В среду на заседании Городской Думы окончательно приняты новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — главного документа, регламентирующего всю строительную деятельность на территории Ульяновска. В четверг на утреннем пресс-завтраке с журналистами глава администрации города Алексей Гаев и главный архитектор города Михаил Мишин рассказали о всех тонкостях документа.

Главное, что привносят новые правила, – значительно бОльшая регламентация так называемых “условно разрешенных видов использования”. При этом в эту категорию теперь попадает едва ли не большинство строящихся зданий и объектов города.

Ключевое от Алексея Гаева по ПЗЗ:

– Мы должны понимать, что город должен развиваться; старая система ПЗЗ действительно несовершенна. Основная задача сейчас – правильно её скорректировать.

Главный вопрос, который должен учитываться, — это мнение жителей. Есть два варианта: усовершенствованные формальные процедуры, предусмотренные нормативной базой, и стихийные сходы и сборы. Мы должны создать все условия, чтобы уйти уже от конфликтных стихийных мероприятий и перейти к нормальной формальной процедуре. Застройщик выносит свой проект, показывает и объясняет, что будет делать, как проект вписывается в сформированный архитектурный облик. И после этого принимается какое-то решение.

У нас есть три уровня градостроительного регламентирования — генплан, правила землепользования и застройки, проект планировки. Базовый рабочий документ — правила землепользования и застройки. У каждого участка есть основные и вспомогательные виды использования. Классическая схема, вызывавшая много вопросов: застройщик выкупает 2-3 старых жилых дома, получает в собственность небольшой земельный участок, получает градостроительный план, в котором указано согласно ПЗЗ виды разрешенного использования, заказывает проект, проходит негосударственную экспертизу и сдает документы на получение разрешения на строительство. Управление архитектуры, получив эти документы, не вправе вмешиваться в его деятельность и обязано (!) выдать разрешение. И после этого начинаются стихийные сходы. Реально у главного архитектора города полномочий разрешать или не разрешать – нет.

Мы пошли по простому направлению: резкому сокращению видов использования в правилах землепользования и застройки. Теперь в конкретных зонах можно строить только определённые виды объектов. Все остальные перенесены в категорию условно разрешенных видов использования. А в этом случае застройщик должен получить целую серию согласований самого разного уровня и пройти процедуру публичных слушаний.

Новые изменения решат и еще одну проблему. Возьмем улицу Радищева, где было много индивидуальных жилых домов. На их месте начали строить 8-9-этажные дома, но не в линию, а просто исходя из конфигурации купленного застройщиком земельного участка. Почти всегда между новостройками остаются старые деревянные дома. Я как строитель понимаю, что такие дома уже никому не нужны. На месте такого деревянного дома построить что-то новое уже невозможно (слишком мала площадь). Поэтому такой «гнилой зуб» на улице остается надолго.

По новым правилам мы имеем возможность через публичные слушания и процедуру выдачи разрешений рекомендовать застройщику, что если он хочет построить объект с конкретным выходом жилья, нужно выкупить еще один земельный участок.

Кроме того, в ПЗЗ внесли ряд ограничений. Например, в зоне Ж1 (застройки индивидуальными жилыми домами) установлена минимальная площадь земельного участка — 300 квадратных метров, максимальный процент застройки участка — 80%, минимальный отступ от границ красных линий — 3 метра, максимальное количество надземных этажей — 3.

В зоне Ж4 (застройки многоэтажными жилыми домами) установлено ограничение в 12 надземных этажей, а если предусматривается бОльшая высотность, то этот вопрос выносится на публичное обсуждение.

Прошедшая пресс-конференция получилась действительно содержательной. Другие вопросы (здесь и судьба дольщиков “Тагайской”, и ответы по проблеме застройки на Толстого 65, и рассуждения о конфликтном “Доме на Минаева…) мы вынесем отдельно.