Проблемы рантье: арендаторы перестали платить

С начала года в арбитражном суде значительно выросло количество исков к арендаторам недвижимости и земли — они перестали платить по счетам. При этом одновременно выросли и размеры неплатежей. По три и больше месяцев ныне не платят не только мелкие предприниматели, но и вполне солидные на первый взгляд компании.

Арендаторов нет

С начала прошлого года очень многие рантье столкнулись с проблемой — с площадей стали уходить старые арендаторы, а новые, если и появлялись, то требовали гораздо более лояльных условий. В итоге, согласно нашим данным мониторинга цен на недвижимость, средняя стоимость аренды коммерческих площадей с весны прошлого года стала падать. Впервые с 2010 года. Так, если средняя ставка аренды площадей под торговлю или офис в Ленинском районе Ульяновска в конце 2014 года составляла около 550 рублей за квадратный метр, а на центральных улицах доходила до 1500 рублей за один квадратный метр торговых площадей, то уже к концу осени прошлого года аппетиты арендодателей существенно снизились. Средняя ставка аренды упала до 420-450 рублей за квадратный метр, что, впрочем, не сильно сказалось на спросе.

Оказалось, что очень многие объекты пустуют уже по 6-8 месяцев.

Падение рынка аренды количественно оценить оказалось сложно. Поэтому мы просто обзвонили риэлторов и владельцев объектов, которые сдают площади в аренду. Оказалось, что очень многие объекты пустуют уже по 6-8 месяцев, а звонки потенциальных арендаторов уже с лета прошлого года стали «буквально единичными». Не помогло и серьёзное снижение цен, которое, впрочем, способствовало тому, что уменьшения арендных ставок добились многие арендаторы. Как нам пояснил один из владельцев коммерческой недвижимости, пространства для маневра просто не осталось — «я понимаю, что если арендатор уйдет, то нового мне не найти».

Арендодатели вынужденно стали придумывать и другие способы удержать и привлечь арендаторов. Если всего год или два назад предложения по аренде с отсрочкой «на обустройство» были единичными, а срок этой рассрочки не превышал одного месяца, то ныне многие собственники недвижимости стали значительно гибче и готовы обсуждать индивидуальные условия, вплоть до длительных арендных каникул и совместных проектов.

Впрочем, по словам опрошенных риэлторов, даже такие условия не смогли переломить ситуацию. Особенно это касается крупных торговых центров в Ленинском районе. Как нам удалось выяснить, на серьезное снижение арендной ставки вынужденно пошел ТЦ «Версаль», где отмечаются неплатежи по действующим договорам аренды, и ТЦ «Амарант», управляющая компания которого находится в состоянии банкротства, одной из причин которого, по словам юриста, знакомого с ситуацией, оказался кризис неплатежей со стороны крупных арендаторов.

Арендаторы не платят

Количество исков к арендаторам, которые рассматривал арбитражный суд в начале 2016 года, весьма значительно выросло. Если в начале 2015 года подобные иски были единичными, то за полтора месяца нынешнего мы насчитали таковых более 50. При этом речь идет только о тех исках, которые были удовлетворены судом.

Помимо коммерческих истцов в этом году важную роль стала играть и городская администрация, которая весьма активно просуживает неплательщиков арендных платежей за земельные участки и объекты недвижимости. Мы были уверены, что это связано с административными итогами проводимой сплошной инвентаризации земель, но в самой администрации нас уверили, что это не так: «просто улучшилась эффективность работы».

Cтроить объект, который планировалось сдавать в аренду, стало «сомнительной затеей», а найти желающих на переуступку прав аренды земельного участка под строительство ныне невозможно.

При этом качественно изменилась структура неплательщиков. Если в предыдущие годы основными должниками оказывались индивидуальные предприниматели и небольшие фирмы, задолжавшие несколько десятков тысяч рублей, то в нынешнем году длительные неплатежи стали допускать крупные арендаторы, а также арендаторы городской земли под строительство, чего в предыдущие годы не было вовсе.

В последнем случае решения судов показательны — помимо взыскания арендной платы и штрафных санкций, практически всегда происходит и расторжение договора аренды в судебном порядке. Только с начала февраля таких решений суд вынес более десяти. Фактически, в подобных случаях арендаторы лишаются возможности построить объект и оформить землю в собственность. Очевидно, что это говорит о том, что от планов строительства предприниматели попросту отказываются. Как нам сообщил один из ответчиков по подобному делу, пожелавший остаться неизвестным, строить объект, который планировалось сдавать в аренду, стало «сомнительной затеей», а найти желающих на переуступку прав аренды земельного участка под строительство ныне невозможно.

Интересно, что среди компаний, с которыми через суд администрация города расторгла договор аренды, оказалось и ООО «Таката петри рус», которая не оплачивала арендную плату за городскую землю, взятую в аренду под строительство канализации для своего завода автокомпонентов.

При этом значительно выросли размеры взыскиваемых сумм, а также сроки неплатежей. Подавляющее большинство исков были поданы на арендаторов, которые не платили аренду по 4-6 месяцев. В основном, с весны 2015 года.

Среди них есть и крупные. Так, более 900 тысяч рублей через суд было взыскано собственником помещения на улице Гончарова, которое занимал магазин «Центр обувь». Компания не уплачивала арендую плату более четырех месяцев. Новогородскому ТЦ «Велес» удалось также через суд взыскать более 600 тысяч рублей с ООО «Бриз», которое арендовало более 500 квадратных метров. И это только те крупные иски, которые были удовлетворены судом с начала февраля.

Исков с суммами требований от 100 до 500 тысяч рублей было подано и вовсе рекордное количество за все время, пока мы регулярно следим за судебной практикой, то есть с 2012 года. Арендную плату через суд взыскивало с арендаторов Дома быта «Симбирское кольцо», моторный завод, торговые центры, «Центргазстрой», «МаксиКОМ», несколько предпринимателей-собственников площадей и так далее. В подавляющем большинстве случаев речь шла о договорах аренды, заключенных еще в 2013-2014 годах и о начале неплатежей с весны-лета прошлого года. То есть, налицо массовый кризис платежей.

Платить перестали с середины прошлого года и, следовательно, именно к началу 2016 года накопилась многомесячная задолженность.

Почему арендодатели начали активно бороться с ним только сейчас? По нашей версии, основная причина этого — практика заключения договоров аренды до конца года, а также неизменный пункт в большинстве из них о том, что договор считается автоматически пролонгированным на следующий период в том случае, если стороны не высказывают желания его расторгнуть. Соответственно, в конце арендного периода и начались суды.

Впрочем, не все юристы такую версию разделяют. Одни из опрошенных арбитражных юристов отметили, что основная причина массовых обращений в суд — это следствие того, что платить перестали с середины прошлого года и, следовательно, именно к началу 2016 года накопилась многомесячная задолженность, другие рассказали нам о том, что к ним обращаются московские владельцы недвижимости в Ульяновске, которым «перестали поступать деньги», третьи указали на исчерпание возможностей «неформального взыскания» , четвертые же согласились с нашей версией, отметив также, что арендодатели зачастую пренебрегали практикой государственной регистрации договоров аренды, предпочитая заключать их на 11 месяцев.

Фото – © Johnny Joo, Scott Trimble