Завтра, 18 декабря в Ульяновском областном суде рассмотрят очередной спор о так называемой “точечной застройке”. Житель улицы Гусева (Заволжье, Верхняя Терраса, в районе пересечения Димитровградского шоссе и ул.Димитрова) оспаривает разрешение на строительство многоквартирного дома по соседству. Официально ответчиками выступили администрация города и застройщик, но реально больше всех могут пострадать дольщики нового дома.
На повестке дня вопрос, можно ли строить трехэтажные многоквартирные дома в зоне усадебной застройки. Именно таким образом конфликт увидела судья Заволжского районного суда Климонтова Е.В. Разрешая вопрос о законности строительства многоквартирного дома, суд установил, что здесь зона «коттеджно-усадебной постройки» и трехэтажных многоквартирных домов здесь быть не может.
Истец, один из соседей, предъявил в суде привычный набор претензий: новый многоквартирный дом нарушит привычную жизнь на тихой улице, возрастет транспортная нагрузка и количество мусора, машинам негде будет парковаться и т.д. Но суд эти доводы отклонил, не найдя закона, который бы защищал соседей нового строительства. Зато применил совершенно новый в судебной практике аргумент – старый Генеральный план 2007-го года выпуска, согласно которому спорная земля находится на территории коттеджной и усадебной застройки.
Теперь в областном суде по апелляционным жалобам администрации города и застройщика должны разобраться, что же это за зона такая, какую этажность она предусматривает и предусматривает ли действующее законодательство такой вид разрешенного использования земли как усадьба.
Представитель застройщика и его дольщиков Алмаз Кучембаев считает, что исход этого дела может повлиять и на строительство в других районах города.
Согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), которыми руководствуется городская власть при выдаче разрешений на строительство, спорный земельный участок относится к зоне Ж1, предназначенной для застройки индивидуальными жилыми домами, в том числе и малоэтажными многоквартирными.
Расхождения между ПЗЗ и Генпланом существуют давно, и город уже как-то приспособился. Например, если бы в Ульяновске на первом месте всегда был Генплан, то в городе никогда бы не появился ТРЦ «Аквамолл» и ЖК “Аквамарин”. Генплан под эти объекты поменяли уже в 2018 году, по факту. Юридически все эти годы на этом месте по Генплану была пойма Свияги. И это далеко не единичный случай, когда в городе что-то «идет не по плану». Есть и откровенные курьезы: несуществующий стадион между улицами Урицкого и Карла Маркса, эфемерные мосты через Свиягу, призрачные дороги, которых никогда не было и не будет.
Алмаз Кучембаев убежден в том, что существующий Генплан не просто лежит поперек дороги развития муниципалитета, но и просто не стыкуется с другими законами и нормативными актами.
– В Генплане участок по Гусева, 3, обозначен как зона усадебной застройки, – говорит юрист, – Но такая зона не предусмотрена действующим законодательством. Никто не может дать ей юридического определения – что такое усадьба, каковы ее характерные признаки и т.д. Каким-то неведомым образом этот термин прокрался в Генплан. Необходимо признать, что только в силу этого существующий Генплан не соответствует действующему законодательству и не может служить основанием для отмены разрешения на строительство, которое соответствует всем другим разумным и понятным требованиям.
Верхняя терраса – не единственная зона усадебной застройки, размеченная в Генплане. К ней относится большая часть поселка Ленинский в Новом городе, низ улиц Ленина, Шевченко, Воробьева, большая часть севера города, в том числе микрорайон Репино, где сплошь многоэтажные многоквартирные дома, и многие другие района города.
Весь генплан на сайте Улград

Получается, во всех этих местах строительство выше трех этажей и строительство многоквартирного жилья незаконно. В противном случае придется признать, что в каждом районе города свой закон.
Если разбираться подробнее, то Генплан вообще крайне редко можно применить напрямую – он для этого просто не предназначен. В нем нет координат, он не обязателен к исполнению – никто не заставит власти построить дорогу или стадион, прорисованные в Генплане. Факт такого планирования не может навсегда «заморозить территорию – об этом свидетельствуют уже приведенные выше примеры с «Аквамоллом», «Аквамарином» и т.д.
Кучембаев также отмечает, что в соответствии с новым Генпланом, разработанным в 2014-ом году, но пока не вступившем в силу, на спорном участке можно строить без прежних ограничений.
Крайними в этой непростой истории рискуют остаться дольщики, уже инвестировавшие в строительство собственные средства. Они искренне не понимают предъявляемых претензий со стороны потенциальных соседей, ведь проект дома выполнен в соответствии со всеми существующими нормами.
По мнению некоторых из них, за этим конфликтом стоят материальные интересы конкретного человека, ему принадлежит соседний участок и он просто хочет подороже его продать.
По мнению специалиста по продаже недвижимости Евгения Курзина, подобные ситуации в ближайшем будущем будут возникать все чаще и чаще.
“Большой город как живой организм – он постоянно растет, расширяется, усложняется, – говорит господин Курзин, – Именно поэтому недавно произошло увеличение допустимой этажности по всему городу. Бизнес и власть заинтересованы в новых стройках, люди, которые хотят стать собственниками жилья в удобных для них районах, тоже. Верхняя Терраса, кстати, после появления Президентского моста, динамично развивается и очень востребована среди покупателей. Старожилам, естественно, не хочется менять привычный порядок. А есть и те, кто не против выгодно продать свою недвижимость под новостройки – тоже понятное желание. Поэтому столкновение интересов неизбежно, причем самых разных, и корректных, и не очень. Решающее слово тут принадлежит судам.
Очевидно, что точечная застройка для города неизбежна. Существующий жилой и нежилой фонд устаревает и разрушается, и на его месте будут возникать новые объекты. Однако это не означает, что при этом должны нарушаться чьи-то права. Есть ли в данном деле нарушения прав соседей или же речь только о пустой формальности в генеральном плане, город узнает уже завтра.