С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в Федеральный закон №214-ФЗ о долевом строительстве. Требования к застройщикам ужесточились, а еще через год такая практика и вовсе может прекратить свое существование. Разберемся, как эти нововведения отразятся на рынке недвижимости Ульяновска.
Решение ужесточить требования к жилищному строительству пришло неслучайно. Новые правила для игроков на рынке жилья призваны решить проблему обманутых дольщиков.

Основные изменения в сфере «долевки» произойдут через год: с 1 июля 2019 года. Но первые поправки вступили в силу уже с 1 июля этого года. И это первый шаг на пути к внедрению на рынке механизма проектного финансирования вместо долевого.

Прежде всего, среди основных поправок к 214-ФЗ, которые начали действовать, – прописанные гарантии для покупателей строящегося жилья, которые обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в Фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по договору долевого участия (далее – ДДУ). Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

Теперь, прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство: не менее 10% от общих затрат на возведение дома, а также не должно быть долгов по кредитам и займам. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья. Кроме того, они должны будут обладать правом собственности или правом аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

Новый закон требует от застройщика иметь и отдельное разрешение на строительство каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение). А еще им будет запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности, помимо строительства.

Ужесточаются и требования к профессионализму. Так, строительная компания отныне должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10000 квадратных метров).

Поправки коснулись и проектного финансирования строительства. Это означает, что теперь, необходимо привлекать к работе над проектами уполномоченные банки, аккредитованные государством. Предлагается два способа реализации квартир в строящемся доме: продажа с банковским сопровождением или продажа через эскроу-счет (иначе «доверительный договор счета», передача средств третьему лицу до выполнения всех договоренностей по договору, в данном случае строительства жилья. – Прим. авт.).

Итак, первый способ реализации «долевого» жилья предполагает перечисление покупателем средств на специальный счет конкретного строящегося объекта, доступ к. которому будет контролироваться банком. Девелопер (в данном случае застройщик. – Прим, авт.) сможет использовать перечисленные туда деньги только на этот объект и никуда более. С этой целью в банковские структуры вводятся новые единицы, предполагается, что это будут специалисты в области строительства, задача которых – контролировать покупку застройщиком даже гвоздя и для строго определенного объекта. Теперь строительная компания не сможет перенаправить деньги, заложенные на застройку дома, на другие нужды.

Второй способ – перечисление покупателем средств на эскроу-счет, к которому застройщик вообще не получит доступа до сдачи объекта в эксплуатацию. Девелоперам придется строить за свои средства или в кредит. В случае если компания будет признана банкротом, покупатель сможет вернуть свои деньги. Именно этот способ останется единственным действующим с 1 июля 2019 года. И здесь очень важно понимать, что эскроу-счет – это счет «замороженный», не депозитный. Иными словами, если покупатель жилья положил на него, например, 3 млн рублей, то и через три, и через пять лет – это будут только 3 млн рублей.

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в 214-ФЗ, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то долевая покупка состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых жилых комплексов (ЖК). Если в ЖК квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме. Но требования к компаниям-застройщикам ужесточаются уже сейчас для всех без исключения.

Разумеется, больше всего ульяновцев волнует вопрос, чем грозит отмена «долевки», какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию. И самое главное – подорожают ли квартиры после отмены ДДУ?

Один из членов Ульяновской гильдии риелторов поделился опасениями, что рост цен возможен, поскольку в рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы. Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки автоматически возрастут, прежде всего, из-за участия банков в проекте. Цены на вторичном рынке вырастут по инерции.

Согласно его мнению, принятые меры необходимы, ведь сегодня по стране зафиксировано более 800 домов с обманутыми дольщиками. Однако, возможно, из-за ужесточения требований с поля уйдут все мелкие и средние компании. Может быть, упадет и качество объектов из-за вынужденной необходимости привлекать более дешевую рабочую силу и экономить на материалах, скорее всего, сроки сдачи увеличатся.

В противовес опасениям застройщиков, эксперты уверяют: в дорожной карте, которая была принята Правительством за несколько месяцев до 1 июля, просчитано, что у строительных компаний еще есть в запасе около 3-4 лет, а значит, резкого роста цен на жилье не должно быть.

Безусловно, застройщики единодушно признают, что система проектного финансирования -цивилизованный и правильный путь, но это с одной стороны. С другой же, существует ряд рисков, которые законодателям следует иметь в виду, чтобы минимизировать возможные негативные последствия. Еще один участник ульяновского рынка недвижимости обратил наше внимание на заинтересованность в нововведениях со стороны банков. Чтобы рынок жилья не рухнул и сохранил свою конкурентную способность, необходимо четко распределить роли и определить возможности участия банков. Ведь, если дать банкам в руки максимальные права влияния и контроля над рынком, они станут одними из ключевых игроков, а это не лучшая схема. К тому же далеко не у всех ведущих банков на сегодняшний день есть такие компетенции.

Несмотря на все опасения застройщиков, прогноз рынка новостроек благоприятен в обозримом будущем: девелоперы в ближайший год будут стремиться запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до окончательного вступления в силу новых требований. В итоге совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018-2019 годах, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в предыдущем периоде. Скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март-апрель. В целом увеличение объема предложения по итогам года ожидается во всех сегментах.
Маргарита Дарго