Виталий Ахмеров, Андрей Куликов, Ульяновск-Саратов
Почему застройщики погрязли в судебных разбирательствах.
Компании, занимающиеся строительством жилой недвижимости, столкнулись с трудностями: одни из них неожиданно для себя стали нарушителями градостроительных норм, другие никак не оправятся от кризиса и отбиваются от атак дольщиков. Ни в первом, ни во втором случае без вмешательства Фемиды не обошлось.

Девятнадцать этажей?..
В Саратовском арбитражном суде начался процесс по иску о сносе 19-этажного жилого здания, строящегося в самом центре города во дворе дома Парусинова — памятника позапрошлого столетия. С иском о признании недействительным разрешения на строительство, выданного администрацией Саратова, и о сносе «свечки» обратилось областное управление по охране объектов культурного наследия.

В качестве обеспечительных мер до вынесения судебного решения истец требовал приостановить строительство и наложить ограничение на продажу квартир в доме. Суд удовлетворил эти требования частично: запретил Росреестру регистрацию сделок по дому, однако строительные работы приостанавливать не стал. Как написал в определении судья Кирилл Елистратов, управление по охране объектов культурного наследия не представило «неопровержимых» доказательств, что эти работы наносят ущерб памятнику, и посчитал, что в такой ситуации приостановление разрешения на строительство будет необоснованным ограничением прав предпринимателей.

В настоящее время дом уже достроен до 14-го этажа, сдача многоэтажки запланирована на конец будущего года. Из 133 запланированных квартир продано 22.

Примечательно, что статус территории, на которой ведется строительство, неоднократно менялся. Как рассказывает руководитель предприятия-застройщика Владимир Родин, в 2013 году участок, до этого относившийся к жилой зоне, был переведен в охранную зону соседнего культурного объекта, затем через два года областное министерство культуры своим приказом сильно сократило охраняемую территорию, что и дало возможность вписать туда многоэтажку. Весной же этого года старые границы охранной зоны были восстановлены, после этого управление обратилось с иском в суд.

…Хватит и десяти!
Судебный спор вокруг очередной «свечки» в Саратове, судя по всему, не последний. В только что проанонсированной программе социально-экономического развития области на следующие пять лет в качестве приоритетов обозначено сохранение исторического облика городской среды и отказ от высотной точечной застройки. А с февраля этого года на сайте областного министерства строительства и ЖКХ выложен проект новых региональных градостроительных нормативов. Самое значимое новшество—ограничение этажности не только в исторической части, но и на всей территории Саратова и в других городах области десятью этажами.

Представители строительного бизнеса уже заявили, что принятие нормативов приведет к разорению отрасли, которая нацелена на строительство высотного жилья (например, строители за последние годы приобрели около сотни кранов, которые могут возводить такие дома), а также к появлению новых обманутых дольщиков и повышению цен на жилье. А группа руководителей строительных организаций направила открытое обращение к прокурору области и губернатору, где заявила, что формулировки проекта будут способствовать коррупции и произволу чиновников, которые на свое усмотрение смогут решать, сколько этажей можно построить.

В то же время другие эксперты настроены не так пессимистично. По мнению заведующего кафедрой дизайна архитектурной среды Саратовского технического университета Виталия Кудрявцева, Саратов не должен становится городом небоскребов.

— Высотного строительства нет в Скандинавии и Франции. В Афинах ограничение высотной застройки составляет девять этажей. В такой же этажности живет Санкт-Петербург, — отмечает архитектор.

В областном министерстве строительства и ЖКХ подчеркивают, что проект градостроительных нормативов должен помочь решить целый ряд проблем с обеспечением нового жилья социальной, транспортной инфраструктурой. Например, увеличивается количество парковочных мест, которые должны быть предусмотрены при постройке жилых домов.

Как считает депутат областной думы и руководитель строительной компании Леонид Писной, само по себе принятие новых региональных нормативов не изменит ситуацию в строительстве. Поскольку этажность домов определяется правилами землепользования и застройки, которые каждый муниципалитет принимает самостоятельно. В то же время нельзя исключить, что и в эти нормативные документы в дальнейшем могут быть внесены такие же изменения.

Заморозки на стройке
А в Ульяновске сразу несколько компаний, занимающихся строительством жилой недвижимости, все еще испытывают посткризисные трудности и столкнулись с множеством проблем во взаимоотношениях со своими дольщиками.

— Я вложилась в дом на Красноармейской, 140 в августе 2012 года. И вот уже почти пять лет моя семья скитается по съемным квартирам. Более 20 тысяч рублей в месяц уходит на погашение кредита, взятого на покупку жилья. Платить такие деньги и параллельно снимать квартиру очень тяжело, — рассказала дольщица Мария Съедугина.

Сейчас стройка не ведется. Некоторое время на объекте не было даже охраны, и часть уже установленных коммуникаций (например, начинку электрощитков) растащили воры.

Таких недостроев у компании с не самым строительным названием «Птицефабрика Тагайская» по Ульяновску три. Ни на одном из них работы не ведутся. Денег на счетах компании нет, имущество застройщика стоимостью 130 миллионов рублей арестовано в связи с уголовным делом. Местные чиновники обещают дольщикам привлечь к достройке домов более успешные компании, но те не готовы взяться за нерентабельные проекты без дополнительных преференций.

— У нас есть варианты, кто из предпринимателей мог бы взяться за достройку объектов, но требуется время, чтобы решить, какие меры поддержки мы могли бы им предоставить, — заявил дольщикам глава ульяновского правительства Александр Смекалин.

