Президент Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня определил срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию – 1 июля 2019 г. в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья.

Хотя ранее в мае вице-премьер по строительству и региональной политике Виталий Мутко заявил, что постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию закончится к 2010 – 2021 г.

В связи с ростом числа проблемных домов, где в настоящее время приостановлено строительство, президент России определил более ранний срок перехода к проектному финансированию. Сейчас по России проблемными считаются 842 объекта или 1261 дом, в которых заключены 80.3 тыс ДДУ дольщиками, которые включены в реестр пострадавших.

Ульяновские застройщики также не все объекты сдают в срок. Так, по результатам 1 квартала 2018 г не были сданы в срок 11 объектов разных застройщиков: Запад, КПД1, Силен, Проект Инжиниринг Девелопмент и др.

Кроме не сданных в срок объектов существуют «замороженные» объекты, по которым в настоящее время не ведутся строительные работы: ЖК «Новая линия»(застройщик Силен), ЖК «Молодежный» (застройщик Максима), ЖК на Красноармейской,16 (Застройщик Сити Инвест), ЖК «Лидер» (застройщик Строительная корпорация).

Для решения проблем обманутых дольщиков и принято решение отказаться от договоров долевого участия (ДДУ) и перейти к более цивилизованным способам жилищного строительства без привлечения средства граждан, а с использованием банковский кредитов и эскроу-счетов, где деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование  стройки.

Многие участники рынка недвижимости называют 1 июля переломным моментом, т.к. именно в этот день вступят в силу поправки к законодательству. Конечно, многие нововведения начнут действовать только с 1 июля 2019 года, а переходный период может затянуться и на больший срок.

С 1 июля 2018 г. вступает в силу пакет изменений 214 – ФЗ, который коснется ужесточения квалификационных требований к застройщикам, изменения структур девелоперских компаний, введения обязательного банковского сопровождения и системы контроля за использованием средств дольщиков.

Начнет действовать ограничение по количеству разрешений на строительство на одного застройщика.: «Один застройщик – одно разрешение». С учетом принятых в третьем чтении поправок застройщик может иметь несколько разрешений на строительство, если речь идет о застройке в рамках одного комплексного проекта.

Последние поправки разрешали застройщикам привлекать на строительство объектов недвижимости целевые займы основного общества в размере не более 20% проектной стоимости.

Собственные расходы застройщиков (на зарплаты сотрудников, аренду, рекламу, банковское обслуживание и пр.) будут ограничены 10% от проектной стоимости работ. По опыту многих застройщиков в настоящее время административные затраты составляют 20-30% от стоимости проекта.

Кроме того, на расчетном счету, который должен быть единственным, на момент подачи проектной декларации застройщик обязан будет держать не менее 10% средств от общей стоимости проекта.

Вступающие в силу изменения будут действовать только для новых проектов. Поэтому застройщики активно стремились получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 г, чтобы не попасть под ужесточение требований. Так, большинство крупных и средних застройщиков г. Ульяновска в 1-ом и 2- ом кварталах 2018 г. получили на 20 % больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период 2017 года.

Приведут ли эти новшества к росту цен? Новые правила скажутся на себестоимости строительства, т.к. вместо “бесплатных” денег дольщиков придется привлекать банковское финансирование под %. К тому же, кредит придется брать в полном объеме на всю стройку. Большинство девелоперов и аналитиков рынка недвижимости сходятся во мнении, что цены на жилье в новостройках увеличатся на 10-20%. Но нельзя забывать, что уровень цен в большей степени зависит от покупательской способности населения, а не от себестоимости строительства.

Июльские поправки в закон о долевом строительстве и запрет на ДДУ с 1.07.2019 г. приведут к существенным изменениям в среде застройщиков. Так, небольшие компании столкнуться с трудностями в финансировании стройки, а также в части новых обеспечительных мер и вынуждены будут уйти с рынка.

Многие крупные застройщики не чувствуют себя уверенно в связи со столь кардинальной реформой отрасли. На строительном рынке останутся только системные компании, готовые к изменениям.

Генеральный директор ООО «Северо-Запад»

Сомик Татьяна