Есть ли в Ульяновске элитное жилье? Какие предложения есть на местном рынке недвижимости? На что обратить внимание, выбирая квартиры премиум-класса? Вместе с экспертами мы попытались разобраться в этих вопросах.

Потолки, сейфы и шубохранилища
Все новостройки в России классифицируются в соответствии с «Единой методикой классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)» (авторы Стерник Г.М., Стерник С.Г., Епишина Э.Д.).

Этот документ делит многоквартирные дома на 4 класса: эконом-класс, класс комфорт, бизнес-класс и элитный класс. У последнего есть несколько отличительных признаков. В их числе:

– Индивидуальный авторский проект дома, с глубокой проработкой архитектурного облика, с учетом рельефа и окружающего ландшафта.
– Благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория с ландшафтным дизайном.
– Консьерж, собственная служба охраны.
– Инфраструктура для жильцов дома. Например, доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир.
– Закрытый отапливаемый паркинг с лифтом, предпочтительно – с мойкой и экспресс- автосервисом, не менее 1,5 машино-мест на квартиру.
– Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры.
– Автономное отопление.
– Наличие хозяйственных помещений (прачечные, сейфы, шубохранилища и прочее) в цоколе или подвале.
– Высота потолков в квартире от 3 метров, не менее 2-х санузлов,
– Зимний сад, кухня-столовая, терраса.

«Многие из этих требований ульяновские застройщики научились выполнять. Но остаются несколько вопросов, которые пока решаются с большим трудом, — говорит ульяновский архитектор Олег Владимиров. — Например, в одном жилом комплексе часто присутствуют признаки разных классов. Наряду с элитными могут быть и признаки эконом-класса. Это неудачное расположение в контексте городской среды, недостаточное количество парковочных мест, большое количество квартир на одной площадке, морально устаревшие планировки квартир, отсутствие  инфраструктуры для жильцов дома и так далее. Видимо, это еще неизжитое наследие того периода, когда застройщики вынуждены были строить дома с большим количеством однокомнатных квартир, и влияние нестабильного рынка недвижимости».

Еще один немаловажный момент — то, что в элитном жилье особые требования предъявляются к качеству архитектуры. Но профессиональная и коммерческая оценки часто не совпадают.

«Одним из главных критериев коммерческой оценки являются фасады: с классическими пилястрами, карнизами, из керамического облицовочного кирпича с многочисленными деталями, или из дорогих современных облицовочных материалов. Главное требование к фасадам – выглядеть «богато». Но красивые фасады не тождественны качественной архитектуре – это очень узкое представление, которое к тому же часто служит маскировкой отсутствия современных качественных решений», — уточняет архитектор.

Таким образом, по мнению Владимирова, если судить о качестве жилья в Ульяновске с вершины профессиональных критериев, появления «классического» элитного жилья нам еще предстоит какое-то время подождать.

Колебаний меньше

«В Ульяновске нет элитного жилья в общероссийском понимании. Но большинству продавцов недвижимости это не мешает называть элитным жилье, которое немного лучше, чем жилье комфорт-класса. Пусть оно и не имеет всех обязательных признаков жилья бизнес-класса, — рассказывает исполнительный директор ООО «Центр недвижимости» Елена Гамова.

Спрос на элитное жилье в Ульяновске, по данным риэлторов, есть всегда. Однако он достаточно ограничен. Несмотря на то, что рынок «элитной» недвижимости менее подвержен колебаниям (в 2017 году средняя цена предложения на квартиры в Ульяновске упала на 2,3%, а на квартиры улучшенных серий — на 0,7%), большинство застройщиков не рискует возводить настоящие дома бизнес-класса. Все просто: себестоимость таких домов очень высокая, а вот возможность массового привлечения дольщиков низкая. Строить же на кредитные средства банков сегодня — дорогое удовольствие.

«Выгодно ли вкладывать деньги в покупку элитных квартир? Да, если рассматривать эти вложения как долговременную и надежную инвестицию. Итоговый общий доход с подобных инвестиций может составить примерно 8% годовых. Это не сверхбольшой доход, но вложения в недвижимость полностью исключают риск потери средств», – считает Елена Гамова.

Взгляд с «Воробьевых гор»

«На рынке премиального жилья появляются новые имена. Однако порой это определение застройщик присваивает себе сам, руководствуясь, например, только расположением дома. На мой взгляд, один из важных факторов для такого жилья —  отсутствие под окнами оживленных автомобильных дорог, пешая доступность зеленых зон — парков и скверов. Самые известные «премиум-проекты» в Ульяновске — «Воробьевы Горы», «Радищева 26а» и «Мира 22». Они в принципе соответствуют критериям, которым должно соответствовать жилье такого класса: хорошее месторасположение; высококачественные и технологичные материалы, из которых сделан дом; уникальность архитектурных и планировочных решений; достаточное количество машиномест в паркингах и/или гаражах», — говорит директор ООО «Магазин новостроек» Евгений Курзин.

Что делать тем, кто все-таки хочет подобрать премиальное жилье?
«Прежде всего, обязательно задайте себе и застройщику вопрос: «Из чего складывается цена на квартиру?». Во многих новостройках, относящихся к «премиум-классу» или «элитному жилью», предлагаются квартиры по 70-80 тысяч рублей за метр. Но они, на мой взгляд, совершенно не соответствуют такой высокой ценовой планке», — считает Евгений Курзин.

«Так как на жилое здание, имеющее не более 3-х этажей, не требуется экспертиза проекта. многие застройщики поддаются соблазну удешевить строительство за счет несоблюдения целого ряда строительных норм. Это может быть и пожарная безопасность, и теплопроводность стен, построенных из, якобы современных материалов, и  холодные и непрочные стены и кровля, и выполненный с нарушениями подземный паркинг. Имейте это в виду, – поясняет Елена Гамова. — Что же касается юридического оформления покупки таких квартир на стадии строительства, есть только 2 законные схемы. Это заключение договора долевого участия в строительстве, который проходит обязательную государственную регистрацию, либо вступление в ЖСК и заключение договора паенакопления. Иные схемы и договоры незаконны и приводят к серьезным проблемам».