Уже с нового года в силу вступает региональный закон, который так или иначе, но коснется каждого. Дело в том, что с 1 января налог на имущество физлиц будет определяться исходя из кадастровой, то есть рыночной стоимости объекта. Прежде (до конца текущего года) налог на имущество исчислялся от стоимости согласно оценке БТИ. Отметим: изначально документ получил отрицательное заключение по оценке регулирующего воздействия. Мы попробовали разобраться в новых нормативах чуть глубже.

Почему был против теперь уже экс-министра экономики региона Олег Асмус? По проведенной его структурой оценке регулирующего воздействия законопроекта, исчисление налога на имущество физлиц от кадастровой стоимости с одной стороны – позволит в определённой степени повысить налоговые отчисления в местные бюджеты, но с другой – будет способствовать росту налоговой нагрузки у субъектов малого предпринимательства и населения региона в целом.

“Как следствие, в условиях снижения уровня реальных доходов населения уровень роста налоговой нагрузки будет способствовать росту социальной напряжённости в обществе и нарастанию протестных настроений. Кроме того, принятие проекта акта будет противоречить политике Ульяновской области, направленной на поддержку и развитие предпринимательской деятельности на территории региона”, – написал в своем заключении Асмус.

И, похоже, Асмус был прав: мы пришли к аналогичному выводу. Однако, сначала выделим в новом нормативе самое значимое.

Во-первых, согласно пояснительной записке, с нового года вводится необлагаемая налогом площадь объекта: 20 кв.м общей площади квартиры, 10 кв.м общей площади комнаты и 50 кв.м общей площади жилого дома.

Предположим, что кадастровая стоимость квартиры площадью 60 кв.м. составляет 1 800 000 рублей. Кадастровая стоимость квадратного метра данной квартиры – 30 000 рублей. В таком случае размер налогового вычета составит 600 000 руб. (30 000 руб. × 20). В итоге налоговая база будет равняться 1 200 000 руб. 

Во-вторых: изменяется система определения ставок налога: до 0,1% – для жилых домов и жилых помещений, недостроенных жилых домов, гаражей и машино-мест; до 2% – для административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений, которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. рублей; до 0,5 % – для прочих объектов налогообложения.

В-третьих, на первые четыре года действия закона в регионе ввели понижающий коэффициент. С 1 января 2020 года налог будет рассчитываться полностью от кадастровой стоимости.

Предположим, что кадастровая стоимость квартиры площадью 60 кв.м. составляет 1 800 000 рублей, кадастровая стоимость квадратного метра этой квартиры – 30 000 рублей, а налоговая база после использования вычета – 1 200 000 рублей. Сумма налога к уплате составит 1 200 рублей (1 200 000 руб. × 0,1 %). Если налог по старому порядку расчета составлял 600 рублей в год, то итоговая сумма налога на 2018 год составит: (1200-600) х 0,2+600=720 рублей, на следующий год (1200-600) х 0,4+600=840 рублей и т.д.

При этом переходный период не распространяется на объекты недвижимости, построенные после 1 января 2013 года. По ним налог будет рассчитываться без понижающего коэффициента.

Вице-президент, доктор экономики и менеджмента, член-корреспондент Международной академии менеджмента Димитрий Кумунджиев прокомментировал, что из-за льготных метров некоторые на недвижимость будут платить даже меньше, чем раньше:

“За последнее время существенно изменилась инвентаризационная стоимость, в некоторых случаях она даже стала выше кадастровой. Поэтому серьезных проблем по новому порядку исчисления налога с физлиз не будет – по факту: как платили этот налог, так и будем”.

 

 

 

 

Иначе обстоит дело с начислением налога на имущество организаций.

Итак, “объектами налогообложения признаются административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций”.

Согласно принятому в сентябре местным парламентом законопроекту, в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать 2%. Сейчас при исчислении налога на имущество организаций от остаточной стоимости установлена максимальная ставка 2,2%.

По мнению Кумунжиева, принятие законопроекта увеличит налоговую нагрузку на организации, которые работают по упрощенной системе налогообложения: помимо единого налога с нового года предприниматели будут платить и налог на недвижимость:

“Сейчас упрощенка не предполагает других видов налога, кроме единого. С нового года организации будут уплачивать и налог на недвижимость. Да, может логика в этом и есть, но уплата налога должна быть адекватной. Для тех, кто на УСН, нужна особая ставка. Это не должно быть как в других регионах, где сначала ставка 1%, затем 1,5% и так далее. Она должна быть меньше, причем существенно – 0,5%-0,7%, и на длительный период, чтобы организации на упрощенке смогли адаптироваться. Бюджет при этот от этого не потеряет, потому что организации на УСН этот налог раньше не платили. Ставки окончательно принимают муниципалитеты, ещё ест время внести изменения. Но понятно, что они будут ориентироваться на позицию области”.

Казалось бы, здравый вектор – поправить бюджет за счет усиления налогового бремени на “экстенсивный” бизнес по сдаче недвижимости. Однако, смотрим в первом же приближении можно гарантировать: хозяева крупных торговых и офисных центров сразу переложат рост своих расходов на покупателей (“Магнит”, “Гулливер”) или на арендаторов (“Аквамолл”, “ЦУМ”…), которые поступят в конечном итоге точно так же. Таким образом вся бремя дополнительного налога от “крупных” просто перейдет на рядового покупателя. По факту: еще один дополнительный налог на имущество физлиц, просто транзитом уплачиваемый хозяевами недвижимости.
Но наиболее “пострадавшими” от нового налога будет средний и малый бизнес, которые не смогут переложить рост налога на своего клиента. Мелкие и средние кафе, парикмахерские, лавки, первоэтажные лабазы и тд. Пример: трехкомнатная квартира на первом этаже под парикмахерскую (в случае если это собственность ИП) не платила ничего. Сейчас будет платить дополнительно 30000-40000 в год. Для реального малого бизнеса это весьма существенно.