажными зданиями (расстояния между домами – 45 метров) создаст прецедент и даст сигнал другим застройщикам. Тогда автор проекта, архитектор мастерской «Новый ковчег» (кстати, никаких данных об этой мастерской в сети мы так и не нашли) Михаил Богатырев пытался успокоить коллег. Вот, что он тогда рассказал (цитируем Улград):

!…при расстановке секций особое внимание уделено решениям по инсоляции (для соблюдения нормативов по освещению квартир). В новом микрорайоне формируется система дворовых и общественных пространств. В общественных пространствах есть автомобильный проезд, открытые парковки. Все подъезды и общественные функции – с этих зон.

Дополним фрагментом нашего репортажа:”…планируется возвести 13 24-этажных жилых домов (впрочем, количество домов, по словам архитектора, еще уменьшится по сравнению с презентацией), 2 парковочных комплекса на 250 и 300 машиномест (заявлено создание в общей сложности — вместе с открытыми парковками — 1330 парковочных мест) и современного детского сада на 350 мест. Первые этажи планируется отвести под социальную инфраструктуру”.

Представляя проект, архитектор уверял собравшихся, что застройка распланирована таким образом, чтобы одни дома не закрывали для других доступ солнечного света. В качестве одного из преимуществ проекта называется большое количество зелени. Планируется, что жилье в новом микрорайоне будет недорогим — порядка 30 тысяч рублей за квадратный метр с отделкой. Общая площадь застраиваемого участка — 9,1 га, из которых 1 га займет детский сад, 3,1 га займет транспортная и инженерная инфраструктура, 4,94 га — площадь, которую предполагается застроить жилыми домами.

Представляя проект, Богатырев, что называется, “плавал” в цифрах. К примеру, говоря о предполагаемой численности населения микрорайона, он назвал цифру 2934 человека (плотность – 361 человек на гектар). Когда его спросили о приблизительном количестве квартир в каждом доме, ответил, что их будет 380. Легко посчитать, что даже если будет построено 10 домов (а в презентации их 13), то количество квартир в них будет больше заявленной численности населения. Очевидно, что если проект реализуют именно в таком виде, людей в домах будет проживать гораздо больше, чем сейчас заявляется. Это вызывает дополнительные вопросы к проекту по обеспеченности парковочными местами, местами в детских садах и школах (пока предполагается, что микрорайону отдельная школа не требуется).

Профессиональные архитекторы из Градсовета моментально обратили внимание на это несоответствие, а также указали на множество других недостатков проекта. Наиболее яркое выступление по данному вопросу было у Олега Владимирова. Он назвал продемонстрированный проект эпохальным для нашего города. “Пришло новое видение, с которыми боролись Москва и Петербург: застройка периферии высотными домами, строительство чистых спальных районов, о чем писали все известные теоретики, утверждая, что это полная катастрофа для градостроительства. Это к нам пришло. Этот экономический эксперимент – попытка получить сверхприбыль за счет беспредельного повышения плотности застройки. Если заказчик каким-то образом пройдет все согласования, этот проект станет примером для всех застройщиков и они начнут строить так же. Кроме того, если проект будет реализован, то на территории микрорайона можно будет открыть лабораторию строительной физики федерального масштаба. Аэродинамика тут будет такая, что на мой взгляд дети будут летать”.

Поясняя эту мысль, Владимиров привел в пример ветры, дующие в центре города, возле гостиницы “Венец”. Здесь ситуация будет аналогичная, если разработчики не дополнят проект архитектурными элементами, нейтрализующими вихревые потоки. Также Владимиров предположил, что на территории микрорайона будут возникать социальные конфликты, поскольку у домов не предусмотрена собственная дворовая территория – только общая.

Все остальные эксперты также негативно оценили проект, применяя при этом порой очень жесткие выражения (например, “архитектурный фашизм”). Предположив, что архитектор в данном случае стал жертвой условий, поставленных заказчиком, члены Градсовета проголосовали за то, чтобы отправить проект на переработку с учетом всех высказанных замечаний. Впрочем, как известно, Градсовет – лишь совещательный орган и застройщик вполне может не прислушаться к его мнению.

Однако сегодня застройщик нас заверил в обратном. По его словам, “вместо одного детского сада в микрорайоне будет аж четыре. Приводим комментарий Дамира Абдрахманова по его просьбе полностью: “С 2014 года проект переделывался, и не один раз.
Первый проект планировки территории, который был нами выпущен, и тот, который есть сейчас, – немного изменен. Количество квадратных метров примерно такое же. Мы изменили расстановку некоторых домов, так как градсовет был против каких-то вещей. Прибавилось инфраструктуры. Если раньше, например, был один большой садик на 300 детей, он стоял в самом конце последней очереди, то теперь мы сделали 4 садика и раскидали их по всем очередям равномерно. Мы сейчас первый дом в монолите построили, работы ведутся на 10 этаже, а во втором доме будет двухэтажный садик на 100 детей. Его строительство начнется ориентировочно с марта 2016 года. Мы провели консультации, решили, что городу проще выкупить 4 маленьких сада, чем один большой за бешеные деньги. Кроме того, в одном из домов появится небольшой ФОК (800 кв.метров). У нас уже есть договоренность с одной из сетевых российских компаний. Так же будет спортивная площадка воркаут, обязательно организуем роллердром. Естественно, будут магазины и аптеки. Все, что касается торговли, мелкие офисы и парикмахерские – это будет в домах с отдельным входом, помещения требуются небольшие – 15-20 метров”.

Действительно, в опубликованных сегодня проектных данных мы увидели практически те же цифры, что представлял автор проекта год назад. Никаких серьезных изменений не увидели и в документах. Из выделенных 9,1072 гектар 9,1072 (100 процентов) выделяется под жилую застройку. Наличие соцобъектов запланировано, но размещаться они будут на первых этажах жилых домов.

Немного смутило то, что красивые картинки, обозначающие детсады на сайте, – не более, чем детские площадки

Никаких отдельностоящих детсадов мы не нашли и на всем сайте. Только жилая застройка.
Машиномест стало еще меньше. Вместо 1330 обещаных год назад стало 1080. На одну квартиру в итоге выделяется “0,3 машиноместа”.

Более того, отдельно стоящие здания социальной инфраструктуры, которые мы видели на проекте, представленном год назад, куда то испарились – осталась только жилая застройка.

Но сайт при этом обещает много интересного и нового (в том числе для нас), цитируем с комментариями:
Преимущества микрорайона «Новая жизнь»
– уникальная экологическая среда, созданная рекой Свиягой и большим количеством зеленых насаждений — 25 Га;
(это про пойму)
– непосредственная близость к парку отдыха «Молодежный», реконструкция которого запланирована на ближайший год;
(кто-то что-то о подобном слышал?)
– социальная инфраструктура: крупнейший продуктовый рынок на ул. Промышленной, ФОК «Комбинат Здоровья», в планах строительство торгового центра площадью 40 тыс. кв. м с парком развлечений и известными магазинами;
(кто и где такое планирует?)

И самое интересное:
– удобная транспортная развязка: в соответствии с Генпланом Ульяновска в продолжении ул. Шолмова будет построена новая дорога до ул. Минаева. Таким образом, жители нашего микрорайона смогут добираться в центральную часть города напрямую и без пробок.

Подобное обещание застройщика говорит о том, что новый и ещё не принятый генплан города уже начинает реализовываться.

Подробнее об этой его части мы говорили в материале годичной давности “Не застраивайте улицу Шолмова, иначе — кранты. Представлен проект нового Генплана Ульяновска”

Построить микрорайон планируют к концу 2017 года.