Если «достройщика» найти все же не удастся, будет запущена процедура банкротства «Птицефабрики Тагайская». В этом случае вложенные деньги дольщикам со временем возместят по суду, но кто компенсирует моральные потери, понесенные за годы ожидания?

Терпение лопнуло, обратились к Фемиде
ООО «ДАНсКРИ» должно было сдать 24-квартрный дом в райцентре Майна еще в декабре 2016 года. Половина квартир в здании куплена за счет областного бюджета для детей-сирот. Объект до сих пор не сдан, но в данном случае властям все же удалось найти другого застройщика. Завершить работы планируется до конца июня.

Наиболее резонансный долгострой Ульяновска – ЖК «Молодежный» в северной части города. Это огромный 25-этажный жилой комплекс на 1100 квартир, возведение которого начали еще в 2011 году. Застройщиком является компания «Максима».

Елена Вериялова заключила договор долевого участия в строительстве этого дома в 2013 году. Объект обещали сдать уже в 2014-м, но… Три года Елена с сыном-подростком жила в съемной квартире, параллельно выплачивая ипотеку. Прошлым летом денег на аренду жилья стало не хватать. Елена перебралась на противоположный берег Волги к маме. Сыну пришлось переехать к своему отцу — он живет ближе к той школе, в которой учится мальчик.

— Вот уже почти год мы с сыном видимся только по выходным, — сетует Елена. — Кроме того, мне пришлось бросить работу, которая меня устраивала: до нее мне сейчас трудно добираться — на дорогу только в один конец уходит полтора часа.

Осенью 2016 года терпение дольщицы лопнуло, и она обратилась в суд с требованием о неустойке в связи с задержкой оговоренных сроков сдачи дома. Исковое требование суд удовлетворил менее чем наполовину, обязав «Максиму» выплатить Елене 300 тысяч рублей. Аналогичные иски подали многие дольщики «Молодежного». Только за прошлый год в суде рассмотрено 46 дел. Всего же в суд обратилась примерно треть дольщиков. Сейчас у них на руках исполнительные листы на разные суммы — вплоть до 550 тысяч.

Некоторые и вовсе предпочли разорвать договор долевого участия и через суд затребовали от застройщика вернуть деньги плюс выплатить компенсацию.

Исполнительный лист – еще не выплата
Вот только с получением денег по исполнительным листам возникают проблемы.

— Застройщики стараются работать по бартеру, чтобы на их счетах не было денег, иначе приставы немедленно пустят их на погашение долгов перед истцами. К примеру, со своими подрядчиками застройщик часто рассчитывается квартирами в строящемся доме. Денег на счете нет, а значит и платить по исполнительным листам нечем. Лишь в одном случае истцу удалось получить неустойку, да и то, можно сказать, случайно: приставы успели «перехватить» деньги, предназначенные для погашения задолженности застройщика перед кем-то из подрядчиков, — пояснил другой дольщик «Молодежного» Руслан Хайров. — Поэтому наша группа участников долевого строительства в количестве 150-200 человек приняла решение пока не подавать иски в суд, чтобы застройщик спокойно сдал дом в эксплуатацию, а мы получили свои квартиры. И только потом — судиться. Сейчас «Максима» предлагает в счет неустойки сделать черновой ремонт в квартирах.

Застройщики объясняют возникшие проблемы экономическим кризисом. В связи с резким ростом курсов валют в декабре 2014-го строительные материалы подорожали вдвое, а спрос на квартиры, напротив, упал. В 2016 году многие всерьез опасались, что застройщик ЖК «Молодежный» вовсе разорится и дом не будет достроен никогда. Уже дважды дольщики обращались в арбитражный суд с заявлением о признании «Максимы» банкротом, но оба раза получили отказ. Сегодня представитель компании Марат Кутузов утверждает, что дом сдадут в эксплуатацию в текущем году.

— Только после этого можно будет говорить о выплатах неустоек нашим дольщикам, — говорит Кутузов.

Строительные работы на объекте и впрямь ведутся. По оценкам областного Минстроя, дом готов примерно на 95 процентов, и высока вероятность того, что в этом году его действительно достроят.

КОМПЕТЕНТНО
Алмаз Кучембаев, руководитель ульяновского юридического агентства:
— В том, что дольщики получат положенные по суду компенсации, есть сомнения. Застройщик найдет способ избежать выплат — такие случаи в моей практике уже были. Однако это не значит, что дольщики не должны бороться за свои права. Если бы они активнее обращались в суды, то ситуация была бы другой. Те из них, кто соглашается терпеть подобное к себе отношение, провоцируют застройщиков и дальше работать недобросовестно, а если бы дольщики объединились, шансов на успех появилось бы намного больше.

МЕЖДУ ТЕМ
В Ульяновске дольщик взыскал с застройщика дома №5 на проспекте Столыпина в Заволжском районе более 300 тысяч рублей. Суд признал действительными многочисленные нарушения: дом сдан с просрочкой более чем на 90 дней, в квартире собственника множество дефектов, начиная с “кривых” окон и заканчивая отсутствием утеплителя на стене лоджии. Сначала дольщик направил претензию застройщику – ООО “Дарс-Мобайл”. Компания отказалась удовлетворять требования в претензионном порядке, тогда пострадавшая сторона обратилась с иском в суд. Он постановил взыскать в полном объеме неустойку в размере более 139 000 рублей, стоимость строительных недостатков (48 000), штраф (99 000) и судебные расходы.

ЦИФРА
289 исков к строительным компаниям подали дольщики Ульяновской области только за январь-апрель 2017 года