Застройщики экономят на рабочих проектах и строят трехэтажные многоквартирные дома, оформляя их как индивидуальные. Это началось с введения «дачной амнистии», и только в 2015 году администрация Ульяновска начала предъявлять иски о сносе таких домов. Стала формироваться определенная судебная практика на уровне региона. Так как никаких официальных разъяснений ни от суда, ни от администрации города нет, мы сделали свой обзор тех дел, в которых участвовали сами, консультировали коллег или следили за работой оппонентов.

таунхаус

От редакции: В материале идет речь о крайне распространенной в последние годы практике строительства так называемых “клубных” домов на землях ИЖС, то есть внутри частного сектора. Очень часто такие “клубники” по документам оказываются индивидуальными домами, а квартир в них формально нет вообще. Вместо этого застройщик и продавцы (часто в одном лице) оперируют понятием “доли в частном доме”. Иногда эти “доли” выглядят в виде 1/16 или даже 1/24, но формально дом продолжает оставаться “индивидуальным”.

ул. Баумана 85

В марте 2015 г. администрация города выявила такой дом по адресу ул. Баумана, 85. С этого же времени застройщик стал избавляться от своего имущества, чтобы не отвечать по обязательствам. В июне судья Родионова В.П. рассудила снести этот дом. Решение вступило в силу 22.09.2015г.

Обстоятельства дела. Дом был распланирован на квартиры, одна квартира уже была продана. Экспертиза показала, что дом многоквартирный. Иск был предъявлен и к застройщику, и к покупателю квартиры. Удовлетворили требования только к застройщику.

Итог этого дела зависит от администрации. На сегодняшний день исполнительное производство по этому делу в базе приставов не значится.

Перед выходом судебного эксперта застройщик сломал в доме все внутренние перегородки. Доказательства того, что дом планировался под несколько квартир, исчезли.

ул. Тимирязева 37

Второе дело о сносе многоквартирного дома. Судья Дворцова Н.В. 06.10.2015 г. в удовлетворении иска администрации города о сносе дома отказала.

Обстоятельства. Застройщик не продал ни одной квартиры. Пытался, но не смог. Росреестр не пропустил сделку. Перед выходом судебного эксперта застройщик сломал в доме все внутренние перегородки. Доказательства того, что дом планировался под несколько квартир, исчезли. Большую площадь и внешний вид экспертиза признаками многоквартирного дома не признала. Дольщица, пытавшаяся купить квартиру, выступила свидетелем на стороне застройщика, заявив о том, что она вовсе не квартиру покупала, а так оформляли обеспечение займа.

Итог. Застройщик рассчитывает получить разрешение на реконструкцию.

1-пер. Декабристов, 25

Было представление прокуратуры в администрацию г. Ульяновска с требованием обратиться в суд. В суд представитель прокуратуры не явился. Иск заявлялся о сносе, но оказалось, что тот же суд в 2014 г. признал дом индивидуальным. В итоге вышли на требования о признании объекта самовольно реконструированным, с требованием обязать получить разрешительную документацию. Судья В.И. Рыбалко 15.10.2015 г. такие требования удовлетворил.

Обстоятельства. С Межрегионгаз заключен договор поквартирного отопления. Экспертиза показала, что дом многоквартирный. В доме живет несколько семей. Соседи возражали против сохранения дома.
Итог опять подводить администрации. Если такое «оригинальное» решение считать преобразующим, то заявление от собственников дома не требуется. Однако без рабочего проекта не понятно, о каком разрешении на реконструкцию вообще можно говорить. Другой вариант развития событий еще более абсурден. Получается, что мэрия должна обратиться к приставам, чтобы те заставили собственников дома обратиться в мэрию. И опять же встает вопрос, как заставить жильцов сделать рабочий проект.

Будет в итоге подан иск? Или администрация рассчитывает, что сформирует судебную практику, позволяющую ей выдать разрешение на строительство таких домов задним числом?

2 пер, Баумана 38

Обстоятельства. Застройщики те же, что и дома по ул. Баумана 85. Все квартиры проданы. В конце июня жители дома стали получать письма за подписью Панчина С.С. о том, что дом должны снести. Впоследствии администрация города выдала градостроительный план, несмотря на то, что за ним обратились не все дольщики или подпись одного из них подделали. Расходы по оформлению дома несут дольщики.

27.10.2015 г. прокуратура в адрес мэрии внесла представление о необходимости сноса дома. Это помогло одной из дольщиц подать иск о расторжении договора купли-продажи. Удалось даже выявить имущество застройщиков. В результате застройщик пошел на мировую.

Продолжение опять за администрацией. Будет в итоге подан иск? Или администрация рассчитывает, что сформирует судебную практику, позволяющую ей выдать разрешение на строительство таких домов задним числом?

Судья Миллер О.В. открыто дала понять, что иск желательно по существу не рассматривать.

пос. Ленинский

С иском вышел комитет Горюновой Т.В.[КУГИГ – от ред.]. Земля у застройщика в аренде, иск был заявлен о расторжении и сносе дома. Сразу после подачи иска другое подразделение администрации города выдало градостроительный план и разрешение на строительство индивидуального дома. Представитель Горюновой перестала посещать судебные заседания. Судья Миллер О.В. открыто дала понять, что иск желательно по существу не рассматривать. На этом же настаивала администрация. В итоге заявление было оставлено без рассмотрения.

Таким образом, схема строительства таких домов, конечно, теряет свою привлекательность, и новые дома, скорее всего, не пропустит Росреестр. Однако беспокоит поведение администрации и суда. Очевидно, что иски подаются в отношении малой части выявленных самовольных домов. При этом законом установлен определенный порядок. Хочешь строить – проси разрешение. Построил без разрешения – под снос. Хочешь сохранить самоволку – признавай право собственности в суде. Однако ни суд, ни администрация слепо исполнять закон не собираются. Следовательно, вместо одной схемы возможно возникновение другой.